热焦点评（11－54）：房价调控北京最靠谱
彭澎接受《南方都市报》、《新快报》等媒体采访
题外话：一线城市在昨天集体亮相房价控制目标，看来没有城市愿意落在最后挨骂！
这一轮房价调控基本上算是尘埃落定了，但值得琢磨的有这么几点：一是为何大多数城市调涨不调跌。一方面固然与地方政府依赖土地财政、依赖房地产税收、依赖房地产对GDP的贡献有关，另一方面也与调涨容易，调跌不容易有关。试想，要房价降10%，开发商不降怎么办？显然不易操作。但如此，还不如不要房价控制目标，因此在新政调控下，房价下降已经开始成为市场预期。
二是为什么只有北京提出“降”字。我想，一方面是北京房价最具全国指标意义，也是炒风最盛的城市之一，上百万人住地下室让北京住房问题凸现在世人面前触目惊心。另一方面，北京乃“天子脚下”，可能最了解新“国八条”确定要地方调控房价的本意。“稳中有降”恐怕不是北京的想法，说不定就是中央的想法！
三是住建部的表态很有意味。在一线城市公布调控目标的同一天，住建部也发出通知，要求各地的房价控制目标听取社会意见，取得社会认同和支持。已经公布的目标要根据听取意见情况酌情调整已发布的调控目标。那么是不是各个城市的调控目标要“返工”？“返工”后是不是要学北京？很有看头！
四是房价有没有统一指标。广州提出的房价调控目标是新建住房，包括商品房和保障房中的经济适用房和限价房，这样调控目标较容易实现。而大多城市还没有这个水平，仍指商品房均价。如此，广州今年与去年房价无可比性，与其他城市也无可比性。房价一乱套，调控效果就更加混乱。中国房地产调控会否由此变为一盘乱局，好戏陆续有来！
五是房价调控听不听民众意见。目前各地出的调控目标最多也就听了一下专家的意见，而且大多数专家还是“业内人士”，根本不能代表民众意见。因此，各地房价调控目标一出，舆论哗然。这种压力会上传到中央，下一步就是谁来代表真实的民意的问题了！
广深终定房价控制目标 调控效果引民众质疑
2011年03月30日 南方网
离最后期限还剩两天，广州深圳昨日“不约而同”地正式公布了今年新建住房价格控制目标。
与多数已公布房价控制目标的城市“如出一辙”，两市均未以具体数字明确限定房价涨幅，而是“盯紧”GDP和居民人均可支配收入的增速。
从化增城自定房价控制目标
据悉，广州市新建住房2011年度价格控制目标为：“2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅”。深圳市新建住房2011年度价格控制目标为“2011年全市新建住房价格涨幅低于本市年度生产总值和常住人口人均可支配收入的增长速度”。
根据两市2011年的预期经济增速推算，广州和深圳今年定下的房价控制目标分别为涨幅11%和10%左右。也就是说，只要房价涨幅控制在这一范围内，即可完成调控目标。但如果经济增速快于预期，那么房价上涨空间也就更大。
此外，广州市国土房管局相关负责人昨日表示，从化和增城两市将另外公布各自的房价控制目标，两市新建住房价格数据不包括在广州的房价控制目标中。
广州明确将经适房纳入统计
值得注意的是，广州特别明确“新建住房”除新建商品住房外，还包括限价房和经济适用住房。但以往官方发布的房价统计数据只包括新建商品住房。这意味着今年房价控制目标尚缺乏同类可比的基数。
据不完全统计，去年广州先后销售三批经济适用房，总数至少在4568套，基准价格大致在4000多元/平方米。而去年广州十区的新建商品住房均价已达13074元/平方米。
广州市国土房管局相关负责人昨日表示，去年公布的十区商品房住宅均价未包括经适房房价数据，最终去年新建住房价格稍后会公布。
追问
1“控制目标”变成“涨价目标”？
已公布房价控制目标的城市普遍允许房价在一定范围内上涨，涨幅参照当地G D P和人均可支配收入增速，多在10%左右。广州、深圳也不例外。多数业内人士质疑，“控制目标”变成“涨价目标”，反而会加剧市场的涨价预期。
广东省房协理事赵卓文认为，大众从房价控制目标中读到的预期是：“2011年又将是一个涨价年”。新“国八条”初衷是“定目标降预期”，现在变成“定目标升预期”。广州市社科院研究员彭澎也质疑：“有人说，中央并没有说要让房价降，但出了这么多新政绝不是让房价涨吧？”
深圳市都会城市研究院院长高海燕说，新“国八条”出台时有些开发商已做好降价的心理准备，现在看来深圳的方案并不会给市场新增压力，反可能给市场信心。但她也指出，该控制目标有个潜台词：如果房价再较大幅度上涨，还将深入调控以达到目标。
国家住建部政策研究中心副主任王珏林指出，各地制定控制目标要综合考虑地方资源、房价和居民收入水平、保障性住房和土地供应等因素。“一线城市评估过程复杂，考虑因素多，谨慎判断、靠后公布可以理解。”
但他也表示，不排除一些地方选择参照系时避重就轻、目标过于宽松。“若一些地方房价水平已较高，仍然制定了太过宽松的目标，则不利于地产市场调控；有些地方政府担心被问责，定出高目标，这种心理也是不可取的。”
2经适房纳入统计成“数字游戏”？
各地房价控制目标采用基数不同。如上海等以“新建住房”价格为基准，兰州等以“新建商品住房”价格为基准。广州则明确，将经适房和限价房也纳入房价控制目标的统计。
不少业内人士指出，与往年保障房建设数量有限不同，今年全国新开工保障房1000万套，成“井喷”之势，而保障房的价格远低于商品房，有这一“拉低因素”，政府想要实现房价控制目标“很轻松”。
合富辉煌首席市场分析师黎文江直言：“完不成(调控)任务多卖几套经济适用房就可以了，成了数字游戏。”赵卓文还担心，将经适房纳入房价控制目标统计，会鼓励地方政府多建经适房，而目前保障房最需要的是租赁型保障房。
深圳市都会城市研究院院长高海燕指出，政府如果只是想要一个价格控制的数据，很容易实现，比如通过控制高端项目入市拉低均价，但这对市场和购房者都无意义。
3地方政府对房价下跌有顾虑？
广州市社科院彭澎认为，国家要求地方政府明确房价调控目标是给地方政府出了难题，而且结果很有可能与调控目标相背离，出现大部分城市房价上涨的现象，“出台上涨幅度的目标反而会提振市场，给担心房价下跌的人吃了定心丸，反而不利于调控。”
“如果出台房价下降的目标，有可能会影响到地方经济的发展。”彭澎分析指出，地方政府不愿意出台房价回落的目标，是因为房价与G D P密切联系，如果房价下行，可能会影响到地方G D P的增长水平。而且房价下降太快会影响政府的土地收入，目前土地市场已经表现出低迷的迹象，底价成交已经出现。
“房地产调控走到这一步，已经充分反映了中国地方与中央利益差异的现实。”彭澎指出，分税制让地方必须开辟新的财源，G D P挂帅让地方必须大搞开发，而土地出让金是最重要的地方财源。
推算
广州目标涨幅约11%内
根据广州市今年的政府工作报告，2011年经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值和城市居民人均可支配收入的增长幅度都是11%。如果广州今年的经济发展达到预期目标，就意味着今年广州新建住房价格涨幅只要在11%内，就可完成调控目标。
深圳目标涨幅约10%内
根据深圳市今年的政府工作报告，2011年经济社会发展的主要预期目标是：本市G D P增长目标为10%左右，居民人均可支配收入力争达到3.5万元(近年同比增长率约10%)。据此推算，深圳今年定下的房价控制目标大致为涨幅10%左右。
民声
“目标下来后，估计一些专家又会说房价会涨。媒体报道时能不能不要写房价会涨这个部分？写的时候为我们这些没买房的考虑考虑啊！”
———昨日，深圳房价控制目标出台的消息放出后，市民已开始担忧房价会上涨。市民刘小姐对记者说，很多时候媒体发布政策信息会对房价起到推波助澜的作用，尤其是二手房市场，几乎是靠着媒体的信息来影响房价的。
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北京住建委主任隋振江：
房价控制目标 参照人均收入增速
据新华社电北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江29日做客北京城市管理广播时表示，北京市要把房价增长速度压下来，房价调控目标将参照人均可支配收入增长情况，具体方案近两日公布。
采写：记者 王卫国 周昌和 左娟 通讯员蔡淑敏 虞海霞 综合 新华社电
广州房价控制目标：涨幅低于GDP和人均收入增幅
2011-03-30 新快报 黄颖
[提要]昨日，广州市正式公布2011年度新建住房价格控制目标，明确今年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值（GDP）增幅和城市居民人均可支配收入增幅。而预计今年广州GDP和居民人均可支配收入增幅都是11%，所以今年新建住房价格预期低于11%。
深圳控制目标：涨幅不超GDP涨幅
昨日，记者从深圳市规划和国土资源委员会得知，深圳市今年新建住房价格控制目标已设定，具体为：2011年深圳市新建住房价格指数涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。
昨天下午，深圳市规划和国土资源委员会发布消息，称2011年深圳全市新建住房价格指数的涨幅，将低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。今年1月14日深圳市委五届六次全体（扩大）会议制定了深圳市经济发展预期目标，即深圳市生产总值同比增长10%左右；同时，“十二五”期间，深圳人均可支配收入每年将同比增长10.34%。
“这一目标的制定，实际上是为了稳定房价，而不是降房价。这可能会导致一个反作用，楼价或许会出现一个小幅度的上涨。原本已经转为观望态度的市民们，也许会因为害怕楼价继续上涨跑去买房；而原本已经开始松动的房地产商，则会重新回到原先主导的地位。这一消息，真的是让房产商放心，老百姓死心了。”
——广州市社科院研究员彭澎分析深圳出台的新建住房价格控制目标
预计今年广州GDP和人均可支配收入增幅都是11%，估算房价要低于14512元/平方米
昨日，广州市正式公布2011年度新建住房价格控制目标，明确今年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值（GDP）增幅和城市居民人均可支配收入增幅。而预计今年广州GDP和居民人均可支配收入增幅都是11%，所以今年新建住房价格预期低于11%。
市国土房管局相关负责人表示，2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅。而今年广州市两会上公布的广州市《政府工作报告》设定今年广州GDP和居民人均可支配收入增幅都是11%。不过这个只是一个设定值，最终今年广州GDP和居民人均可支配收入增幅是多少还得看今年的实际变化。
值得一提的是，计算今年新建住房价格控制目标数据，并不能简单以商品住宅均价进行比较。该负责人表示，新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房，“而从化和增城两市会另外公布各自的房价控制目标，所以两市新建住房房价数据不包括在广州房价控制目标里”。
市国土房管局相关负责人表示，去年公布的十区商品房住宅均价并未包括经适房房价数据，最终去年新建住房价格稍后会公布。据悉，去年广州十区一手住宅均价为13074元/平方米（这一价格未含经适房价格），如果以GDP和居民人均可支配收入预计增幅11%作为设定，这样初步估算今年新建住房价格要低于14512元/平方米。
该负责人指出，广州市的房价控制目标是根据国办发〔2011〕1号文中“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”制定的，是符合国家房地产调控要求的。
随着广州房价控制目标的公布，开发商松了一口气，而业界也表示调控目标定得合理，广州也能相对容易完成这一控制目标。
分析：楼市整体均价有可能下降
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，价格目标定得合理，“这种情况下中心城区房价可以有超过10%的上升空间，然后通过郊区房价和经适房的房价拉平”。他还表示，即使下半年商品住宅价格升幅略高了，政府也可以通过加大推出经适房供应来拉平整体均价，这样政府调控房价的任务相对容易完成。但他也表示，尽管房价控制目标定在涨幅，但在目前楼市状况下整体均价更是有可能下降的，“限购、限贷对市场影响已经很大了，已经能达到调控房价的目的了”。天河某楼盘营销负责人表示，这一房价控制目标是“正”值，这样开发商可操控的空间会大一些。但他也预计今年广州房价均价将会下降。“市中心住宅供应少，城郊地区住宅供应大，整体均价还是会降的，而且今年信贷收紧，限购和限贷使成交量大幅度萎缩，上半年大家（开发商）还能撑，但到了第三四季度资金紧了，就有可能真正降价了”。