当代物权法百科全书小辞典275

当代物权法百科全书小辞典275

建设用地使用权与建筑物一并处分的两项原则

陈绪国

物权法第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施一并处分。”

本条款，是关于建设用地使用权流转与建筑物、构建物及其及其附属设施一并处分的规定。从字面上看是“屋随地转”的物权化倾向，而实际上是“地随屋转”的物权化倾向和“屋随地转”的物权化倾向都有可能存在。因为流转方式不同和当事人主观意向、客观交易对象不同，呈多样化趋势。

主题：建设用地使用权与建筑物一并处分的两项原则

解析“建设用地使用权与建筑物一并处分”的中心思想，将“一并处分”看作一个大原则，那么，“屋随地转”和“地随屋转”也可以算是两个具体的原则。尽管本条款仅表示“一并处分”，没有“某随某转”的表达方式，但肯定是一种相当好的分析方法。

条件：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与过程，存在地上附着建造物。

基本原则：流转过程中一并处分。

两项原则：（1）“屋随地转”的原则；（2）“地随屋转”的原则。

表达如下：

第一，“屋随地转”的原则。

所谓“屋随地转”的原则，是指流转权人或者受流转权人、或者双方之间的本意是流转建设用地使用权，但法定的不动产成套物权化要求是建筑物、构建物及其附属设施需随建设用地使用权一并流转。

譬如，房地产开发商和建设单位，只需要土地使用权，因为只有土地使用权对于本职工作才有实在的作用；土地上存在建筑物、构建物及其及其附属设施，对他们没有什么作用，反而是个累赘，会加大投资规模和增加不少人工，又影响房地产开发的进度。以上例子，在旧城区拆迁改造建设中，显得特别突出。但是，法律为保护原有产权人的权益，必须要设身处地权衡原权利人与新权利人的物权关系，给予原权利的房屋所有权或者公有住宅使用权以适当的保护。这就是“一并处分”原则的具体体现。

“屋随地转”的原则，是法定的物权化强制性原则之一，也是普适性原则之一。只要是流转建设用地上存在建筑物、构建物及其及其附属设施，这个原则必须执行，不由当事人愿意不愿意。

《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。” 这是“屋随地转”原则的抽象决定。第33条第1款规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”进一步明确了“屋随地转”（“屋随地押”）的原则。

第二，“地随屋转”的原则。

所谓“地随屋转”的原则，是指流转权人或者受流转权人、或者双方之间的本意是流转建筑物、构建物及其附属设施所有权，但法定的建设用地使用权需随流转建筑物、构建物及其附属设施所有权一并流转。

“地随屋转”的原则，当然更适合下一条款的解析，也更适合中国“一并处分”主要模式的解读。但是，我们不能完全肯定本条款一概不存在“地随屋转”的情形。譬如，甲乙两个不动产权利人以不动产互换为流转方式，甲方愿意以土地使用权换取乙方的建筑物所有权，乙方愿意以建筑物所有权换取甲方的土地使用权。对于甲方而言，是用土地使用权和附加地上附着物来互换，这叫“屋随地转”；对于乙方而言，是用地上附着物和附加用土地使用权来互换，这叫“地随屋转”。

从不动产互换的推导中，可以测知，尽管本条款的编排上有“屋随地转”的主意包含在其中，然而，不能排除仍然存在“地随屋转”的客观必然性。

“地随屋转”的原则，是指建筑物、构建物及其及其附属设施流转时，应当强调建设用地使用权要与建筑物所有权一同流转，正好与“屋随地转”是反向的物权化原则。因为建设用地使用权与与建筑物所有权是不能分割的，并且该项不动产设立时是如此，建筑物、构建物及其及其附属设施流转时与前面的物权化模式一脉相承。

“地随屋转”的原则，是法定的物权化强制性原则之一，也是普适性原则之一，某种程度上比“屋随地转”原则更具强制性和普适性，因为中国的不动产主要粘合模式是“公民以房屋所有权为主，以土地使用权为辅，房屋所有权与土地使用权相结合”。只要是流转建设用地上存在建筑物、构建物及其及其附属设施，这个原则必须执行，不由当事人愿意不愿意。

由于下一条款，要学习到“地随屋转”的内容，在此文不再赘述。

本文解析有不尽之处，等到下一条款一并解析。《城市房地产管理法》第32条，《担保法》第36条、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条第2款等规定，均为“地随屋转”的内容。

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