石旭升在海南的8天里，想看大海，却很少看到大海。满眼都是大工地，而在车上、船上、街上、酒店里，人们的话题也基本和楼市有关。楼价、地皮成为人们日常说的最多的话题······

 

 

昏庸政府

 

石旭升在海南的8天，先后走访了海口和三亚的房地产相关部门。总的感觉，海南就像一个饥饿的乞丐，以带领岛民致富为由，却贱卖土地来从中谋利。石旭升预测，未来的海南，将会有大量的“贪官”诞生。

 

石旭升在“海口土地储备中心”的规划运营部，见到一个叫王铮的部长，他告诉我在海口要想拿地，最好做“一级开发”，他手舞足蹈地说，那可是绝对有钱赚的！只要你有钱，即可与政府签个“合作开发协议”，赚钱与政府分成。然后交上一点保证金，土地就是你的了，你甚至可以拥有这块土地的“规划权”。当石旭升问起保证金的比例、与政府分成比例时，王部长说“有一张表的”，可他在抽屉里翻了半天却没翻出来。他最后说，反正只要你有20个亿来运营土地，2-3年内绝对可以收回成本。

 

海南的土地出让基本都是不透明的，基本上没有什么招牌挂。在三亚，石旭升到“土地储备中心”找到了钟小姐，想了解今年供地计划。她说土地储备中心与“国土资源局“是两个平行的部门，她们储备中心只管土地“入库”，而国土局才管“出库”，所以你们拿地要找国土局。可石旭升到国土局的“土地利用科“，其负责人陈先生却说，土地计划的资料是给政府看的，不会给企业和机构看。如果你要拿地，可以去找有地的一级开发的企业或者村镇。

 

据了解，海南在过去的几年里，13万亩最优质的土地就是这样被开发商据为己有的，据说这些地块的楼面地价只在15元到几百元之间。现在海南剩下的17万亩的用地基本上都是“鸡肋”，但也还将继续被后来的开发商吞没。

 

民间炒地

 

石旭升在三亚的榆亚路上喝水时，姓吕的店老板好心的告诉我，你要是来海南炒房，还不如炒地！只要你和村委会签一个协议，就可以盖房子。盖房子不需要报建，也不需要去房管部门确权，这块土地的使用权就已经是你的了。当然你如果不怕麻烦一定要报建和确权，也是可以的，花两个钱就是了。他说的花钱，包括请官员吃喝。

 

吕老板是西北人，来三亚8年了，他起初在榆亚路的田独镇上搭了一个铁皮房，当然也没有报建和确权，可是政府在拓宽道路的时候，却给了他10万元的补偿。目前他拿这10万元买了两块地。目前这2块地几乎升值了3倍。吕老板说，在三亚，像他这样炒地的人比比皆是。

 

石旭升在南京的一个媒体熟人苗先生，也无意中成了海南炒地的一员。苗先生的老家在三亚北部的一个乡镇，今年春节回家度假时，看到家乡手头有钱的人都在炒地，他于是不由分说买下了小产权房。房子是5层的，却只算2层的面积，这样的情况在海南又是比比皆是，未来也是法不责众。苗先生说，这是他搞了这几年地产做的最有意义的事情。

 

现在海南许多农民都在经营“留成”地，与海南省书记“卫留成“的名字一样。就是将自家的地盖房子在市场上私下出售，政府对于相对贫困的农民也是睁一眼闭一眼，这或许是农民“致富”“翻身”的最后机会。

 

缘何发烧？

 

海南楼市缘何发烧？仅仅是因为今年1月初国务院“旅游岛的发展意见”吗?石旭升认为不完全是。海南楼市是多种因素混合、多种气流碰撞的结果。

 

从中央来说，应对金融海啸需要找到一个合适的资金出口。本来，海南“国际旅游岛”有关的建议已提出了10年，中央一直置之不理，直到08年出现金融海啸，09年才摆上“国家战略”的议事日程。而2010年元旦后国务院突然“急就章”地出台了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。实际上，国际旅游岛的规划至今尚未出来，旅游岛是个什么东西？谁都说不清。石旭升于上月22号在海口访问规划局的王云科员时，他说海南省的总体规划自2005年上报后一直没有批复。而在去年以前也从来没有考虑过国际旅游岛的概念。现在中央给政策了，才匆忙开始才着手规划旅游岛。但是王科员说，有关“免税岛”、“博彩岛” 、“免签证岛”、“开放航权岛”等说法还只是地方的建议，并没有得到中央的认同。从这个意义上说，海南楼市发烧，沾的只是国际金融危机的光。

 

从地方来说，海南太穷了。88年才建省，08年全省财政收入只有300多亿，尚赶不上内地的某个县，甚至赶不上海南一个大地产项目的投资总额。地方穷了，只要有机会，什么杀鸡取卵、逼良为娼的事情都能干出来。他们打着绿色、环保的旗号，实际上却挂羊头卖狗肉，只认“只有房地产能够救海南”。他们肆意贱卖优质海岸，肆意帮助开发商掠夺岛民，甚至出卖了“规划权”，海岸线成了开发商的独立王国。09年，海南地产开发的投资总额已经惊人地接近了海南前一年全省财政收入的总和。在今年1月4日“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人的171.12亿元，相当于08年海南全年的商品房销售量总和。从这个意义上说，海南楼市发烧，是因为政府被富人劫持，居民被政府劫持。

 

从开发商来说，现成的开发商，大多是有中央背景的开发商，他们早在海南第一次地产泡沫2万家开发商大举撤退、泡沫破灭、哀鸿遍地的同时，已悄悄地安插在这里伺机爆发。现在海南有13万亩的优质土地被几十家大开发商所“垄断”。从这种意义上说，海南房地产冰冻三尺也并非一日之寒，有一个卧薪尝胆、蓄谋已久的过程。

 

从炒家来说，跟着中央，跟着政府，跟着央企和大开发商，永远都是没错的。只要手快，闭着眼睛都能挣钱。即使海南1993年的地产泡沫，也使不少人一夜暴富，从此走上富贵阶层。海南的一些朋友和石旭升聊天时说，从2005年开始，三亚的炒家主要来自北京、上海等国内一线城市。国际旅游岛政策尚未出来，嗅觉敏感的“温州炒房团”就蜂拥而至，据说有50%的岛外购房者来自浙江。紧接着是以“大庆、哈尔滨”为代表的“东北炒房团”，有消息说海南30%的房子被东北人买走了。至于“山西炒房团”，或许他们掌握的房量不多，但是名气巨大。另外“广东炒房团”也不可忽视，广州、深圳人近水楼台先得月，加上海南与广东曾同属一家，往返机票又不贵，不少广东老板们呼朋唤友来海南“投资”玩玩，炒房、度假两不误。石旭升在考察海口的耀江花园时，就遇到一位准备出货的黄先生。2006年黄先生以2700元的单价购买了耀江花园2房2厅约100平米的住宅，总价27万左右，已装修，现在123万可以出手。黄先生是甘肃人，在海口国贸一家证券公司上班，他说房子出手后他将带着做副教授的老婆离开海口，前往深圳重新寻找工作。

 

从岛民来说，正因为他们很穷，他们才把房地产看成是一次个人翻身的机会。《红色娘子军》里的一句台词“只有解放全人类，才能最后解放无产阶级自己”，演变成了“只有解放房地产，才能最后解放无产阶级自己”。2008年三亚居民人均可支配收入7142元，以现在一套90平米的房子总价180万来计算，一个三亚人不吃不喝要250年才能买得起。而海南的租售比更是达到了1：900，冲上了全国之最。但是在海南，什么房价收入比、租金售价比都统统的被颠覆。管他呢，只要有钱赚就行了呗！

 

正是因为上述多种因素，倒置了海南楼市的高烧。更有甚者，海南省政府为这次楼市发烧起到了“推波助澜”的作用。国务院旅游岛的意见一出，他们马上借鉴了杭州、南京“饥饿供地”的经验，于11天后提出“两个暂停”，停供土地，停批地产项目。人为造成了楼盘和土地的“紧缺”和“饥渴”，从而愈演愈烈地导致海南楼价像“坐上了火箭一样”直线上市。从而脱离了海南一直是个地产小市场，不顾海南的产业薄弱和买家对海南的真实需求。

 

 

但愿海南不会“两次踏进同一条河流”！