首先是二三线城市隐现“一线房价”，导致中国政府组合拳调控。

  例如位于中国东南沿海的浙江省温州市本是中国典型的三线城市，但如今，这里的房价却丝毫不亚于一线城市。早在去年8月，温州房价每平方米均价达到19860元，超过了当时的北京、上海和深圳。不久前，南京市苏宁睿城项目以每平方米16300元的价格推盘，较周边项目每平方米低100-2000元；凤凰和美在售房源均价每平方米14000-15000元，低于周边楼盘约10％。这是调控的结果。南京市住房和城乡建设委员会有关负责人说，按照中央调控政策要求，南京对市场上的投资投机型需求予以调控，部分区域房价上涨较快势头得到遏制。

  其次是临近年末，土地市场“收官大战”愈演愈烈，开发商拿地热情高涨，不少城市上演“年末疯狂”。高地价必然推高房地产成本，楼市调控仍需“组合拳”，警惕房地产“虚火”再起。 全国“地王”集体“胎动” 地价或会推高房价，去年11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。

  再次是外资对内地楼市的冲击不容忽视。政府对外资机构投资内地房地产行为进行限制。境外资金对内地楼市的冲击不容忽视。现在境外资金在内地楼市“炒房”的势头是有的，当前内地房价快速上涨一个重要的原因是，开发商和一部分拥有较高收入的投资者，乃至少数境外房地产投机者之间的博弈。尽管目前二、三线城市高价楼盘并不普遍，但却越来越多。在中国西北乌鲁木齐市，市中心一处名为“时代广场”的楼盘每平方米售价也高达１．６万元。

  中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）指出，开发企业投资的规模依旧保持稳定增速，严厉的调控政策减缓了推盘速度，住房销售波动幅度加大，向二、三线城市扩张成为多数房企市场扩展策略。除了二、三线城市的刚性需求外，随着一线城市房产调控细则陆续出台，一些炒房者有向二、三线城市移动的迹象，相比一线城市每平方米高达两三万的房价，二、三线城市的房价对于投资者极具吸引力，房价上升空间大。

  中国社科院《住房绿皮书》显示，今年中国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。泡沫指数最高的前７个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50％以上。不难看出，存有泡沫的城市多为二线城市。面对中国楼市现状，2010年中国政府出台了一系列高强度的“组合拳”调控房价，如提速保障房建设、收紧信贷闸门、限购第三套房、清缴土地税、加强有效供给等，这些做法使火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳。今年住房和城乡建设部确定建设保障性住房３００万套，各类棚户区改造住房２８０万套，改造农村危房１２０万户，总量比上年增加１／３。中国南北许多城市还不断加大保障房供应力。今年，中国政府还加大了土地调控。

  据中国指数研究院统计，全国１０５个城市住宅用地楼面地价同比涨幅从１月份的１２５％，降至１０月份的７％。管调控效果明显，但未来中国楼市特别是二、三线城市楼市走势仍存有许多不确定性，调控仍面临许多挑战。去年１１月份，杭州、广州、武汉３地同日出现“高价地”，几十亿元甚至上百亿元的高价地块已不是怪事。国家统计局发布的数据表明，１１月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨７．７％，涨幅比１０月份缩小０．９个百分点，环比上涨０．３％。

  不久前召开的中央经济工作会议提出，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。从会议看，公租房已被认定是保障房的主要形式，这是寻租空间较少、解决城市“夹心层”住房的很好方式。两套供给体系可以覆盖所有人群，其中保障性住房体系将成为未来住房政策的核心环节。随着中国住房供给体系的完善，２０１１年房价可能趋于平稳，但要真正形成住房供给“双轨”体系，还需尽快出台住房保障法，并将保障房列入各级政府考核“硬指标”。

  最后是“限购令”下二三线城市房价急涨，存泡沫隐忧。但是，目前二三城市房价并无泡沫，反而是一线城市“更加危险”。2010年房价出现上涨的现象，这一轮反弹中，限购令之外的二三线城市领涨，其火爆程度超过了一线城市，从而引发泡沫论者的担忧。众多主流房企已经安营扎寨的二、三线乃至三四线城市，尤其是位于大城市周边的“卫星城”、“后花园”之类城市，在强烈的通胀预期下，吸引了大量来自周边的投资客，推高了本地房价，这一现象，也已引起了当地有关部门的忧虑。房价上涨的传导效应，已从一线城市蔓延至二三线，房价泡沫的风险正在聚集。

  主流房企11月销售数据显示，二三线城市快速崛起，贡献良多。如恒 大前11月已经有477.2亿元的销售，其认为，多个新项目成功开盘，表明公司二三线城市有效开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险。从万科、保利等公司公告来看，其战略布局在2009年底便已深入二三线城市，拿地占比高达80%以上，如今这些项目进入收获期，11月销售数据显示，二三城市对其销售贡献已达70%左右。

  正是基于看好二三线市场，诸如深圳佳兆业集团等后起之秀，加快全国化布局。佳兆业于一个月之内，增加约300万平米土地储备，均位于二三线城市，其战略布局覆盖珠三角、长三角、环渤海、成渝、华中地区，深入到江阴、太仓、南充、营口等15个城市，进入全国化深度拓展阶段。然而，伴随着二三线市场爆发的，是其房价的迅猛上涨。本周国家统计局公布的数据显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。

  其中，“二、三线房价呈领涨趋势，从其重点监测城市来看，11月一线城市平均环比增长幅度为0.04%，二、三线城市平均环比增长为0.42%。本轮房价的上涨第一是源自于全球量化宽松的货币政策使得投资性需求爆发以及超强的通胀预期；第二是由于土地的供应结构性不足引起；第三是由于再融资的限制，使得绝大多数地产公司融资成本上升引起。从结果来看，目前房价上涨已从一线城市传导到了二三线城市。

  今年以来，大型房企转移供应重点，相比往年的大城市占销售重点，今年大部分企业的产品大部分是面向刚性需求的中小户型；主要布局大多是正在崛起的二线城市，比如无锡、沈阳等，而这部分市场受到调控影响较小，是调控的盲区。9?9新政的核心政策是限购，限购在一线城市确实产生了抑制作用，但在二三线城市，则无多大影响。以珠三角为例，广州、深圳出台楼市“限购令”两个月，不少广深投资客转战珠三角其他城市购房。包括肇庆、东莞、佛山等城市，都在大举吸纳广深两地投资客，楼市成交不跌反升。

  佛山没有限购措施，9?9新政对佛山的项目基本没有影响。在广佛地铁沿线以及佛山与广州交界的区域，如金沙洲等板块，近日成交火爆，购买者很多是来自广州的居民。肇庆房协近期调查发现，在该市鼎湖区置业的当地居民仅占26%，珠三角其他城市居民达48%，港澳台、华侨占10%，其余16%为省外城市人员；东莞中原地产的研究报告也指出，11月东莞楼市商品房成交5200套，环比10月上升了14%，成交量上升主要是广深投资客的进入。看看现在的惠州，都是深圳投资客在买。这样的楼市成交缺乏支撑，投资驱动。

  社科院发布的《中国住房发展报告(2010-2011)》指出，上述这些严厉调控所不能覆盖的盲区，成为了中国房价泡沫指数最高的危险区。该报告通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，其平均房价泡沫为29.5%。其中，泡沫成分占实际价格比例在50%以上的七个城市中，没有一个是一线城市，而是南宁、兰州、石家庄等二、三线城市。而泡沫指数高达70%的，是福建省省会福州。

  目前全国二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代，万科董事局主席王石表达过这样的担忧。万科总裁郁亮看来，目前二三城市房价并无泡沫，反而是一线城市“更加危险”。但不少二三线城市已经意识到风险。肇庆市住房和城乡建设局局长孟广生近日直言，虽然欢迎广深市民来买房，但也担心大批投资客涌入让当地房价急涨；惠州市房产管理局负责人近日也表示，惠州目前没有对外来购房者设置限制性规定，但是反对恶意购房，比如一次性购买10套以上房产的，需要向房产部门写出书面说明，解释购买的原因。

  对于房企来说，进入二三线城市也有风险。二三线城市的游戏规则不规范，土地市场环境不规范，本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地，而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地，土地获取上先天不足；而且，二三线城市的产业链条不完善，导致企业习惯于外包的一些环节出现新问题。

  限购令，今年将将从二三线城市开征，又对当地市场带来怎样的影响？资深房地产专家谢逸枫表示,二三线城市限购令的实施,对本地楼市销售成交影响比较大,但是很难让房价下降。二三线城市实施限购与品牌进入关系不大,主要是投资客和热钱开始转移到二三线城市,另外是二三线城市的房价上涨速度过快.