谢逸枫：为何广州亚运城地块申请“拨高”？
广州地块频繁申请拨高 背后隐藏暴利“暗门”
核心提示：2011年3月16日,广州市规划局官方网站“规划在线”一则公示，2009年以255亿人民币豪拍下中国第一大地王———亚运城的富力、雅居乐等多家开发商联合体所组成的广州利合房地产开发有限公司（以下简称“利合”），提出申请更改规划，将尚未建设的D地块建筑限高调整为170米，使该地块拥有六栋56层超高楼、两栋52层高楼、两栋48层高楼、三栋38层高楼。从限高的120米，调整至170米，整整拔高了50米，相当于增加了10几层。如果该申请通过，未来该地块将建起13幢38层至56层的超高层建筑。修改规划前亚运城最高建筑仅为22层。目前该申请开始进入公示阶段。
根据广州市规划局网站的“规划在线”网页上，广州亚运城“修建性详细规划批前调整规划”公示。“利合”提出，希望对番禺区亚运城地段自编号D地块的修建性详细规划进行调整，项目立案号为20110000001207，公示时间为3月16日至3月30日15天时间，市民可以在公示期间内向规划部门反映意见。
原地块计算容积率建筑面积为637625.2平方米，建筑密度25%，绿地率为35%，建筑限高为120米。建设单位申请将限高提高到170米。该地块位于亚运城清河东路以南、兴岭路以东、亚运大道以西。根据规划图，修改规划后，亚运城D地块将建起13栋38层至56层的超高层建筑。其中，层高为38层的3栋，层高为48层的2栋，层高为52层的2栋，层高为56层的6栋。而此前亚运城最高层高仅22层，位于媒体村。如果申请改规划获批，那该地块的楼层数比之前翻了不止一番。
笔者认为，其实，“先拍地再建后改规划”的案例，亚运城并不是先例。但是，政府部门都会一一通过，只要在规划法和合理范围及不影响其他业主的房屋使用因素下。不过，业主们的担心，肯定是有道理的。因为先拍地再“拔高”往往使得其他业主的房屋受到影响。例如景观等风景位置改变和低容积率的高配套享受都会因楼盘的高度拨高，而被阻挡或被取消。因此，业主的没意见是不可能的，作为弱势群体，如何在最大限度保护业主的利益，关键是广州市规划局和市政府如何衡量二者之间的关系。因此，对亚运城的增高规划，广州政府应该先能组织相关业主举办听证会，避免开发商说了算的现象，造成对业主是不公平。
尤其是广州亚运城的房屋总套数巨大，目前首期8000多套房源仅仅销售出50%，一半的房屋未销售，并且还有巨大供应的二三期和四期未建成的房屋。可想而知，一旦亚运城拨高，最大的受益业主是开发商。况且广州亚运城前面未到实际交楼入住，很多已经购买亚运城的业主就是不知道规划调整的事情，或者是知道了规划调整的事情，要改变开发商不调整高度的想法是不可能的。
另外，亚运城申请规划拨高的改规划举动，也是对业主利用的损害，也是对当年一起参加亚运城地块拍卖的其他开发商不公平的表现，由于建筑面积有限，其他开发商都停止举牌和放弃拿地计划。如果知道可以“改规划”，估计会和已经获得亚运城开发商竞争到底。可想而知，改规划拨高的亚运城，目的是增加总的建筑面积，获得更高的销售利润。同时是丰富产品线，提高整体项目的价格上涨空间。
我认为，楼盘地块内的整体建筑拔高，容积率不变是不可能的事情。根据亚运城提出申请更改规划，“将尚未建设的D地块建筑限高调整为170米，使该地块拥有六栋56层超高楼、两栋52层高楼、两栋48层高楼、三栋38层高楼”。但是，D地块建筑限高调整为170米，意味着该地块所有的建筑都得一起拨高，因此，一旦所有建筑物楼层集体拨高的情况下，原来的容积率肯定要发生变化。而规划公示中“其余指标均未超出原规划要求”，主要是绿化率和楼间距等指标，不影响配套和景观。关键是这个高度的拨高，直接影响最大的就是容积率，除非开发商减少建筑面积和扩大绿化和配套建筑面积，否则容积率不改变是忽悠业主的把戏。
我认为，开发商如果在符合规划法和不损害其他业主的利益下及不违反广州市规划细则的规定下，通过广州市政府和规划局共同举办地块规划拨高的听证会，获得大部分业主的通过和支持，办理合法的正常手续，最主要是不会影响到其他业主的景观和减少配套，对周边环境的形象有提升的话，肯定是值得大家鼓励的。这样，亚运城D地块规划改变拔高肯定是没问题。当然，亚运城项目打造成豪宅产品，提高售价，也为开发商获得更高的利润市场预期。目前广州番禺商品房市场，洋房价格基本在6000元/平方米以上，而别墅价格或豪宅价格则可高达2-5万元/平方米以上。可想而知，亚运城一旦建成豪宅产品，售价是普通产品是四五倍以上，将获得巨大的销售利润。
按照公告中显示，广州利合房地产开发有限公司拟对番禺区石楼镇亚运城清河东路以南、兴岭路以东、亚运大道以西编号为“D地块”上的建筑进行“拔高”，限高从120米增至170米。该地块建筑面积为637625.2平方米，建筑密度25%，绿地率为35%。公示中说，限高增加后，其余指标均未超出原规划要求，最关键的容积率没有变化。规划修改后，该地块将建起13栋38层至56层的超高层建筑，其中，层高为38层的有3栋，层高为48层的有2栋，层高为52层的有2栋，层高为56层的有6栋。而此前，亚运城最高层高仅22层，位于媒体村。规划部门强调，本次规划调整中只是提高了限高，包括容积率在内的其他指标均未超出原先规划。
亚运城的项目开发商，由富力、雅居乐、碧桂园等联合组建的广州利合房地产开发有限公司常务副总经理刘天宇解释称，项目原地块的容积率、总建筑面积这些都不能突破，我们只是将层高，楼间距之间做了改变，使得设计更加完美。而原地块建筑面积为63.7万平方米，建筑密度25%，绿地率为35%，原建筑限高120米，现申请调整为170米，其余指标均为超出原规划要求。规划公示图上，涉及"D地块编号"需要调整高度的塔楼地块13幅。刘天宇表示，项目调整规划是原出让合同上已经有特别标注，若以后项目规划过程中，遇到实际情况需要调整的。则需提前报批。亚运城修改规划后，修改后的地块项目将打造成豪宅项目，而刘天宇则表示，楼盘的价格将随市场而定，也要市场能够接受才行。
就上述申请，16日广州规划局解释称，该申请目前只是批前公示，并不意味着申请一定通过。目前规划局也在收集业主意见，凡是对该申请调整有意见的业主，可在3月底前通过发信函或网上留言的方式直接发表意见。
笔者认为，开发商通过拔高楼层获利，也不仅是亚运城修改项目。退后一步说：“就算拨高后的项目容积率、建筑面积都不变，但房子因此变成了豪宅，就可以卖更高价格。2010年广州频繁出现开发商对“拔高”到手地块的建筑楼层高度的努力，可谓“前仆后继”，甚至被指认为因规划修改而被推高楼价的幕后推手之一。例如，2010年雅居乐旗下的广州科学城，准备将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米，这相当于直接增高了15层。例如，2010年对珠江新城D8-C3地块，开发商曾提出对住宅楼工程的建筑高度进行调整，申请将该工程建筑高度由100米调整为143.95米，建筑密度和容积率不变。该地块是珠江新城最后一块住宅用地，楼面地价高达15323元/平方米。例如，2010年珠江新城D3-4地块合景项目的建筑高度也申请进行调整，将项目总高度由原来的100米最终拔高到198米。
笔者认为，关键是广州市政府和规划局是否同意。其实，开发商是难言苦衷的。不过，亚运城项目作为广州市政府形象工程和政府的亲儿子及关系到政府政绩的项目等财政收入，影响到亚运城未来的开发和是否会变成烂尾楼等因素，最关键是亚运城是否顺利和圆满开发完，关系到政府对番禺作为副中心的规划落实和改造广州其他新城是否成功的榜样。因此，广州市政府在衡量再三的情况下，亚运城申请拨高调整规划是铁定要改并且通过。
开发商广州利合房地产开发有限公司表示业主和购房者对“拔高”存在误区此次规划调整不是针对现有建筑，而是位于技术官员村和运动员村之间的一块未建地块，不会对现有建筑安全产生影响，也不会遮挡和阻碍现有建筑楼层的采光和通风。拔高只是增加每户的层高而不会增加建筑的总面积，不存在增加业主来分享配套。
该负责人表示， 至于提价，购房者更无须担心。亚运城首期8000套的总货量已售出大半，目前尚有3000余套待售。春节至今，价格一直维持在媒体村1 .1万-1.3万元/平方米，运动员村1.3万-1.5万元/平方米。此次调整规划是希望将二期的新产品引向豪宅方面发展，提高业主居住的层次和舒适度，不会对现售的一期产品价格带来影响。
笔者认为，2010年广州地块“拔高”频现，一方面主要是开发商的拿地成本过高和销售周期长，影响到开发商的销售利润。另外一方面是受到2010年严厉的政策调控影响，尤其是限购和信贷差异化的政策，对80%以投资客购买的项目楼盘和配套不成熟及开发成本大的项目非常不利。一旦销售成交下降，或者是销售不顺利，资金回受压力大。其他方面是开发商的融资贷款成本提高和销售推广费用增，不得不逼迫开发商想“拨高”的想法，一是增加建筑面积，提高销售整体利润。二是增加销售卖点，改为高端产品和丰富产品线，有利楼盘形象。三是提高产品售价，获得更大利润，减少投资成本过大的损失。当然，“拨高”自然就成开发商谋取赚钱暴利“暗门”。
近几年，广州开发商改规划“拔高”楼盘的现象十分普遍，2010年珠江新城D 8-C3地块住宅楼就申请将高度由100米调整为143.95米，建筑密度和容积率不变。2010年珠江新城合景项目的建筑高度也申请由最高100米调整到208米，最后确定的限高为198米。2010年雅居乐旗下的广州科学城，准备将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米，这相当于直接增高了15层。
当时，笔者接受CCTV（中央电视台）记者和广州日报及南方都市报记者采访时指出说：开发商申请改规划背后是利益的驱动和高地价拿地及政策调控导致的。因此，开发商频频申请改规划背后，一方面是开发商希望通过规划调整，改善地块质量，打造更高端的产品，借以提升楼盘形象和项目售价；另一方面也是借此带动旗下同区域项目楼价上涨获利，先高价拿地抬高地价再推高房价，如果一旦受到开发商销售利润下降和成本加大或政策调控影响，开发商往往会通过改规划，达到获得巨大利润的敲门砖，这已经逐渐成为开发商提高利润的暗门。
