谢逸枫:调控按不住房价的牛头
全国一线城市政策反弹期房价狂暴上涨 打了谁的脸？
2010年8月份，全国一线城市商品住宅周成交均价几乎创下房价新的高峰。不只是在上海重上2万/平方米，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨。广深地区房地产9月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续回升，预计幅度在30%左右;房价将小幅上涨.目前我们担心政策的再次加码,建议投资者不能过于乐观。毫无疑问，国务院房地产政策调控似乎没能按住房价的牛头，反而让房价狂暴式的疯狂上涨，岂不是打了国务院的脸，成为老百姓讽刺和挖苦及嘲笑的话柄。
2010年4月，国务院出台的楼市调控政策促使各地楼市连跌了三个月，7月楼市出现止跌回暖迹象后，8月成交量再次大幅回升，特别是8月中下旬以来，多地“日光盘”、排队买房现象频现，京沪穗深等多地楼市“量价齐升”。但对于后市的预测，专家学者、地产商认为，以此认为“楼市回暖”为时尚早，三、四季度房价仍将下跌，潘石屹更是大胆预测房价将跌回2009年初的水平，任志强毫不客气的批评了潘石屹的错误认识，最后用数据证明，潘石屹的分析很有道理，但是结果却不是认识的那用，因为房价继续上涨，任志强的分析和判断结果是正确的。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，环比下跌0.03%，其中58个城市价格环比上涨，42个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中，廊坊上涨幅度最大，为4.52%;价格下跌的城市中，下跌幅度最大的东莞跌幅为3.85%;涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。
2010年8月百城住宅价格最高的十个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京和福州。深圳以23658元/平方米排名第一位，上海、北京分列二、三名，第四到十名依次是杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京和福州。从区域分布来看，长三角和珠三角分别有5个和2个城市。
中国指数研究院调查显示，7月，中国100座城市住宅平均价格为8,308元/平方米，环比下跌1.32%。
2010年8月5日,中国指数研究院对国内100座城市的调查显示，7月，100座城市住宅平均价格为8,308元/平方米，环比下跌1.32%，其中26座城市价格环比上涨，74座城市价格环比下跌。价格上涨的城市中，哈尔滨上涨幅度最大，达2.95%;下跌幅度最大的汕头跌幅为4.32%。涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。
宅价格最高的十个城市分别是：上海以23,883元/平方米排名第一位，深圳、北京分列二、三名，都突破20,000元/平方米。第四到十名依次是杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京、福州。十大城市平均价格为15,250元/平方米，环比下跌1.04%。具体来看，仅成都环比上涨0.6%;9个城市环比下跌，天津、武汉的跌幅位居前两位，分别为2.31%和2.24%。同比来看，十大城市平均价格上涨54.25%。其中北京涨幅最大，同比涨幅为78.37%，杭州、南京、上海涨幅超过50%，重庆、深圳、天津在40%-50%之间。
2010年9月5日,根据北京房地产交易管理网数据显示，除去保障性住房，北京8月实际成交期房商品住宅4488套，环比增长11.2%，成交现房776套，环比增长12.4%。商品住宅成交均价为21008元/平米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。据数据统计显示，8月北京别墅成交了267套，环比7月增加了84套，增幅超过四成。高端公寓8月共成交了216套，单价突破4万元的豪宅，环比增加74套，环比增幅高达52.1%。别墅及高端住宅成交量占据了8月总成交的9.2%，带动了整体成交价格的提高。
2010年9月5日,根据上海房地产交易管理网数据显示，2010年8月，上海市商品住宅成交面积为73万平方米，环比7月增加69.77%，成交均价为21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%，目前成交量和成交均价也已接近新政之前的水平。且随着成交的回暖，部分开发商借势上调价格，上海楼市8月重现“量价齐升”。
2010年9月5日，根据广州国土房管交易的网站"阳光家缘"8月份数据的监控数据显示，8月份广州楼市出现明显回暖。8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万㎡，与7月同期相比大涨49.2%，这也是近4个月来成交面积首次重上60万㎡关口，成交套数为6056套，与7月同期相比大涨55.5%，无论是网签面积还是套数均为今年第4高的月份。广州均价为11086元/㎡，与7月同期相比反弹7.5%。
2010年9月5日，根据广州国土房管交易的网站"阳光家缘"8月份数据的监控数据显示，"阳光家缘"8月份数据的监控，8月广州楼市呈现量价齐升的状态，一手住宅成交面积达到72.6万平方米，环比涨幅达56.8%，成交面积仅次于今年1月，成为今年以来成交面积第二高的月份。广州(包括十区两县)8月份均价为10978元/m2，环比7月微涨7%。根据"阳光家缘"的数据，8月份全市新增套数达到8861套，比7月份的新增套数多出一倍多，再加上即将推出市场的巨无霸亚运城项目，预计十一前后楼市将出现百花齐放的供应态势，有心购房的市民千万不要错过此次"盛宴"。
2010年9月5日，根据深圳国土房管交易的网站数据显示，8月1日—8月29日，深圳市新房成交量为2694套，成交面积为23.61万平方米，环比增长的幅度均超过6成。中原监测数据显示，深圳市8月份二手房成交量将突破一万套，环比增长近两成。成交均价也开始出现上涨，8月1日—8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%，8月深圳楼市量价齐升，市场呈现出回暖的迹象。
另外，重庆、福州、天津、武汉、西安等多个城市的楼市成交量也出现了不同程度的回升。
根据重庆网上房地产公布的数据统计显示，8月重庆主城区商品房成交面积为188万平方米，总套数为21022套，成交均价为5891元/平方米（建筑面积）。从成交面积看，和去年同比增长37%，和7月环比增长63%。从价格上看，根据市国土房管局8月6日公布的数据，主城7月成交均价为5377元/平方米，主城房价8月比7月上涨了514元。
有媒介报道说：业内看跌下半年房价，认为降价促销将是主流。随着成交量的回升，部分开发商趁机涨价，这是市场消化政策后的必然结果，不能以此判断“楼市回暖”，开发商“以价换量”降价促销将是主流。房价如继续上涨，恐遭遇更严厉的调控措施。SOHO中国董事长潘石屹上月在不同场合表态楼市下跌论，不仅说下半年楼市会量价齐跌，还预言房价将跌至2009年初水平。
8月29日和31日，潘石屹个人博客又连发两文《影响未来住房价格的几个重要因素》、《对住房价格的看法不能脱离常识》，表明看跌楼市的观点。随后，任志强发表题为 《别听小潘瞎忽悠》的博文，回应潘石屹的看法。任志强表示，他也认为房价三、四季度会下跌，其实房价已出现了下降。但影响房价的原因和理由却不同于潘石屹的看法。
9月3日潘石屹改口气了.9月3日晚，SOHO中国董事长潘石屹在银河SOHO样板间开放现场接受媒体采访时表示，未来不会出台更严厉政策，重要的是认真执行“国十条”即可。潘石屹同时表示，还有两个“核武器”即提高利率、首府比例和出台新税收，但“也不太可能出”。潘石屹称：“好多人都问，还有没有更严厉的政策出台？我认为没有，已经有国十条了，就执行国十条和‘国十条’执行问责制就行了。
现在，北京规定一个家庭只能购买一套房子，土地供应都作为政治任务了，这种情况下还能出台政策？”
潘石屹同时表示：“如果说还有两个核武器的话，但也不太可能出。第一是把利率提高了，比如说给房地产按揭贷款首付的成数再提高两、三成，明天房价都跌了。但敢吗？这时房价跌了，老百姓更买不起房子了。第二个出台新税收，房产税或别的税种，先出台一个。一开始说出台物业税，然后物业税没有出又出房产税，但现在9月了还没有出来。杀手锏无非这两个，还有什么呢？所有行政的力量，政府的力量全利用上了。”
对于部分开发商的涨价，业内专家指出，这仅仅是制造出“局部热销”的好戏，在刚性需求承受力有限，投资、投机者入市越来越慎重的情况下，全面涨价的局面很难出现。相反，局部喧嚣过后，其他开发商仍将重拾“以价换量”策略，在“金九银十”，降价促销终将是主流。住建部政策研究中心副主任王珏林近日也表示，调控政策刚出台时，开发商可以不降价。但绝大多数开发商不卖房也要向银行支付贷款利息，到年底调控近一年时间，开发商势必会降价促销。
此外，中央以及媒体频频释放出加强调控的信息。国务院副总理李 克 强曾于八天内两度强调，“继续贯彻”调控政策，“坚决抑制”投机炒作。国家发改委主任张 平8月26日说，目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重，下半年国家将稳定房地产调控政策。8月中旬，发改委也曾发文称，近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨，多数城市平稳，部分城市涨幅较大，各地应继续做好稳定房价工作。
8月31日，《人 民 日 报》发表署名文章称，当前房地产调控已经到了关键时期，必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调，并称如果调控长时间不能见效，应适时出台进一步的措施。中国银监会统计部副主任叶燕斐8月31日表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，正在推动开展房地产贷款压力测试等相关工作。中央政府对房地产市场调控的决心并未松懈，预计一旦各地房价出现再次上涨，更为严厉的调控措施将陆续出台。
不要忘记中央频发信号是没有任何的强制力，楼市调控不放松仅仅是声音而已，根本构不成对于开发商的心理威慑，也起到遏制房价继续上涨的威胁。虽然8月的各项数据都非常好看，只要宏观政策不放松，后续调控趋势不明朗，永远都不能说市场已经回暖。虽然当前楼市处于一个良性发展的势头，但是依然面临两大问题：消费者信心和信贷政策。
但是,关于房地产可能的政策，依然威慑消费者信心。因为房产新政以及可能出台的后续政策，使得消费者信心很难恢复到去年的水平。此外，受信贷政策的影响，许多改善型需求办不了按揭贷款，投资性物业也“只能看，不能买”，有点干着急。受此影响，目前楼市还是一个“跑量”，“以价换量、弃价保量”是今年最后一个季度各大楼盘的主要策略。