中国房市繁荣周期超过所有人预期

文/李政权

中国房市到底还能火多久？

有的说2012年就是拐点；有的说是2015年；还有的说中国房市还能繁荣20年。但依我的观点来看，中国房市的顽强，就象西方国家喊了几十年崩溃论的中国一样，其繁荣周期可能长过目前所有人的预期。

    一、住房私有化率高，但商品房保有套数仍处于较低水平。

    中国住房的私有化率在全世界都是很高的，达到了80%左右，但要说到商品房保有套数，在私有住房中仅有40%左右。因为另外近60%的房产都是1998年以前，通过公房、集资房等各种形式存续下来的。换句话讲，还有60%的家庭面临着老住房过于陈旧、户型不合理、套型太小乃至拆迁等诸多问题，都可能存在小换大、旧换新、筒子楼换新洋房的改善住房之刚需。

    在这里我们以昆明为例。自1998年以来，商品房成交套数最多的两年分别是商品房成交套数79376套的2009年和商品房成交套数55412套的2007年，假如在过去的11年中，我们取一个偏高的平均值50000套/年，那么13年的总数就是55万套，即使尽算这些房子为拥有昆明户籍的家庭所购买，户均一套，也仅有33.95%的昆明家庭保有商品房。但是，自2002年之后，每年的房产，都有40%左右的被外地人买走了，再加上商品房拥有者根本不可能才户均一套这样的事实，既是说，昆明户籍家庭商品房实际保有率要比33.95%的数字低得多。

这种现象并非只有昆明是特例，中国的多数大中城市都存在相似的现象。这样的现象，以及成家单过要买房的事实，都在支撑着中国房市的前行。

    二、中国城市化正处在中期，方兴未艾。

    在1978年的时候，中国的城市化率（城市化率指的是城镇人口占总人口的比重）仅有17.92%，经过改革开放30年，到了2008年的时候，中国城镇人口突破6亿，城市化率增加了27.8%达到了45.7%。而我们在借鉴美国、日本等国家的房市经验之时，许多人都有这样的一个认识，它们的城市化率达到了70%左右时，房市才逐渐处于一个相对趋冷的平稳期。如果仅看这点的话，中国的众多老百姓将会非常失望，因为城市化指标达到这样的标准时，房价才会肯定的结束疯狂的上涨周期。

    中国的城市化率什么时候才能达到70%呢？按照目前年均百分之零点八的速率，预计到2015年，中国的城市化率才会达到50%，而要达到70%，仍需要长达几十年的时间。

    同时，要提请大家注意这样的事实：

    其一，在中国，目前的城市化率实际上只有28%，因为中国的1.5亿农民工尽管被统计进入常驻城市人口，但仍是“伪城市化”，这些农民工在城市买不起房，无法安家立户。

    其二，城中村改造没有结束，在许多城市甚至可以称为刚刚开始。这在城市化的进程当中，制造了大批有经济能力、有需求的购房者，继续支撑中国的房市。

三、中国已经进入老龄化社会，但中国庞大的人口基数却让老龄化对中国房市刚需影响甚微。

人口老龄化将会影响房市刚需，是一个比较普遍的共识。现在就让我们来看看中国的老龄化社会现实。

根据联合国的标准，60岁以上老年人口达到总人口的10%（传统标准），或65岁以上的人口达总人口7%（新标准），就是“老龄化社会”，超过14%为“老龄社会”。截至2008年年底，中国65岁及以上人口10956万人占全国总人口8.3%，60岁及以上人口15989万人占全国总人口12，预计到2015年，中国60岁以上老龄人口规模将达到2亿，2030年达到3亿。中国已经进入老龄化社会，并离老龄社会不远。

但从现实来看，中国的老龄现象，在未来的20年、30年甚至是更长的时间内，都很难对房市刚需产生明显的影响。

首先，中国社会与西方发达社会不一样，它们的老龄几十年前都在透资消费，而我们的老龄一直奉行的却是“存”的文化——存钱养老，存钱帮子女买房，投资房产养老。观念和实际消费能力不一样。

其二，即使中国的老龄人口达到了3亿，几乎相当于美国到时候的总人口，但在减去有适用房产继承来源的人口后，有成家立业刚需的中坚人口仍然庞大的惊人。只是他们将会成为中国异常辛苦的一代人，我们的独生子女政策，正在让这代人背负更多的责任与义务。

    综合以上来看，中国房市的繁荣周期，势必超过目前所有人的预期。

    值得注意的是，这并不就意味着中国的房市一直就会如现在般疯狂红火，并不就意味着中国的房价总是在涨，就象2008年所经历的盘整一样，中国房市就象一只载负了太多东西的风筝，总会有高高低低的起伏。不过，大趋势却是一直在天上飘着，尽管有时候它也会相对靠近地面。

    但是，是风筝就总会有断线之虑。长远看来，在影响这只风筝飘行的因素中，除了供需法则之外，中国经济景气周期与调控政策关乎重大——中国经济与房市就象一条绳上的蚂蚱，兴衰互影响；调控政策时松时紧时张时弛,，则在产生调给各方力量的作用（文/李政权）。

    作者注：纯粹个人观点，购房投资参考时请谨慎！