谢逸枫:金九银十观望V回暖
今年楼市“金九银十”呈现观望V回暖之景象,主要是未摆脱楼市调控造成的市场低迷状态。一方面,房价继续上涨,房价偏高、折扣规模小、可选择余地小。而销售成交却大幅度的上升。另外一方面,开发商开始打折促销。与开发商的热情相比，购房者的情绪看上去依然有些冷淡。但是，从全国金九最近三周的销售成交和推货及购房者的出手情况看，楼市似乎正在走出8月下旬以来的低迷状态。尤其是销售成交的反弹，与近期在售楼盘打折以及新盘加价有比较明显的关系。市场上不差钱的投资性、改善性购房者仍占主流，部分首次购房一类的刚性需求仍在观望。
从供给来看，进入第三季度，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金压力逐渐加大，必须加快销售回笼资金，加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。从需求来看，由于房价仍处高位，大量自住型需求被挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。2010年8月-9月21日，房地产市场出现阶段性回暖和季节性上涨现象。国家统计局近日公布数据，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比连续第二个月持平，销售面积同比下降10.1%，环比上涨6%，为本轮调控以来所罕见。在传统销售旺季“金九银十”到来的时候，各地楼市成交普遍呈现回暖苗头，房价则继续在高位盘整。这一趋势也延续到了9月上旬。
有观点认为，房地产市场的调整正在进入第二阶段。在调控政策作用下，前几个月市场量跌价滞，处于调整的第一阶段。从开发商的角度看在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。从三季度开始，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示，1—8月，房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元，同比增长35%，增幅进一步回落。开发贷款进一步紧收，政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。开发商的资金来源几乎全被切断了，必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。
去库存是楼市调控第二阶段的最重要任务。在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下，只有房价明显下降，成交量才会逐步回升，市场才能从大幅波动中企稳。对于目前房地产市场目前的“全面回暖”的现象，有如下几个观点和看法：一是认为经历半年之久的调控而房价并未回落的情况下，大量累积的刚性需求不得不出手，楼市的全面回暖是真实的，可持续的；二是认为这不过是开发商等利用所谓的“金九银十”给低迷中的楼市打气，数据和交易本身的真实性不值得信赖，这种“人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演；三是认为目前成交量的反弹只是一种季节性表现，楼市整体仍然低迷，价格向下的趋势明显。
近期各地楼市成交回暖，主要就是靠降价的项目热销带动，“一降价就好卖”的例子在各地屡见不鲜。例如，调控以来，北京的82个新项目中，均价低于20000元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%；均价为20000—30000元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约率仅为29.4%；均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。价格仍然是影响需求能否回暖的最重要因素，但从宏观数据看，由于房价环比连续3个月持平，仍然处于历史高位，把大量自住型需求挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑，只有在价格有所回调的情况下，需求才可能逐步释放。此外，由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈最激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。
其实，笔者都比较赞同，但是，笔者认为，“全面回暖”的现象仅仅是季节性和政策抑制周期产生下的“反弹性”成交需求爆发，政策遏制了一线城市房价上涨过快的现象。从2010年1月-3月价升量跌到4月-5月价量齐跌再到6月-7月量跌价滞，房价一直保持着小幅度的回落趋势，到了8月价量齐升。这样的过程，都是很正常的。
例如，北京9月开盘的项目达到了46个，一旦预售资金收紧很可能带来开发商的明显价格战。例如，上海有128个楼盘推出各类优惠，开发商适当降价让利，是目前最能带动回暖的方式。例如，成都纵观成都新开盘价格，纷纷高挂“降”字旗，折扣纪录屡创新高，8折卖楼纪录上升。例如，重庆50个楼盘入市，价格战同步打响，从9.3折、特惠月到特惠房源大礼包等，购房者挑得眼花缭乱。
例如，从北京、上海等城市房价的带头跳水，9月的全国楼市也似乎成了“促销月”，而从8月成交来看，重庆共成交190.01万平方米(21076套)，较上月增长27.65%，较去年同期增长6.29%，成交量超过2万套。面对八月如此火爆的成交，多周成交量全国之冠，有的部分城市打“促销战”目的是快速去化存货和回收资金及尽快销售货源，避免存在政策反转的现象，但是，面对即将到来的“秋交会和房博会及住交会”以及第四季度调控的不确定，未来房地产市场充满一定悬念。
自4月中旬国家出台楼市调控政策以来，至今已将近5个月。统计部门的数据显示，楼市调控以来，房价依然呈持续上涨趋势。按国家统计局的数据分析，以此前大部分城市的房屋销售价格环比都保持上涨趋势，尽管上涨幅度的确下降明显，但房价继续上涨的势头并没有得到真正遏制。 进入9月后，不少一二线城市房屋成交量大幅反弹，楼市调控政策的影响似乎正在减弱，毫无疑问，房价会在这两个月及此后出现报复性反弹。
随着物价的不断上涨，通胀预期依然存在，而各地大量建设的保障性住房因为建设周期问题远水解不了近渴，二线城市的投机投资性购房逐渐趋热。虽然在全省17城市，尽管济南、青岛等13个城市房价同比涨幅有不同程度缩小，但依然保持了1.5%到6.3%的上涨，淄博房价同比上涨9.7%，高出全省平均水平3.2个百分点。另外4个城市房价同比涨幅较7月进一步扩大，其中滨州和潍坊均扩大0.5个百分点，临沂扩大0.4个百分点，德州扩大0.2个百分点。
从目前来看，成交量的回暖以及房价的持续上涨，正在对国家调控政策的底线形成挑战，一些地方为此出台了更为严厉的调控措施。不论是开发商还是购房者，此时都应根据自身情况审慎对待市场变化，开发商需要提防因成交上升涨价或变相涨价招来政府更为严厉的调控政策，购房者则需要防范个别开发商采用虚假甚至欺诈手段促销、明打折暗涨价以及相关承诺难以兑现等情况。