解读北京楼市调控细则15条

                     ——金承龙 2011年2月16日

2011年2月16日，北京市政府办发布了楼市调控细则15条，其中包括外地人购房须提供五年纳税证明，限制市民多套购房行为，政府部门或开发商定价同成本间差异过大的将追责，该细则15条加上前期中央政府已出台的一系列宏观调控举措，其联动作用下必将逼使北京居住房交易市场平稳、价格也得到平抑、楼市会达成温和态势。但笔者估计北京的房价大幅下跌的可能性不大，新开楼盘销售价格有可能小幅度的回调来开盘销售。

一、今年北京公租房建设是重点，年底前要求配租入住完成10000户。政府虽意愿全力做好住房保障工作，但土地供应是否顺畅及财力能否支撑还有靠政府部门持续跟踪落实。北京新政策调控，也只不过是给房价上涨延缓时间和暂时抑制购房需求及单一增加保障房场供应等方面作出一些应急举措，而没有涉及到如何增加商品房供应和改革土地出让的制度及商品房预售制度的改革等。这些才是稳定我国房地产市场急需解决的根本性问题。

二、会进一步完善税收征管。对以往计税标准偏低问题作一调整，调高计税标准，责令各区县政府将紧密配合，实实任务分解，实行问责制，把调税举措执行到位。

　　三、15条细则主要还涉及到责任追责问题，强调如何落实房地产市场平稳发展的责任问题，主要是 1、落实促进房地产市场平稳健康发展的重要性； 2、全力做好保障房工作； 3、保障房、公租房保障体系双轨并行； 4、加强税收征管； 5、差别化房贷政策；6、严格住房土地税收； 7、建立健全约谈问责机制；8、加强正面舆论引导。

　  四、细则还细化强调：要全力做好住房保障工作，建立完善住房保障制度，逐步形成适合首都实际的保障性住房，坚决完成本市保障房安居任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同事，完善体制机制，运用土地供应、投资补助财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配件一定比例的公共租赁住房，并持有、经营或有政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。但笔者认为，新近调控结果是助北京住房租金上涨的，而且随着对外市进京人口的购房所限，将有更多来京工作的人不得不出高额的租金租房子居住。况且，此次北京限购细则的出台与车市限购政策如出一辙，甚至更加严厉，其目的也许政府有意向性通过房控来控制北京市过快增长的人口。

五、严格执行差别化住房信贷政策。各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行北京营业管理部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。笔者认为这样做的不利之外，进一步提高了二手房购房成本，同时对推高住房租金产生一个预期，对稳定北京房屋租凭市场是不利的。

六、持有本市有效暂住证、在本市没有住房且连续5年（含5年）以上的在本市缴纳社保或个人所得税非本市户籍居民家庭，限购一套（含新建房及二手房）。以上强调，提供连续5年社保证明及纳税证明，不是累计五年。笔者认为这样做是严重有失公正的，要限的话，对于持有北京市实际居住或交纳税一年已足够资格购房了。细则还规定：京籍限购1套。对已有2套及以上住房的京籍或非京籍住房的居民或家庭，将暂停销售。这样的话，今年之内对多套房家庭将限制再次购买。同时，这样做也就限制了有条件投资购房出租的行为，对房屋租凭市场的价格稳定性肯定是不利的。