4月以来，北京楼市打折降价声此起彼伏，但销量仍旧下滑，愈演愈烈。有言论称：行业盘整至少要持续一年半的时间，08年也只是房地产的秋天，明年才是真正的冬天。似乎为呼应某些主流人士的判断，CCTV经济频道也适时推出地产观察，以目前楼市下跌、中介倒闭、资金链危机、投资客被套等连续报道，警示中国地产行业的“拐点”已然到来，由此引发购房者更多的猜测。一时间，“百日巨变、楼市崩盘、商品房甩卖的一天就要到来”等言论甚嚣尘上。“拐点论”似乎已经大获全胜，而“拐点论”的始作俑者也抢在危局到来之前，率先降价起跑，不仅赢得令人艳羡的销量和资金，也赢得了社会民心，同时还能挤垮对手、抢占洗牌权，可谓一石三鸟，便宜占尽。但是“拐点论”者是否想过，唱衰楼市究竟会对社会经济带来什么样的后遗症呢？

   在这里，我想大多数业内人士和我一样，已经懒得去争论“拐点是否存在”的问题。我所关心的是“拐点论”激起的社会反应是否合乎理性，这种反应的后果对普通购房者到底是有害还是有利？按照“拐点论”的逻辑，北京房价真的能回到07年以前，而老百姓真的能等来自己买得起的房子吗？中国自古有“大蔽天下寒士俱欢颜”的理想，我也希望购房者们的等待是有价值的，但是从理性和道德感出发，我只能讲真话：大家必须放弃幻想，否则会被延误更多！

放弃幻想的理由一：“牛奶卖不出去的话，是捐赠给平民，还是倒进海里？”商业规则告诉我们：行业盘整带来的是资产重组和收购潮，而绝非面向平民的甩卖高峰。

   为了便于说事，让我们按照“预言家”们的逻辑往下推导吧。假设2008年奥运会之后，北京楼市依然疲软，开发商的的销售折扣已经打到8折左右，而购房者依旧观望，希望达到自己的心理预期，双方继续对峙。这种情况一直持续到10月，然后开放商熬不住了，“百日巨变”终于全面爆发。请注意！此时，陷入经营危机的开发商还会再降价吗？对不起！他们现在最迫切的问题是解决资金链（银行贷款、工程欠款、运营费用、现金流等），而不会在零售上动一点心思、再降一分折扣，因为等不起了，市场已经变得不可靠，买涨不买跌的观望还会继续存在；从成本上看，2007年拿地的项目“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜，之前大家都在猜想地产商的利润率有多高多高，其实在房价急剧上升的同时拿地成本也在急剧上升，如果降价幅度总体超过20%，加上贷款利息和其它运营成本的支出，大部分地产商的利润已经接近底线。这个时候再让开放商在零售的苦海中等待或降价，无异于痴人说梦。那么，接下来开放商会做什么呢？实力强一点的房企会将项目转为持有型物业，增高自有资产比例，为融资抵押做准备。而对于那些濒于破产的开发商，最好最快的脱身之术，当然是整盘出售或出让项目股权来换得现金。

   接下来，就该万科这样的大鳄登场了，行业盘整的高潮就此拉开。不像小公司看银行的脸色过日子，大鳄们都是上市公司，上市融资就是为了进入并购、扩容、创利、分红的资本大循环，手里的热钱让他们时刻等待这一天的到来。为解决危机，中小公司纷纷向大鳄们出让股权或项目所有权，大鳄们拿到这些你买不起的房子干什么呢？先做资产评估和重组，扩大市场占有率，提升资产价值，运气好的话可以直接刺激股市上涨而获利。不像小公司那样时刻为资金链的问题所困，大鳄们可以把收购来的项目先捂在手里，等待利市的到来。而所谓的利市，是有利可图的市场，怎么可能反过来以低于收购市场的价格卖给你呢？

   行业盘整，说白了就是大鱼吃小鱼，重新划定房企的势力版图。盘整之后，行业集中度变高（也就是形成垄断），行业规则和价格标准将由几家万科这样的公司来共同制定：盖什么房子，1平米价格多少，要看他们想卖给什么人。至于你在不在他们定位的客群范围内，当然不是你能说了算的。

放弃幻想的理由二：盘整之后，市场急剧分化，普通购房者要么被挤入福利住房通道，要么被挤出城区置业，而商品房的市场属性将更加凸显，稀缺者贵，价优者得。

   第二套住房新政、准备金和基准利率的几次上调，以及政府增大“两限房、经济适用房和廉租房”建设投入的决心，是向过热楼市发出的不断增强的预警信号，也是塑造未来楼市格局的强力推手。抛开“拐点论”不谈，我们只要分析一下政府调控的方向，就会看清盘整后的楼市大体是一个什么样的状况，对普通购房者到底意味着什么。

方向一：挤出楼市的泡沫，让房地产回归到健康平稳的发展道路，而非调控房价本身。

   从去年底从珠三角地区开始并逐渐蔓延至全国大中城市的市场下滑，无疑印证了政府近期调控的效力。在一系列的变化中，最明显的则是投机性需求得到前所未有的打击，如CCTV报道的温州炒房客的经历在北京就具有相当的普遍性（几十套公寓在捂，还款压力剧增，炒房客如履薄冰）。政府调控导致短期内的楼市降温与楼盘降价的同时，也带来了市场的观望。我认为长达数月的观望未必是件坏事，这恰好给楼市的盘整留出了必要的时间与空间，促进行业的软着陆。但是对于观望中的老百姓，其结果未必是值得期待的。

   应该说，城市房价的平稳增长符合中国经济增长的整体需要。政府调控的不是房价本身，而是产业结构、安全性和增长质量，以便为今后20年的发展储备更持久健康的活力。房价并不是跌到目前的50%才合理，因为房地产已经成为国家的支柱性产业，背后牵扯到中国经济的方方面面，房价暴跌将直接带来社会经济的整体动荡，这就违背了政府调控的初衷。尤其像北京这样的中心城市，经济风险就是政治风险，任何调控都是慎之又慎的。从城市价值的角度看，北京在全球的地位不断提升，奥运会又使基础设施建设越来越完备，房子只能越来越值钱。我认为，行业盘整最合理的结果是：楼市经过短期震荡和调整之后恢复活力，房价还将继续增长（只是幅度趋于平缓）。而这个起点，绝不可能是某些人想像的回到07年之前的房价水平，因为这个城市比07年更值钱了，这是租房人都能明白的道理。

方向二：调整住房供应结构，完善与楼市并行的福利住房体系，让市场更有效。

   2008年，国家增大了“两限房、经济适用房和廉租房”等福利性住房的投入，预计未来两年内，北京城区的社会福利住房供应将超过300万平米，以此缓解中低收入人群的置业压力。按照这个方向，未来城市购房群体将出现明显的分化，以往所有人都挤在“商品房”这一独木桥的局面将被改变，老百姓有了更多的置业通道。以此，城市商品房的市场也将得到解放，其更多的是遵循市场规律：稀缺者贵，价优者得。作为中国的政治经济文化中心及国际金融中心之一，北京五环内的开发用地日渐稀缺，稀缺则土地成本升高，致使商品房的价格必然保持长线上涨态势。由此可见，今后北京城区（五环内）商品房的购买主体将向中高收入群体转移，普通老百姓可以申请福利性住房，或者选择城郊置业，让城市中心区的土地实现价值最大化，才是大势所趋。而城区商品房将留给市场自身来消化，残酷的讲，只能越来越贵。比如，在东四环买房，你必须拥有和外企高管同等水平的置业能力，遵循的是市场公平，而非社会公益。反过来讲，如果08年房价最终跌到现在的一半，那么07年的购房人都将成为“负资产”，折损一半的房屋价值让上百万的消费者来全部承担，这才是最大的社会不公。

“盘整期”平民购房策略：放弃幻想，积极寻找时机，该出手时就出手。

   通过以上的分析，我们不难得出结论：1、“拐点”或“盘整”的最大收益者是巨鳄房企，而绝非普通购房者；2、国家调控的是市场而非价格本身，像北京这样的中心城市，长期和大幅的降价犹不可期。还有一点需要说明的是，虽然国家增大了“两限房、经济适用房和廉租房”的供应，但福利性住房通道的完全生效还需5-10年、甚至更长的时间，在此期间，普通购房者实际上被挤入一个真空，既买不起商品房，也等不到福利房。应对这样的局面，购房者应该保持理性，积极利用“盘整期”适时出手，而不是一味观望，坐等楼市走衰。

   目前，北京已有超过6成的楼盘采取降价和变相降价的促销方式推广楼盘，现房也越来越多，如果实地考察觉得性价比不错，10月份之前可以考虑出手，若有全款支付能力的话，则更能掌握折扣主动权。10月之后，由于房企资产重组可能导致市场供应紧缩，房价底线反弹的几率增大，或是根本找不到合适的房源，而政府也可能出台刺激楼市的措施，促使房价回升。另外，就是可以考虑二手房。二手房具有一定的价格刚性，其基本反应了所在区域的真实物业价值，且居住配套大都成熟。目前二手房销量下滑的幅度比较大，价格涨幅也出现明显回落，性价比处于比较理想的状态，且屋主的定价有一定的弹性，找准时机也难说买不到心仪的房子。

   以上是我对楼市的一些基本判断，对普通购房者的一些衷心建议。非常时期，更需理性；放弃幻想，量力而为，才是应对“拐点”的平民置业良策。一家之言，乐与诸君商榷！

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