兔年第二十三站：流感之后“痛商疯”（下）

10年前，人们还都在问，什么是商业地产；5年前，大家关注的是，谁在做商业地产；今天，人们的问题是谁还没有涉足商业地产。现在商业地产行业温度被炒作的像一群欲女的体温，经过前奏爱抚她们双眼迷离、寂寞难耐。可是，毕竟好女伤男，未来的商业地产只是寡头垄断的行业。

她不像海洋生物那样靠着食物链维系，而像是桃花岛岛主那样只有一个，也如一山难容二虎那样，除非一公一母存在差异化，且业态和演绎的生活方式可互补。也就是说，未来十年以内将有99%的商业项目沦丧。

从运作能力方面看，住宅是大学生干的活，商业地产则需要研究生去做。这是万达董事长王健林从业感悟精华。可能不少房企认为，万达能做我为何不可以？水水认为，研究生才可以做商业不是王健林设计的行业门槛，而是多年运作经验的深彻总结。住宅项目从定位、规划、施工，到销售和物管，其中最关键无非是销售的把控。

目前，住宅开发业已相当地成熟，并且有着不同的成功开发模式。而商业地产则不同，销售不是最终目的只有通过商业项目运营且长期获利才是商业地产的终极魅力所在。这个运营需要一套班底去完成的，就像成龙的武打电影一样，没有陈加班的长期沉淀难以一蹴而就，也不可能有今天的成龙地位。打算进入商业地产领域的房企，一定要研究好运营管理，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。

而商业地产对于很多放起来说，是一个新领域，人才的匮乏已经成为瓶颈。以万达的用人经验可见，单纯做零售做百货的人不行，单纯做房地产的人也不行，必须是既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的复合型人才。而现成的人才目前在中国很难找到，万达的做法是自己培养，相比后进入者早已预谋从万达挖墙脚了。

在“南有万科，北有万达”的声誉掩饰下，很多一意孤行向商业地产进军的房企，可能不知晓万达集团经过20余年的发展，已形成以住宅房地产和商业地产为两大支柱产业的大型企业集团。早年万达的原始资本积累是依靠住宅项目开发的。

前面说到资本，在这方面资本是商业地产的血脉。商业航母就像一个梦想，资本是点燃和保持航母正常运转的燃料。一般而言，在前三年不是每一个商业梦想都可以抵达彼岸的。在前三年，商业地产的资本运作就像赌博的赌本，有99%的概率可能全盘皆输。

商业地产，其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司只有2-3％的企业在做商业地产。在中国的比例就更少，不到1％。这个行业最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。这个问题解决不了，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。

最后，城市消费量不容忽视。每个城市的消费量是可以算出来的，也就是那么一两个商业综合体既可以满足。但是现在的城市综合体遍地开花，貌似城市综合体是肥猪。比如深圳无非东门和华强北，如今的深圳CBD和南山中心区经过多年的积累才稍微上道。

由于以上的思考，而水水总有一种预感，本文上篇所讲的那些寡头企业高调地宣称做商业地产是个幌子。他们是想把小房企或者不理智的房企带进设置好的陷阱中去。流感之后的“痛商疯”，你的企业是否患上？