——政策因素的影响变幻莫测演变成为置业机遇
作者：戴欣明 本文刊载在《旅客报》杂志2009年第六期
——政策因素的影响变幻莫测演变成为置业机遇
作者：戴欣明 本文刊载在《旅客报》杂志2009年第六期
■理性置业就必须能够理性的了解宏观调控走向
巴菲特传记的作者艾利斯·施罗德日前在深圳说，美国还在探讨经济的“资本主义化”，还是“社会主义化”……这让我们听起来有些不可思议。顺着这个思路，我们不难看出，单从美国房地产市场的角度来讲，是在拥有大量的保障性住房，以及有物业税的前提下的商品房市场，推行的是有限度的房地产市场。目前中国的房地产市场刚刚向这个状态迈进。而在此之前，大家却发现中国的房地产市场化程度远远高于美国，结果是房地产暴涨;暨不受制约的房地产市场下呈现为无序发展。
由于中国房地产市场的不成熟，一段时间过分依赖市场化，衍生出从市场及经济的角度看待问题存在着局限性，这也就有了徐滇庆对房地产判断的失误，有钱的中国人就是捂住钱袋不放;中国人愿意存钱，仅仅人文一个因素就能让经济学家大跌眼镜。
去年3季度，按当时的交易量，深圳的房地产市场的存量可以销售十年，而按今年一季度的交易量，存量还不够五个月的销售，可见政策变化的威力是多么的巨大。
什么情况下政策的威力影响小，有两个条件，一是物业税，当保有住房的成本上升时，会抑制多套房产的拥有，二是保障性住房的供应量与其占商品房的总量达到35% 左右，而目前这两个因素都不存在，还需要时间实施，所以把现在的房地产市场称为“假性的买方市场”更合适，也就是说政策的影响对房地产市场消化存量以及投资的动力非常强劲。
■房价还在高位运行，直接解决高房价现象还是长期问题
目前，政府正在用“抓两头带中间”的形式解决中国的经济问题;暨稳定一线城市经济，经济数据开始回暖可以证明，另一头是增加农村本地市场就业，成效达到历年高峰，这两头带动二三线城市的发展。
如今，我们不难看出房地产企业正在用提高品质来维持房价，但不把这部分价格加上去，实际是降价了;也就是说，房地产市场的隐性降价代替直接降价，特别是政府不断出台抑制房价过快上涨与下跌的政策下。
不论是唱涨还是唱跌，有个事实是一个家庭的正常的可支配收入很难买得起房。房地产市场是什么历年促成成交量？
受国际金融海啸的影响，产业冷热不均，另一方面体制问题导致职业冷热不均：在政府部门工作的人“诉苦”，认为自己的待遇还不高;国有企业的人“叫苦”，饱汉不知饿汉饥;民营企业的人“痛苦”，扶持中小企业发展的政策相对较少;个体户“辛苦”，挣扎在最底层，公务员、教师、国企高管、金融机构高管等的优越薪酬让他们成为购房的主力。还有那些拥有灰色收入者。这就形成了“富人”认为房价便宜，而大多数本应该买房的人“望房莫及”。
现在，普遍的购房者都会有一个共识，转来转去看房价并没有下跌多少，说明“富人”不差钱。
同时，政策的目的是维持经济平稳运行，房地产作为最容易“热”的产业，在维持经济平稳快速运行中起到至关重要的作用;房地产“热”就包括了小幅上涨，小幅下降，只要有交易量，但从长期看，房地产处于缓慢下降的通道，而这个趋势将以年度观察显现。
■二手房交易预示着前者消费巨大，政策还将“推市”，助“热”
中国经济正在人为地制造活力，政府在经济发展中的无奈要体现在房地产“热”上;不得已为之。
今年的“小阳春”是政策推市与压抑性需求的释放;因为政策推市，大家感觉到巨量下跌没有空间，所以踊跃购买。数据显示，1-4月北京新房日成交量分别为245、250、343和500套，二手房分别为283、335、664和600套。二手房的交易量明显大于新房的交易量。经历了“小阳春”，在纷纷提价中，“小阳春”变成了“小阴天”。这不过是推市作用下弹性的显现，这种弹性还会不断重现。
更主要的还是用房地产市场的热度平衡经济，特别是在制造业复苏过程中，房地产成为这个时期调控的撒手锏，也就看到了房地产产业由“支柱产业”变成了“重要的支柱产业”。这样的宏观态势的结果是让经济具有弹性;弹性经济使中国经济具有了活力，活力能让市场中的参与者获得信心，而能让经济具有弹性的首先是建设、房地产业。
■楼市开始像股市，变数越来越大，置业机会越来越多
在国际景气周期低谷中，国内的利好不断出现，而这些利好像吗啡针，不断地刺激着市场。
从整个经济角度看，调控的目的是为了让金融海啸影响的企业快速恢复，这就要求对其它的产业不断刺激与扶持，表现在大量的财政补贴，变相提供就业岗位，从另一个角度关注民生。比如，这次文博会，丝绸分会场的成办就能获得市政府的200万补贴，还不算区政府的巨额补贴。家电产品也开始“以旧换新”试点。对交售补贴范围内旧家电并购买新家电的消费者，原则上按新家电销售价格的10%给予补贴……诸如此类政策救市行为会让经济越发具有弹性。
置业者在这个时期已经具备了量力而行的机会，随着市场的不断完善，这个时期对应不同群体的产品层出不穷，反看2007年非理性期间，很多城市你想买小户型都难，有些城市大户型达到了98% 以上，也就谈不上分层级置业了。
长久看，对于没有住房，而且能够承受目前价格的置业者，是买房的好时机，主要是价格没有大幅度下跌的动力，也没有大幅度上涨的动力。房地产价格还将在弹性中波动，楼市这种弹性更像股市，因为股市的弹性才能让入市者有利可图，也进而带来经济的活力。
■商旅人士，由于商务流动产生机会，价格洼地投资为他们准备
中央“一体化”的宏观调控措施加大而非减少了区域与区域之间的差异，放大了各地的“冷热不均”，穷者愈穷、富者愈富还是经济发展的巨大问题，但是这明显是商旅人士的置业投资的发展契机。
再有，由于区域经济的发展不平衡，如果一线城市的人经常在二三线城市发展，就地置业会获得工作薪酬、置业投资两种收获，比如很多深圳、广州人在东莞工作，在东莞（价格洼地）获得的投资收益远远大于薪酬收益。
可以说，宏观调控总的趋势没有变，但是各个地区的经济状态越发不同，唯一不变的是“变”;只有不断的“变”才有机会。从置业角度看，对于商旅人士更是个机会，因为机会首先要真切地看到，而这些“流动族”最有机会观察到区域经济的不同变化，那就是价格洼地的投资价值多是为他们准备。