兔年第二十三站：流感之后“痛商疯”（上）
流感的病毒寄生于空气中，年年有躲是不怎么好躲掉的。在时尚领域，时常用主题来更换流感。而在地产行业，虽然市场物业类型的更新频率没有时尚界那么快，但也随着行业宏观调控政策指令的变化有所侧重，如今却有商业住宅平分天下的趋势。由房企“四大金刚”之称的“万保招金”的2010年和2011年战略布局可窥一斑。
万科地产：静悄悄转身
一直做减法的万科，是住宅的排头兵。商业地产对于万科而言，那是静悄悄转身，不愿惊动太多人。当外界还在为万科是否应进军商业地产而激烈讨论时，万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过300亿元，2010年万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。
如：2010年3月29日，深圳东莞的一块用地面积达75653平方米的商业地块，被万科以10.04亿元拿下。4月，在短短的10余天内，万科在北京、西安等地迅速拿下3个大体量商业地产项目：5月，万科携手世界百强酒店企业君澜集团，正式进军武汉高端商业地产。8月16日，万科以11.5亿元的价格收购了赢家中心B座；8月24日，万科以6.53亿元拿下福州商务中心两块地，2010年10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，成为万科进军商业地产另一标志性事件。
如：2010年12月9日，万科以底价29.63亿元拍得盐田沙头角中心区6宗地块，折合楼面价8582元/平方米。该6宗地块包括4宗商业服务业用地和2宗地下空间，总占地约13.73万平方米，总建筑面积约34.53万平方米。规划有10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、8万多平方米的商业楼，5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。单2010年，万科就拿出154.8亿元购入商业用地，占万科2010年总储地规模的39%。再如：2011年2月24日，万科在深圳龙岗区南澳花费1.39亿又拿下一旅游项目地块。该地块用地面积41487.44平方米，建筑面积22380平方米既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。
结论：万科现在依然专注于住宅开发，这一点并未发生变化。但同时商业物业也将成为万科业务的一个重要组成部分。“八二分成”应该是一个比喻，而不是一个精确的比例数字。在商业物业领域，万科将在不断提升专业能力的基础上逐步展开。作为一种更加稳妥的方式，万科在商业地产上仍部分沿用了一贯坚持的合作开发方式。
保利地产：避险三平台
通过2010年一整年的精心布局，在加码二、三线城市的同时，商业地产、旅游地产、养老地产三大平台也已悄然搭建。楼市调控背景之下，保利启动“三线”避险，2011年转型之路提速。
2010年6月，保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地块，再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。2010年，保利取得的土地储备中，多半都涉及商业地产。据统计，保利目前商业形态在全国各地下属六家五星级酒店，有200万方左右的写字楼，80万方左右的展览馆，还有大量的购物中心和蓝海水城、广州的中环广场商业中心等。
在旅游地产上，保利同样有所收获。2010年10月、12月份，保利分别在四川德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元。进入2011年，保利继续拿下商业用地。1月份，保利以11.1亿元在慈溪市竞得城西休闲娱乐商务区#2、#3地块，用地面积29.4万平方米。
目前保利地产拥有商业地产规划总建筑面积是340万平方米，未来3~5年，公司持有性商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%，并将持有部分核心地段的高品质物业。
招商地产：升级求自救
招商地产在商业地产领域的介入已经长达20年之久，涉及购物中心、酒店、公寓、仓库等多业态商业地产，旗下的花园城、美仑会所、泰格公寓已经初具品牌效应。不过，目前招商地产的商业地产仍以深圳为主。目前，招商地产持有物业约80万平方米。2010年，招商局在深圳启动了“再造蛇口”项目，除了建设海上世界城市综合体，还包括投资近百亿的太子湾邮轮母港，及以网络信息及科技服务产业集聚发展为产业目标的蛇口网谷。整个改造计划的投资将高达600亿元。与此同时，招商在南京、成都、漳州的商业项目亦开始进入实质性阶段。
2010年年末招商公司总资产规模为500多亿元，其中商业地产的资产规模接近100亿元。目前，纳入招商商置的商业地产资产规模约80亿元，剩余未纳入的资产将陆续放进这个平台。由此可以推算，目前商业地产在招商地产中的资产比例略高于10%。而且未来商业地产在招商地产中所占的比例肯定会进一步提高，尤其是城市综合体方面。
2011年招商地产将扩大商业地产规模，成为商业地产的发力元年。2011年，招商地产的商业地产业务将向扩大规模、积极整合、专业合作的方向发展，从城市商业综合体、产业园区、服务式公寓/高端酒店等多个产品层次进行产品线深化整合，其中，将重点打造海上世界等项目品牌并向全国复制拓展。招商地产再造商业地产专业平台，未来商业地产的比例将达到10%或更高。
金地地产：商业为左翼
2010年，金地共获取14个项目，新增368万平方米土地储备，完成115亿元投资额。目前，公司土地储备达到1687.5万平方米，可满足公司未来3至5年的发展需求。2011年金地将在商业地产投资1至2个综合体项目。并且在今后5年，希望每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。
年报显示，金地集团已成立商业地产公司，金地目前的商业资产，如北京金地中心、西安和深圳岗厦的商业项目等，也将交由商业公司开发和运营。
未来5年，商业地产开发将成为金地重要的业务板块，与房地产金融一起成为支撑金地未来腾飞的重要两翼。其目的，一方面它与住宅地产形成良好联动，通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平。另一方面，商业地产将会通过资本平台的整合来获得更高的投资回报。
对于房地产企业来说，住宅和商业地产的开发将成为互补，住宅的销售可以加速资金的回笼，而商业地产可留做“家底”，不仅有稳定的租金收益，其物业增值更是不可估量，对企业的抗风险有一定的好处。有业内人士预言，21世纪的前10年是住宅投资的黄金时期，第二个10年是投资商业地产的黄金时期。谁敢说这个预言不是圈套呢？不过，在以上房企的年报发布时都不约而同地提出“再造一个XX”，如金地、如保利、如……这是流感之后的“痛商疯”吗？请看下文分解。
【注】：以上数据来自各自企业2010年年度报告。