众商抢地造城的背后利益何在？

                   ——金承龙文 2011年2月16日

众商抢地造城的背后利益主要是在于其经营利润及发展潜力均超过纯住宅项目。

现阶段的各地方政府都是非常愿意有实力的大开发商进入，帮助地方来开发城郊结合体的处女地，造就新的“城市综合体”项目。这些大型项目既可为当地政府树立良好形象、提高美誉，又可为地方带来一个长期的收税源，美其名曰 “新地产业集群”。开发商通过招拍挂途径拿到开发‘城市综合体’项目的土地价通常都相对低廉；甚至有些二、三线城市为了吸引投资商进来运作大型“城市综合体”，是经招商协议方式实施的。投资商可通过“明挂暗协”的方式以低价或公建置换形式取得接近零地价的出让土地，但是他们也需要帮助政府完成周边的多项公共市政配套工程，如配建公园，建设城市主干道、体育中心、休闲游乐中心、公交站、社区服务中心、医院等。其配套建设的公共费用中、部分是在往后就会被分摊到其住宅板块的楼房售价中。“城市综合体”项目提升区域内住宅项目价格上涨的前提或最佳方案是开发商应先将商业等部分的配套内容做好立体式的包装作强势宣传或先前完成。一旦新综合城区配套完成，区内入居者的生活就便利；环境改好后，整体项目的区间价值也被提升，自然会强劲吸引市民买房，其楼盘房价也会随着区域配套环境优势渐好而攀升，诸多项目便是随项目趋成熟化而呈现日日见涨现象。

　　　据悉，除以建材、汽车等专业市场为龙头的城市综合体外，绝大多数“城市综合体”项目中的商住楼都被打造成高端项目。项目高端带来的楼房价格也是高贵的。因为无论哪个房开商都是利益至上，而开发综合体项目也都是冲着商业住宅去的，而综合体项目在短期内可兑现的利润主要是出自住宅。大型综合体通常是由生活、商业、商务三个中心的结合。对于商业商务板块，开发商一般只是出售配套的临街商铺、写字楼等，虽然不少百姓也愿意投资一些“城市综合体”中可销售的街边商铺、写字楼间，但由于新商业区位没发育成熟的因素影响下、在短期内也很难卖上高位价；而投资商不会出售酒店、百货中心等商业主营物业，该些投资商留存的物业在十年内不可能收获什么真正的经营利润，对于酒店经营除了充当个资金蓄水池外更无利润丰厚的可言，房开商还是得靠以较高的价格卖出可售住宅来快速回笼资金。现在二、三线城市的市民对新商务区住宅还是看好的，其购买力也呈现强劲态势。因此，投资商将项目综合开发后以高价出售住宅回笼资金后就可坐收渔利，其长期持有的商业中心、酒店等物业又可带来持久的稳定收益增长，这样开发商获得的利润将更高、从而投资商就拥有了续后更强的市场抗风险能力。

　　故而，投资商面临地产调控步步深入所预期的经营困难，而转战二、三线城市开发商业地产是趋势，但疯狂竟拿城市商业综合体大地块，主要目的还是抢占二、三线城市的先机，借二、三线城市商业大地产综合开发来获得提升附加值后之住宅这块的的利润；但也不可排除部分弱势开发商仅仅是为布局扩张或储备圈地所需的侵夺，目的是在企业长期战略决策上需求拿地扩张或对抗通胀；但也是有投机皮包公司混水摸鱼的，变相耍拿地融资把戏、通过拿地等升值的方式做圈地炒作的。