和2009年全国楼市的一片大好一样，几乎所有的数字都在表明全国二线城市的房价也是疯狂的，但是这种疯狂仍是算不得癫狂的，因为，在未来的5-10年，由于以下房价推手的存在，国内二线城市房价可能全面进入万元时代。

5-10年内二线城市楼价或进万元时代

文/李政权

重庆：2009年全市40个区县房屋建筑面积成交均价为3392元/平方米，比上年同期涨了近2成。主城区成交均价4179元/平方米，同比增幅为9%。房价每平方米涨了554元。

成都：2009年全市商品房销售均价为每平方米约4935元，其中全市住宅销售均价为每平方米约4875元。

昆明：在过去的5年里，昆明的房价从2004年的2916元/平方米，到2009年的5533元/平方米，均价涨幅几乎翻了一番。

南宁：新建商品房成交均价每平方米为5001.93元（含经济适用房），同比增长21.91%。

武汉：商品房销售均价为5496.13元/平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价5265.91元/平方米，同比上升7.84%。

长沙：2009年长沙市区商品住宅均价4123元平，涨5.5%。

郑州：郑州市商品房销售均价达到了4910元/平方米，比2008年均价涨了445元/平方米，比2007年均价涨了983元/平方米。其中商住房去年均价达4580元/平方米，比2008年涨了586元/平方米，比2007年涨了1028元/平方米。

西安： 2009年前三季度西安市商品房销售面积为816.9万平方米，同比增长73%；商品房住宅均价5026元，同比增长2.39%。

沈阳：2009年，沈阳市商品住宅均价为3928.2元/平方米，同比增长14.24%，为历年来涨幅最大的一年。

……

相比五、六年前的房价，诸多二线城市的房价几乎都翻了一番。这种情况还可能继续下去吗？

 

和2009年全国楼市的一片大好一样，几乎所有的数字都在表明全国二线城市的房价也是疯狂的，但是这种疯狂仍是算不得癫狂的，因为，在未来的5-10年，由于以下房价推手的存在，国内二线城市房价可能全面进入万元时代。

一、政府调控缺乏决心，调控政策不会一紧到底也不会一松到底，但这时紧时松抑制不了房价的总体上涨趋势。

多年一来，中国房市的调控经过了多番的紧紧松松，但是回头看来，房价还没有停止过上涨的趋势与步伐。这里面的很大一个原因，就在于政府对房市的调控决心下得不够，并直接影响了调控力度与调控政策的执行力。在这个因素的背后，则是中国的经济建设这个中心、产业结构不合理、政府财政乃至整个中国经济受制房地产业过大等因素，在发生作用。未来多年，这种情况仍将继续下去。

二、一线城市房市泡沫大，推动更多的游资进入二线城市。

近期有媒体列出了国内的五大泡沫房市，北京、上海、深圳、杭州，以及海南三亚悉数上榜。这也从一个侧面反映了一线城市的房市泡沫化程度。因此，近几年来，开发商赚得愈发胆战心惊，楼市投资投机客也是战战兢兢，增加了大家去泡沫化程度相对较小的二三线城市投资淘金的共识乃至行为。

三、一线城市商品房投资风险日益高涨，而二线城市还存在较大的投资获利空间。

北京、上海、广州、深圳等一线城市的租售比（房价租售比=单套月租/总价）日益低迷，比如北京，楼市租售比达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700，也就是说不算支付给银行的利息和不考虑通涨等因素，按目前租价，需要58年才能收回投资。

而相比较来说，目前二线房市的租售比则要合理得多，收回房子投资的时限，甚至只需要一线城市的二到三分之一。比如昆明，一套一环现值60万的商品房，可以租到2000元/月，如此换算租售比就只有1：300。

资本是逐利的。一线城市泡沫化高了，投资风险大了，就会有更多的投资热钱，进入安全度高、更有投资回报保障的二三线城市。

四、物业税可能“意外”推高二线城市房价。

一线房市的房价上涨空间经过多年领涨，日益接近顶点，一线房市的租售比愈发超过国际公认的安全租售比标准，如此情况下，如果再推出物业说，一线城市的商品房投资价值就会变得更低、更有风险。

但在二线城市，却可以凭借更有保障的租售比和房价上涨空间，来冲抵物业税所带来的投资损失，并获得更安全更有保障的回报。如此这般说来，物业税的推出，将难免成为推高二线房市楼价的推手。

五、多数二线城市房市盘子总量相对较小、市值相对较低，易炒做。

盘子总量一小、市值一低，同样的投资热钱，放在二线城市，就会比放在一线城市，更易起到推动房市火热与房价上涨的立竿见影的效果。

六、大地产商积极扩军二三线城市，在带来更好产品的同时也在推高价格。

在过去的一两年中，二、三线城市同样成为了土地竞购的焦点。如万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二、三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。此外，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到了它们总新增土地储备建筑面积的60%以上。

大地产商、品牌地产商对二三线房市扩军的热衷，在为当地带来更多样化、更好的产品的同时，也势必会对当地的房价推波助澜。

七、“房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策会适当放宽”的政策导向。

差别性房市调控政策，为二三线房市楼价的继续上扬，提供了更多的可能。

八、二线城市的城市化速度正在加快。

城市化速度的加快与城市规模的快速扩张，同样在推高房价的因素中不可低估。

    面对以上原由及其二线城市房价继续疯涨的可能，我们该下怎样的决心和拿出什么样的办法来抑制呢(李政权)？