房产兼具普通商品与投资品属性，既有使用功能，又可以成为投资标的。在美国次贷危机、日本上世纪80年代的经济泡沫破裂中，房产投机都扮演了核心角色。过去十年，我国房价一路上扬，大致可以归结为三大基本面因素：第一，住房需求的觉醒。第二，城市化是房价上升的长期推动力。第三，中国文化中的结婚买房情结。在习俗、面子和攀比心理影响下，买房一定程度上成了结婚的前提条件，导致不少人举全家之力买房。

　　但是仅仅上述因素并不足以导致房市供求出现长期失衡，另两种非正常需求不仅成为重要推动因素，更激化了“抢购心理”，使得很多正常需求被提前释放。其一，投资需求。随着居民收入的增长和证券市场的发展，居民的理财意识大大觉醒。在实际利率长期为负、证券市场市盈率高企，以及由于货币发行、外汇占款、人民币存款、热钱、经营环境恶化后挤出的金钱没有地方去，房产投资在中国被视为既省心、又稳妥的投资选择，自然是独一无二的选择；其二，大量灰色收入涌入楼市。根据学者王小鲁（2010）的研究，我国2008年的居民隐性收入和灰色收入分别达9.3万亿和5.4万亿。灰色收入喜欢买房，因为隐蔽、省心；第三、房地产价格中，不考虑囤地或者内部交易等因素，价格中的最大头是政府拿走的：土地、各种规费、税金，调整不了这几项，也就是政府的手不能少拿走一点，房地产价格不可能下降。

　　自1989年中国首套商品房诞生以来，政府调控房价上演了很多次。1998年7月3日，中国彻底取消福利分房，与之配套，银行接连降息降低开发商的负担。2003年6月13日，央行发布121号文件抑制房地产资金。但当年8月12日，国发18 号文将房地产业视为“国民经济的支柱产业”。从此，房价飞涨。2004年，“8·31大限”问世，央行开始加息。然而，房价并没有停止攀升。2005年，中央出台新“国八条”，但房价在下半年出现报复性上涨。到2006年，“国六条”出台进行新一轮调控。2009年春节一过，楼市量价齐升。当年12 月，国务院明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，这标志着中国房地产政策，从刺激消费又全面转向“抑制”房价。然而，2010年的楼市，依然犹如脱缰之马，由此引发“国十条”和“限购令”两轮严厉调控。但房价还是没跌。时间到了2011年，房地产调控一刻也没有消停过，但现实是，政策一个比一个严厉，房价一次比一次涨得高。

　　房地产调控，房价真正下降才有真正意义，才能达到惠民的真正目的。此轮房地产调控，政府历时前后三年调控房价，至于今依然成为“空调”。

　　2011年被“誉”之为调控年，从限购令政策的出台，再到限贷、限价政策的登场。经过连续的调控政策后，当前的房价，可谓“没有最高、只有更高”，国内房价的上涨步伐并没有因政策受到“冷落”，反而超出了众人的想象。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。人们不仅要问，难道中国楼市又再次走进“春天里”？

           限购令与房价“空调”之谜