小投资者选择商业项目还是住宅项目？

申格联

后金融危机时代，在政府的调控下，住宅销售价量受挫，沉寂一时的商业地产似乎有悸动现象。当然，媒体主流的声音有的配合市场，有的配合政府，小型投资客以及大型投资商仅看媒体报道很难正确判断市场的走向，因为任何是否都有两把声音，只是发出的时间、大小不同而已。我的声音虽小，但是不受任何利益驱使，只是想把真像告诉读者。在前篇文章我抛出观点《房租普涨是房子保值的吉兆》，对于没有廉租房和公租房租赁的“无房阶层”来讲，他们没有把责任归咎政府的贪官污吏和不作为者，因为他们是祖国的好儿女，他们把责任归咎于辛勤工作的他们父母和有房子父辈，认为为什么不能把房子建在大城市，或者把他们出生在大城市，或者早一点出生以便分得福利房，或者把他们生的富贵一点以便享受“二次房改”的好处。他们对自己的遗传基因和投胎抱怨，却不懂得去尊重事实、自己以及别人。所以我想结果可想而知。关于我这篇文章，或许还是有人看后不高兴，因为有的人总是这么幸运，而有的人还是有待开运。投资是一门学问，也是一个有赖个人天赋的事情。我的博文也仅是我的个人观点，希望读者看到你所需要的东西。

信息时报 16:56:57
有个商业话题想采访您
信息时报 16:57:49
目前部分商业项目面临招商难
1\主要原因是什么？
2\项目前期存在问题导致招商难，后期运营能否弥补？如何弥补
 
广州-格格 17:42:09
目前部分商业项目面临招商难，主要原因有三个：1、广州的商业地产本身就已经饱和，特别是成熟的商圈商业项目已经应有尽有；2、经济危机还没有结束，内销、外销都没有真正起色，商业项目肯定不会有较好的预期，招商困难就可想而知；3、新商圈在总体需求没有增大时，同样的招商条件肯定是竞争不过成熟的商圈。
 
广州-格格 18:28:44
商业地产早在2007年已经呈现饱和的态势，新的商圈和新的商业地产的崛起只是在与旧的商圈和商业地产“分羹”，带来的是回报率的摊薄和弱势商业地产的烂尾。特别是恰巧遇到目前后金融危机时期，商业项目面临招商难是主观因素很难克服的。项目前期存在问题导致招商难，后期运营弥补的关键在于发展商的资金实力，长期的客户资源和对业态规划的重新调整。打个比方，珠江新城的商业地产为什么就没有规划做大型超市的？白云新城为什么就没有开设“走鬼摊”。广州市的商业需求应该是有高、中、低层次的，可是发展商都将眼光钉在“摩尔”，自然一边是竞争激烈，一般是业态缺位。在中产阶级没有形成的中国，价廉物美的商业地产才能适应市场的需求。目前部分商业项目面临招商难其实仍是结构性的问题，结构性的饱和决定开发商后期运营制胜的法宝仍然是进行商业地产态势的结构调整，开发商只有敢于把高档的商场用来卖“大白菜”，才能出奇制胜。 
 
  

 
信息时报 14:23:35
我们这期做一个主题商场商铺的话题
信息时报 14:23:55
主题商场商铺指经营某类特定商品的商业广场或专业市场里面的商铺
信息时报 14:24:08
收益情况：

投资风险：

专家指点：
信息时报 14:24:19
请申老师谈谈以上几个方面的看法
 
广州-格格 15:33:16
主题商场商铺指经营某类特定商品的商业广场或专业市场里面的商铺。在该主题没有出现竞争对象时，并且能有较优势位置时，估计会有10-30%的收益；当出现竞争者并且处在竞争优势中商业广场或专业市场，由于部分客源被非竞争优势的商场分得一部分目标客户后，估计只会保留在5—20%的收益，而处在竞争劣势的商业广场或专业市场只拥有5—10%的收益，更甚者收益为零或负数。可见主题商场商铺的投资风险是一个动态的过程，风险的大小要看整体的营商环境。具体要注意9条投资原则： 1.地段； 2.发展商的资金实力； 3.发展商的知名度； 4.项目的定位； 5.发展商以往的开发经验； 6.商业管理公司的专业水平； 7.所买商铺的性价比； 8.所买项目的增值空间；9.项目的竞争优势。 
 
广州-格格 15:52:39
我认为，在目前经济环境不确定的营商环境下，面对全球经济恢复的不确定性，小投资者和个体商户要慎重入市。因为目前的营商情况下，主题商场商铺更多是守持，对于小投资者来讲，假如手开发商虚拟的投资收益所影响而贸然入市，一定会遭受损失。在这个通货膨胀环境下，我还是建议投资者将资金投入具有“洼地效应”的住房市场，因为目前房租普涨证明住房仍然是最具有保值和升值空间的。 
 
广州-格格 15:57:28
何是具有“洼地效应”的住房市场，申格联认为具备交通便利，高校和公园周边，写字楼附近和重点中、小学学区附近之一条件的低密度二手房，这是置业投资人的投资首选。 
 
 
广州-格格 16:29:22
投资住宅和投资商铺要具体比较优劣是比较难的，必须是到具体的位置考察具体的营商回报（住宅和商铺的回报率在某个时段的比较），但有共性可寻。在相同或相近的营商环境下，低密度的住宅投资回报高于低的密度的商铺，高密度的住宅投资回报低于高密度的商铺；人流车流大的住宅投资回报低于人流车流大的商铺；重点中、小学学区的住宅投资回报大于重点学区的商铺。商业旺地的商铺投资回报高于商业旺地的住宅。
住宅物业投资优势在于管理费用不高、税费不高、商品房供应类别单一，竞争环境没有商业物业恶劣。商业物业的投资风险高，但是回报也高。即便4回失，1回赢也是可以有赚的，这就是投资商业物业的吸引所在。