财经周评（11-6）：房价调控的关键是改变市场预期

彭澎

年前又有几个朋友买了房，有的是改善型的，但并没有卖掉旧房，在我看来仍有投资性质；有的是休闲度假型，但由于比旧房大，在我看来也有改善性质；有的是为今后退休后留一个郊外大房，也是改善与投资兼顾的性质；还有纯投资性质，因为买的是40多平方米地铁上盖物业，准备拿来出租。如此等等，目的各不相同，不一而论。

普遍认为房价降不下来

但有一点却是基本上共同的，即在听了我的分析后，他们仍纷纷表态认为房价是降不下来的。今天在一个聚会上又遇见一个租房住的小公司老板，他也在存钱考虑买房，对政府调高首付、提高贷款利率等措施认为是打压了首次置业需求。他也认为房价是降不下来的。

以上个案，仔细一想，几乎包含了各种购房需求情况。我几乎没有听见一例认为房价会降的，最多也是说房价涨幅会小一点！

下周还有人要约我吃饭谈房价走势，但我敢肯定，其虽说是要听我的意见而自己心里恐怕早已认定房价是不会降下来的观点了。对此，我有相当的把握！

今年以来，对房价走势，我发表了两个主要观点：一是房价还会飞一会儿，因为调控显效之前房价不会立即形成拐点；二是下半年有可能会形成市场拐点，因为总理承诺在任期内将房价控制在合理水平上，最佳时间窗口就在今年内，而“国八条”的出台使这种趋势更加明显。

这两个观点发表之后，就是春节来临。一方面，春节朋友相聚都在交流对房价走势的看法，并提供了许多购房信息；另一方面，市场因本身是淡季等原因，交投十分清淡。也就是说，成交量仍是萎缩行情，虽然在部分地区出现了一定的抢购；而人们的市场预期却仍然较为坚定地看涨！

毫无疑问，中国房地产市场进行了一年多（从2009年12月份起已跨三个年度）的调控，房价没有跌，还在涨，关键就是几乎没人相信房价会跌！

上述购房者，有官员，有企业家，有学者，都是对政策、市场、国情等了解比较全面而深刻的群体，也是当前投资房地产市场最主要的群体。连他们都不相信调控会有显著效果，可想而知，调控政策出台的难度！

市场预期难改的主要因素

我想市场预期坚挺主要是几个方面的因素所致：一是城市化。这是一些人造出的神话之一。其实，进城人员即使房价下降20%他们大多数还是买不起，只要通过大量建设保障房来解决，这是形不成市场支撑的；二是支柱产业。房地产对经济增长的贡献有目共睹，但如果长期成为支柱产业将把中国经济拖垮，大量产业资本进入房地产只能对其他经济领域形成“挤出效应”，中国经济房地产化后果十分严重；三是刚性需求。这也是一些人造出的神话之一。大量人群结婚要买房、改善要买房、进城要买房、投资没有更好的去处也要买房、抵御通胀最好买房等等，其实，结婚就买房大多要靠“丈母娘需求”来实现……，真正的“刚性需要”就是有购买力的基本居住性需求，只要与投资相关，只要超出自身购买力，都谈不上什么真实的“刚性需要”；四是土地财政。确实，地方政府在房地产发展上很多时候是与开发商形成了利益共同体。如果把土地出让金转为收取房产税，也许政府角色就会转变；五是二十年经验。上述因素如果没有过往房价总体上是上涨的甚至上涨了多少倍的历史作基础，可能就难以形成如此坚挺的预期！问题在于中国房地产市场本身就没有规范好。

因此，开始于2009年底的调控能否完善房地产市场机制而不同于以往各轮调控，就将决定市场预期会否改变！

改变市场预期的路线图

我认为路线图包括几个方面：一是供应端。短期内要继续大量供应土地，而且明确主要供应中小户型、保障房建设用地，对闲置土地坚决收回。设想10年内坚持每年提供1000万套保障性住房，可以满足3亿以上人口住房需求，基本上解决城市中低收入群体和进城农民的需求。

二是购买端。在全面推广房产税以前，坚定地实施限购政策，并向三线城市推广，控制不合理住房需求。全面实施5年内出售住房全面征税措施，限制购买第三套住房或长期冻结第三套房按揭。

三是持有端。两三年内分期分批在全国主要城市推行房产税，今年内主要城市必须提出房产税实施方案，一线城市全面推行；明年内二线城市全面推行；三年内在全国普遍推行。房产税率提高到国际通行水平，即按月租计征15%左右；根据中国国情第一套在人均30平方米以下免征。多房多面积多征税。所征房产税首先用于保障性住房建设，如全面征收后款项较大，再按比例用于社会保障事业以及养老事业，取之于民用之于民。

只有如此，而不是简单地打压房价，才可能有利于降低市场预期，降低房地产泡沫对国民经济的不利影响。而这要取得切实的进展，一是抓紧《住宅保障法》的立法工作，把保障房建设用立法形式确定下来，成为地方政府中心工作之一；二是抓紧推广房产税，把地方政府的角色转变过来，不致于上有政策下有对策！