当代物权法百科全书小辞典245

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建设用地使用权之地表权

陈绪国

物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

本条款，是关于建设用地使用权之地表权、地上权或者地下权三大权利的规定。该项规定，还要求新设立的建设用地使用权人须依法尊重原建设用地使用权人的三大权利，不得损害已设立的用益物权。

从本辞条开始，陆续讨论建设用地使用权的地表权、地上权和地下权以及其他权利。这种权利，是建设用地使用权三权并立的物权化权利。

建设用地三权并立，指建设用地使用权人的权利以地表地土权为基准，可扩及地上空间利用权、地下空间利用权或者地役权等三大项权利的成立。但是，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权即原有的建设用地使用权。其中，地役权是任何一类基地使用权的附属权利，因此，建设用地“三权并立”讲的是建设用地的地表权、地上权和地下权三大类别的权利。

建设用地的地表权、地上权和地下权三大类权利，是建设用地使用权的内涵，体现了当代建设的缩影和权利人的基本权利构成对象与组合方式。

物权法首次肯定了建设用地三权并立，客观、准确而富有创意。

题目：建设用地使用权之地表权

一、地表权

地表权，全称地基利用权，指建设用地使用权人利用地基土壤结构的表层来建造和固定建筑物、构建物的权利，也是最基本的权利。

限于使用面积与四至范围，以及建筑物或构建物的样式、宽度与高度、深度，以地平线来衡量地表权和可扩及的地上空间利用权、地下空间利用权或者地役权，地表权适用于“地基权”的法律解读，实为一种事物两种称谓。

地表权是相对的概念，对于城市建筑而言，无论是低层或者中高层建筑，总是或多或少地与地役权相牵连。即使是单层建筑，也是可以限高、限宽建设的。因此，地表权总是或多或少地与地上权或者地下权相牵连。

单一的地表建设用地使用权，其效力所及的客体范围，并不仅仅限于地表。地表建设用地使用权人为实现所设立的权利的目的，必然要对一定的空间加以利用。“一定的空间”就是地表建设用地使用权效力所及的“必要空间范围”，区别于单独或者另外设立的地上、地下建设用地使用权，即区别于多层、中高层建设与低层建设以及每一层的高度与宽度限制值，区别于地下建设空间的层数、高度与宽度，也区别于悬空建设或者立地建设，也区别于地基建造的空心化或者实心化。“必要空间范围”鉴于设立了地表建设用地使用权的特定土地上，所建设的建造物的地基及于地下一定空间，但建筑物不留空间；建筑物的高度及于地上一定空间，与其他的建筑物或者构建物保持法定的地上间距和空中间距。

通常，地表权是将使用面积与四至范围来作为考量对象的，单层建筑物或构建物的样式与高度有时候被忽略不计。地表权的控制系数，以规定的容积率为准。一些业内专家透露，市中心区域住宅容积率在2.5以下，商用楼的容积率在4.0以下。

二、与地表权有关的用地指标

地表权是一种权利的象征，离不开建设用地的使用面积与四至范围等用地指标的限制，不是每人、也不是随时随地地可以得到这项权利的。

土地管理与建设专家告诉我们，建设用地与居住用地的指标，主要受到城市规模、城市性质、自然条件和城市用地标准等因素的限制，这些具体的理论就不细说了。

用地指标，可以由以下因素确定：

（1）居住用地的比重。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）规定，居住用地占城市建设用地的比例为20%～32%，可根据城市具体情况取值。如大城市可能偏于低值，小城市可能偏于高值。在一些居住用地比值偏高的城市，随着城市的发展，道路、公共设施等相对用地的增大，居住用地的比重会逐步下降。

（2）居住用地人均指标。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，居住用地为人均18.0～28.0 m²,并规定大中城市不得少于16.0 m²/人。

居住区、居住小区人均用地控制指标如下（平方米）：

居住区：

多层：大城市16～21；中等城市16～22；小城市16～25。

多层、中高层：大城市14～18；中等城市15～20；小城市15～20。

多层、中高、高层：大城市12.5～17；中等城市13～17；小城市13～17。

多层、高层：大城市12.5～16；中等城市13～16；小城市13～16。

居住小区：

低层：大城市20～25；中等城市20～25；小城市20～30。

多层：大城市15～19；中等城市15～20；小城市15～22。

多层、中高层：大城市14～18；中等城市14～20；小城市14～20。

中高层：大城市13～14；中等城市13～15；小城市13～15。

多层、高层：大城市11～14；中等城市12.5～15；小城市～。

高层：大城市10～12；中等城市10～13；小城市～。

（资料来源：同济大学李德华主编《城市规划原理》（第三版）第89～90页）

以上资料，不是绝对的指标。由于全国房地产经济的不平衡性，住宅商品化和私有化加速发展，供求缺口的增大，以及地方政府的趋利导向，都将影响用地指标的贯彻落实。基于国标的参考依据，各地城市将按照地方的住宅产业发展条件、土地资源的供给情况、建设方式的总体规划等因素，制订适用的地方指标。

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