永业行指数：第1-2季度5城市

（武汉、宜昌、襄樊、黄石、十堰）

一、工作概况

（一）工作背景

     根据国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资发[2008]51号)和国土资源部办公厅《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕311号）等文件要求，为了掌握城市土地市场价格现状及变化趋势，经与国土资源部和湖北省国土资源厅有关领导沟通，永业行组织专业力量，同时聘请有关专家，专题研究并发布土地价格指数、土地增值收益率和土地还原利率等三项重要参数，为土地价格评估、土地资产处置和基准地价更新提供依据。

   《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》规定：“各级国土资源行政管理部门应当组织土地估价师协会或者有关研究机构，收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料，综合地区社会经济发展水平，开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究，科学确定并公布当地土地增值收益率。未经科学论证的土地增值收益率，不得直接在土地估价报告中使用”。但到目前为止，主管部门还来不及组织开展研究确定土地增值收益率的工作。根据文件的规定，自2009年4月21日发布文件起，全国土地估价机构因未公布当地的土地增值收益率就无法使用成本逼近法评估土地价格。

长期以来，土地价格指数没有正式公布。土地还原利率没有专门研究，更谈不上公布。在全国范围内土地价格评估过程中，这些重要参数基本上处于“拍脑袋”确定的状态，对于同一个时期、同一个区域甚至同一个项目的土地估价，不同评估机构所采用的参数千差万别，评估数值悬殊，严重影响评估机构的评估结果真实性和评估行业形象。研究并公布土地价格指数、土地增值收益率和土地还原利率等三项重要参数，已经成为估价行业乃至主管部门迫在眉睫的事情。

永业行先后参与近百家大型企业上市、重组、改制工作，承担了国土资源部“土地资源监测调查工程——城市土地价格调查与监测”项目中湖北省内60多个城市基准地价更新和城市地价动态监测工作，积累了大量的土地和房地产市场原始数据，为永业行指数的发布奠定了坚实的基础。指数的编制是一个长期、系统的工作，本次永业行指数主要从土地方面着手研究，奠定研究基础，以后逐渐向资产、房地产等行业延伸。

（二）工作意义

编制永业行指数的意义主要有以下几点：

1、为政府调控土地市场提供决策参考。科学的确定和公布土地的增值收益率和地价指数可以为国土资源行政部门管理土地市场，了解地产市场的总体行情和走势，制定土地供应储备计划、投资项目安排计划、征收土地出让金提供依据和决策参考。

2、为企业提供投资咨询。永业行指数可全面反映湖北省内各城市土地市场价格的现状及其变化和发展趋势。通过地价指数的涨跌幅度说明土地市场的行情变化，同时反映各类地价的走势以及进行各城市之间土地市场的比较，为企业尤其是房地产企业的投资提供咨询服务。

3、为土地评估提供技术依据，规范评估参数选取。随着城市经济的发展，土地市场发育逐渐成熟，如转让、出租、抵押等地产交易活动将日益频繁，其交易活动的正常进行离不开地价评估。永业行指数将对各评估参数的确定提供技术依据及参考。

4、为基准地价的更新提供依据。基准地价的更新需要利用土地还原利率和土地增值收益率等相关参数，而且依据地价指数更新基准地价，周期短、时效强，可以节省大量的人力物力，而且结果相对科学合理。

（三）指数定义

本次永业行指数主要包括土地价格指数、土地还原利率和土地增值收益率三项内容。地价基期确定2006年6月30日。地价内涵为在一定基准日、设定用途、设定土地使用年限、设定土地开发程度和设定容积率条件下出让国有土地使用权市场价格。

表1 永业行指数地价内涵

注：“六通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”及红线内“场地平整”；“五通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水”及红线内“场地平整”。

本次永业行指数中土地价格指数在原国家监测成果体系的基础上进行完善，对地价区段进行了细化，并增加了各城市的标准宗地数量，使测算结果更为准确。主要区别如表2所示：

表2 本次永业行指数与国家监测体系区别

体系  项目	永业行指数	国家监测体系
基期	2006年6月30日	2000年3月31日
设定容积率	商业、居住、工业用地均以各区段内平均容积率为准	商业、居住、工业用地均按基准地价内涵中规定的容积率为准
设定开发程度	商业、居住用地设定为六通一平，工业为五通一平	部分商业、居住用地设定为五通一平，工业五通一平
宗地数量	标准宗地总数443个，其中武汉146个，宜昌68个，襄樊82个，黄石77个，十堰70个	标准宗地总数395个，其中武汉127个，宜昌60个，襄樊76个，黄石68个，十堰61个

（四）编制范围

    依照从湖北省内基础数据相对全面的城市入手，奠定研究基础，以后逐步延伸扩展的思路，2010年第一、二季度永业行指数的编制主要包括武汉市、宜昌市、襄樊市、黄石市和十堰市五个城市的建成区范围内的土地，计划于2010年末在五个城市基础上将永业行指数编制范围扩展至武汉城市圈内其他主要城市，之后再逐步向省内重点地级市延伸，最后永业行指数的范围将覆盖湖北省各地级市。

 

图1 2010年第1季度永业行指数编制工作开展的城市(略)

二、技术路线

结合永业行指数包含的内容，本次工作的技术路线主要有以下几个方面：

1、地价指数

根据湖北省内各城市的实际情况，地价指数编制的技术路线为：在省内各相关城市原地价动态监测体系成果的基础上，按照规范的要求，对原地价动态监测体系进行数据整理，通过确定（调整）工作范围、划分（调整）地价区段，调整或补充标准宗地，并对其进行外业调查，测算标准宗地价格，计算相关地价水平，由此测算地价指数，分析地价变化规律，并定期向社会发布。

2、土地增值收益率

土地增值收益率的测算是以各相关城市为单位，区分商业、居住、工业等不同土地用途，重点突出工业用地，测算工作包括对土地使用权平均取得成本和开发成本的研究测算。

3、土地还原利率

在各相关城市内，收集商业、居住、工业样点，调查最新的一年期存款、国债、贷款利率和物价指数等数据，利用租售比法和安全利率加风险调整值法确定各类用途的土地还原利率。

永业行指数技术路线流程图如下：

 

图2  永业行指数技术流程图(略)

三、资料的收集整理

（一）样点资料的收集

   本次永业行指数的编制工作从2009年10月开始，历时9个月，在资料的收集、样点调查的过程中我们调查了相关城市国土资源管理部门、房产部门、统计部门以及相关企业单位等，收集调查样点1063个，最终确定调查样点897个。详见下表。

表3  样点资料分类统计表

类型	城市	样点总数	剔除样点数	剔除比例	有效样点个数
地价指数	武汉	167	21	12.57	146
	宜昌	81	13	16.05	68
	襄樊	100	18	18.00	82
	黄石	90	13	14.44	77
	十堰	84	14	16.67	70
土地增值收益率	武汉	70	10	14.29	60
	宜昌	51	6	11.76	45
	襄樊	54	9	16.67	45
	黄石	52	7	13.46	45
	十堰	57	12	21.05	45
土地还原利率	武汉	49	9	18.37	40
	宜昌	33	6	18.18	27
	襄樊	55	7	12.73	48
	黄石	61	10	16.39	51
	十堰	59	11	18.64	48
总计	——	1063	166	15.62	897

注：根据《城市地价动态监测技术规范》中7.4.1章节中规定标准宗地的数量省会城市不低于120个，其他城市不低于60个，本次地价指数的调查中有效样点数远远超出了此标准,满足《城市地价动态监测技术规范》要求。

（二）资料收集的内容

1、地价指数资料的收集

采集的资料包括标准宗地数据、交易样点数据和城市一般数据。

其中，标准宗地数据包括初始数据采集和常规数据采集。初始数据采集包括土地权属资料、标准宗地土地利用状况等。常规数据采集着重是对不同监测时段现状条件和设定条件下的地价水平状况进行评估测算。

土地交易样本资料主要收集2006年至2010年第二季度的交易资料，包括各种用途的土地市场交易（招标拍卖挂牌出让、协议出让、转让、出让等）资料。

城市一般资料具体包括城市社会经济发展有关资料、土地供需资料、房屋供需资料等。

其中城市社会经济资料包括国内生产总值、固定资产投资、房地产开发投资额等；土地供需资料包括土地年度计划供应、年度实际供应量；房屋供需资料包括房屋计划供应量、年度实际开工量、年度实际竣工量、年度实际销售量等。

另外，还要收集包括新出台的与土地相关政策、新发生的较大的与土地相关事件、新发生的其他较大的相关社会经济事件等信息资料。

2、土地增值收益率资料的收集

收集的资料主要包括城市土地价格资料、样点资料、土地取得成本、拆迁成本、开发成本的资料调查以及相关土地税费、利息、利润资料的收集。

其中城市土地价格的调查包括土地市场成交价格、标准宗地价格、基准地价资料的收集，注意地价调查的方法、范围和数量，对需要处理的样点要将调查结果进行修正，确保土地价格客观、合理的反映市场情况，并收集整理当地征地资料、企业所缴纳的有关税费以及近几年来已备案的土地估价报告等资料。

样点资料的收集主要是在土地市场价格调查的基础上，合理选择出让土地使用权价格调查样点，调查出让土地使用权价格，登记各样点地址、面积、建筑面积、容积率等数据。

土地取得成本、拆迁成本资料的收集中要注意调查、测算的方法、过程和案例的选择，登记土地取得成本项目的构成、项目的数值和依据。

土地开发成本的调查包括土地平整、通上水、通下水、通路、通电、通讯等土地开发成本费用，并对相关数据进行登记。

土地税费、利息、利润资料的收集，实地调查土地价格构成中涉及有关土地税费、利息、利润，登记费用的构成、数值和依据并收集相关资料。

3、土地还原利率资料的收集

根据测算土地还原利率的方法，主要收集样点资料和各城市的经济数据资料。

样点资料的收集主要是在土地级别的基础上，收集各城市近期发生交易的、与地价内涵相近、交易类型相似的商业、居住、工业样点，并登记各样点的价格、租金、面积、结构、成新率等相关信息。在利用租售比法时，比较案例尽可能选取区位条件相同或具有较强相似性的范围内的有效样点，尽可能选择交易时间最近的比较案例，这样市场的接近程度更高，其测算精度也就越高。

经济数据资料主要是收集一年期存款、贷款、国债利率以及各城市的物价指数等等。

四、测算结果

（一）地价指数

地价指数的测算主要依据《城市地价动态监测技术规范》，在各城市原地价动态监测成果体系上，调整部分城市的编制范围、地价区段和标准宗地，按永业行指数确定的地价内涵进行测算。

各城市地价指数如表下表所示：

   表4   2010年第1季度各城市地价指数表     （以2006年6月30日为基期）

城市 用途	武汉市	宜昌市	襄樊市	黄石市	十堰市
综合	157.1	132.2	127.2	118.5	118.2
商业	174.4	134.5	130.0	123.1	120.5
居住	159.9	128.6	121.4	116.2	117.5
工业	116.8	139.4	134.5	111.6	113.5

表5   2010年第2季度各城市地价指数表     （以2006年6月30日为基期）

城市 用途	武汉市	宜昌市	襄樊市	黄石市	十堰市
综合	162.0	136.3	129.3	119.8	119.7
商业	178.3	138.0	132.6	124.3	122.0
居住	165.6	133.1	123.6	118.1	119.4
工业	118.2	141.5	135.7	112.2	114.5

 

 

图3  2010年第1季度各城市地价指数示意图

 

 

图4  2010年第2季度各城市地价指数示意图

 

（二）土地增值收益率

   土地增值是一定区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额。集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。土地增值收益率是土地市场价格与成本价格的差异对土地成本价格的比率。

   土地增值收益率的测算方法主要依据成本逼近法倒推，在土地价格的基础上扣除土地取得成本得到土地增值收益，再与土地成本的比值得到土地增值收益率。土地取得费的计算在取得集体土地时为征地费用，取得城市国有土地按拆迁安置费用计算。

根据成本逼近法公式：

土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

得到：

土地增值收益＝土地价格-土地取得费-税费-土地开发费-利息-利润

土地增值收益率=土地增值收益/（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）

由于各类用地各级别增值收益率差异较大，本次我们在各级别调查的基础上，采取区间值的形式表示。

测算出的结果如下表所示：

表6  2010年第1-2季度各城市土地增值收益率

城市 用地类型	工业	居住	商业
武汉	24.96%—28.81%	26.41%-30.93%	25.39%-40.29%
襄樊	23.85%—27.70%	18.57%-27.17%	24.96%-29.69%
宜昌	20.76—24.80%	17.99%-25.09%	23.18%-28.75%
黄石	19.25%—24.43%	16.83%-24.85%	22.52%-28.03%
十堰	18.94%—25.57%	16.24%-23.93%	22.03%-27.53%

（三）土地还原利率

根据《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率主要有三种方法：1、土地纯收益与价格比率法；2、安全利率加风险调整值法；3、投资风险与投资收益率综合排序插入法。本次土地还原利率的测算主要采用方法1和方法2加以测算。

A.租售比法

在样点调查的基础上，根据其价格、租金、建筑面积、房屋结构、成新率以及相关参数计算出土地纯收益和土地价格，利用总收益和总价格的比值计算出综合还原利率，再根据公式r=L*r_L+B*r_B进行计算，式中，L为土地价值占房地价值的比率，B为建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%，r_L为土地还原利率，r_B为建筑物的还原利率。

各城市租售比法测算的结果表7所示：

表7  各城市土地还原利率（租售比法）

城市        用途	商业	居住	工业
武汉	10.28%	7.21%	6.75%
宜昌	8.81%	6.49%	5.79%
襄樊	8.28%	6.74%	6.56%
黄石	7.90%	6.11%	5.48%
十堰	7.17%	5.19%	4.14%

B. 安全利率加风险调整值法

根据《城镇土地估价规程》规定，安全利率可选用同一时期一年期国债利率或银行一年期定期存款年利率。在评估基准日，中国人民银行一年期存款利率为2.25%，一年期记帐式国债的票面年利率为2.60%。本次安全利率以一年期记帐式国债的年利率2.60%为准。

风险调整值根据地区社会经济发展和物价指数的波动情况来确定。考虑到各城市社会经济发展较快，GDP年均增长都超过10%，而物价变动相对稳定，我们取2006-2009年物价指数涨幅的均值来确定风险调整值。

表8 各城市2006-2009年物价指数及年均变化情况

由此得到各城市的风险调整值分别为2.65%、3.00%、2.58%、3.11%和3.50%。

在房地产开发投资中，住宅占了绝大部分，因此确定各城市居住用地还原利率为安全利率加各城市的风险调整值，即武汉、宜昌、襄樊、黄石和十堰市的居住用地还原利率为分别为5.25%、5.60%、5.18%、5.71%、6.10%。考虑到商业、居住、工业的投资风险不同，确定调整值为1%，进而得出各城市土地还原利率如下表所示。安全利率加风险调整值法测算的结果如表9所示：

表9  各城市土地还原利率（安全利率加风险调整值法）

城市        用途	商业	居住	工业
武汉	6.25%	5.25%	4.25%
宜昌	6.60%	5.60%	4.60%
襄樊	6.18%	5.18%	4.18%
黄石	6.71%	5.71%	4.71%
十堰	7.10%	6.10%	5.10%

综合上述两种方法，求取它们的均值即为各城市所确定土地还原利率。如下表所示：

表10  2010年1-2季度各城市土地还原利率

城市        用途	商业	居住	工业
武汉	8.27%	6.23%	5.50%
宜昌	7.70%	6.05%	5.19%
襄樊	7.23%	5.96%	5.37%
黄石	7.30%	5.91%	5.09%
十堰	7.14%	5.65%	4.62%

 

图5 2010年第1-2季度各城市土地还原利率示意图

 （项目执笔人：王颖   项目组成员为永业行研究院主要技术人员）