陈宝存：严厉调控未必是旅游地产的良机
由广东省旅游局和广州市旅游局指导，汉诺威米兰展览（上海）有限公司主办的2011年广州国际旅游展览会3月24日在广州锦汉展览中心隆重举行。受《时代周报》之遥，我和中房协副秘书长何琦参与了3月24日下午举办的“2011中国旅游休闲地产价值高峰论坛”。
在南方网发表的文章《严厉调控带来旅游地产机遇？学院派PK实战派》中，我被归类于学院派，当然来自于南都记者对我的身份存在信息疏落。作为89年开始在中国国旅工作的旅游界资深人士，03年开始房地产行业工作经历的我，自称是旅游界最懂地产的，也是地产界最懂旅游的。对海南旅游岛的定位，我一直颇有微词，主要原因是海南并不具备独特的自然与地缘优势，加之最影响海南旅游岛建设的人文为主的软件恰恰是我们的最大弱点。实际海南唯一的方向应该是会展经济。但是，毕竟我们有传统的广交会，替代广州在现在看来要有很多路要走。
《南方都市报》记者李乾韬、实习生邹倩芸把我和中房协何琦副秘书长作为实战派的对立面的报道我转载一下全文：
在24日举办的“2011中国旅游休闲地产价值高峰论坛”上，来自房地产和旅游相关的政府、专家及业界人士等就国家对住宅用地的严厉调控形势下，如何深入挖掘旅游地产的价值，旅游地产的投融资和未来发展策略、产品创新等问题进行了的深入的探讨。
值得关注的是，在论坛对话阶段，以中国房地产协会副秘书长何琦、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存为代表的学院派和以恒大地产集团海南分公司营销总监李四泉、海南富力地产销售策划部总经理卢嘉明为代表的实战派发生分歧，双方争议的焦点集中在旅游地产如何运营和投资价值上。
焦点一：旅游地产如何运营？
“究竟是旅游带动地产，还是地产带动旅游。我想这两个观点都有道理，主要还是要看区域。推动一个旅游区的时候，当地的基础设施配套不完善的时候，房地产介入的话，可能就会出现另外一个效果，地产带动旅游。”中国房地产协会副秘书长何琦认为，但如果开发商一窝蜂搞旅游地产，三年以后可能出现积压的问题，如烂尾楼。
“山东以北的海岸，沿海的度假村已经出问题了，两三个月旅游度假旺季难以支撑全年的成本。山东沿海地区的不少度假村的投资很难持续下去。”全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存调研后发出这样的感慨。
这遭到了实战派代表们的反对。在实战派看来，旅游地产的成败与运营方式密切相关。“旅游地产除了居住价值，还有投资价值。因为你不可能天天去度假，剩下的时间怎么办？我们可能有物业公司把房子出租，这也是一个很深刻的问题。包括实际运营的开发商，肩上又有更重的责任，作为开发商，我们有责任必须把它做好。”海南富力地产销售策划部总经理卢嘉明说。
焦点二：投资价值几何？时机已到？
“旅游地产迎来新的投资机遇，但这个机会一定要慎重地去考虑。”陈宝存在现场旗帜鲜明地反对海南旅游地产的炒作，“我国东南沿海、甚至整个亚太地区，像海南这样的风景不是独特的，到处都是，全世界都有。”在他看来，房地产行业应该要跟旅游界有一个很好的沟通，“你在海南投资一个酒店公寓，(一周的运营)成本就达到了2万，而游客的消费能有多少？你算算账，能不能回报。”
地产商一直以为搞旅游是赚钱的，但陈宝存说，此前15年在国旅工作经验告诉他，并非如此。
“现在把盖住宅房纳入到旅游地产，我觉得这是一个错误的概念。对旅游地产，我不鼓励投资，适当的投资是可以的。”何琦的发言力挺陈宝存。但接下来就是实战派回应，在这些已经进驻了海南并积极扩张的开发商代表们，观点一致地认为海南岛资源独特，投资潜力巨大。
“海南的旅游资源很优秀，很适合房地产去落户。这么一个好的海岛资源，从这个稀缺性来说，它本身就适合做旅游房地产。而对这些房地产项目来说，应该能承载旅游功能。”卢嘉明的观点与陈宝存争锋相对。恒 大地产集团海南分公司营销总监李四泉亦表示：“大型房企进驻海南，也是一步一步把先进的开发理念、管理理念加入到国际旅游岛建设当中。”
对于盲目上马的各种类型的产业地产项目，我和何琦副秘书长的沟通中都有涉及。特别是对于旅游地产和养老产业地产，我和业内很多人士的看法也存在分歧。
我们不是没有机遇，在严控政策下的一窝蜂搞商业地产、旅游地产、养老地产等等非住宅地产，实际现在基本成了业内共识。但是，上述产业地产，要的是持有型经营，而除了少数央企国企险资上市企业有融资的能力和融资的低成本，众多的中小房企关注持有型经营的物业形势，主要瞄准的是资本市场的圈钱游戏。众多的养老地产项目和旅游项目在我一个财务总监出身的地产开发与投资公司眼里，实在找不到短期盈利的模式。
而位于城市远郊与农村的这类行业，消费者接受起来，有种被挤出城市的无奈，市场接受度受限。所以，实际以此类项目立项，更多的是圈地，而不是最终实现全面的开发建设。
习惯了一窝蜂的政府与企业，一定要准确的预测市场形势，并且要了解真实的上市量，更要算好投资的回报帐，而不是一味的寄托于资本市场。资本并不是我们想象的那么充满激情。