等待多年，亚运村与奥北商业地产终于开始提速了。

亚运村商业现状与发展

多年来，业内人士对北辰购物中心将超市设在一层多不理解。因为一层是商业价值最大的地方，而超市虽有人流，但利润却是与百货其他业态有较大差距。所以，一般商场都将超市放到地下一层，而一层多放珠宝首饰、化装品与鞋类箱包等高利润业态。北辰却为何返其道而行之呢？主要是北辰购物中心建筑结构所决定，超市不能放在地下一层。北辰购物中心开业当初商业市场环境所决定，另外，超市作为新兴业态入境不久，在市场较受追捧。超市带来较大客流，对带动整体商业经营是有利的。二是近些年亚动村房地产市场虽有较大发展，但商业开发一直是未受到开发商重视，造成了亚北区域商业发展的滞后。北辰购物中心几乎是在十几年没有竞争的市场环境中轻松度日，其年营业额和利润始终在北京同规模级别的商场中排在前列。所以，北辰购物中心业态没有调整的必要。

但这种种局面将很快被改变，一是奥运村与金泉广场将各有20万平方米的商业面积入市，北辰购物中心领军亚运村地区商业的局面将被彻底改变。虽然新北辰购物中心也有3万多平方米的面积，但对亚运村区域商业格局改变已无太大影响。

金泉广场有20万平方米商业，街铺与集中商业各占10万平方米。由于吸取了第五大道的教训，开发商强调的商业不卖并实现后期整体经营，商业前景应被看好。不过，由于如此大规模商业面积集中入市，市场消化需要时间。另外此项目停车位全部在地下，结构布局并非完美合理等因素，招商压力甚大。但由于具有地理位置和规模优势，未来商业中心位置将很难被其他项目所替代。

奥运村内总商业面积20万平方米。金泉广场与奥运村商业正处北辰购物中心东西两侧，相距2-3公里以内，同一商圈内同时有40万平方米的供应量，期待之余，更多的是担忧，如些规模商业面积迅速消化困难不小，2008年前即使招商理想，奥运会后商业维持也有压力，商业的调整将是一个长期的过程。

奥北立水桥商业发展提速

在奥北及立水桥区域拥有30万以上人口，多年来商业发展同样滞后。北辰购中心是这部分人群重要的消费场所。近期，北方明珠小商品市场的成熟和十万平方米国美社区商业招商工作的结束，24万平方米的龙德广场的即将入市。奥北人群的消费也将会彻底留在本地。

目前，此区域较大规模商业项目有四个。国美明天第一城10万平方米商业面积即将全部完成招商，已不用担心其未来前景。唯一需要祝愿的是后期商家经营能够越来越好，但发展过程中的调整也是必然。以小商品市场和大卖场为主的北方明珠项目经营已有两年时间，基本成熟，也不用多讲。而城铁站边的奥北项目虽有3万平方米商业，但商业结构布局更接近于社区商业，对区域商业未来发展不够成较大影响。四个项目中最引人关注的就是24万平方米的龙德广场了，不仅是规模优势，更重要的是所处地理位置决定了对立水桥区域的商业影响是决定性的。百安居、家乐福等多家主力店入住，也说明商家对此项目前景的看好。而项目商业面积的不销售，更增添了成功的把握。就龙德广场项目而言，尽管占尽了优势，但由于规模确实巨大，同样面临较大的招商压力。

如果加上立水桥清河南岸周边社区商业面积，此区域商业总面积规模超过了50万平方米，这种情况在一个新兴区域内是很罕见的。这样看来，此区域商业发展不仅是一个提速，而是爆发。此时令人庆幸的是国美明天第一城在并不占优势的情况下最早完成了招商，否则，晚半年的话结果都很难说，国美项目商业的营销团队堪称北京商业地产第一团队。

从以上分析看来，以龙德广场为中心的奥北立水桥区域新商业中心已经崛起，拥有30多万人口的立水桥地区购物难的情况将彻底改变。而金泉广场和亚运村商业的面市也给亚运村地区居住人群消费带来巨大方便。

让我们一同期待。