房地产市场虚假繁荣表象的背后，有一条引诱信贷资金大量进入该行业的灰色通道——

　　当前为了抑制经济过热，商业银行正在紧缩包括房地产开发等多个产业的贷款规模，但对于个人按揭等低风险业务不在紧缩之列。于是一些开发商抓住银行政策的空隙，进行“假按揭”融资。

　　所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。
　　“假按揭”通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样开发商能够尽快“销售完”房屋收回投资，乃至实现获利。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，待将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，而有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。

　　“假按揭”的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。主要表现形式为：一是开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；二是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；三是以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；四是少数银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人，发放个人住房按揭贷款。五是借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；六是开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种“假按揭”的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100％的借款。这种隐避性较强的“假按揭”，对银行来说风险同样是存在的。

　　“假按揭”肆虐楼市，据媒体披露，在某市办理抵押备案的房产中，就有三分之一是“假按揭”。“假按揭”大量占压了银行资金，极容易形成银行不良资产，危害信贷资金的安全，是隐藏在商业银行肌体中的一个“毒瘤”。同时，“假按揭”造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展，必须严加防范。

　　形成“假按揭”的原因是多方面的。为避免风险，开发商想方设法寻求“出路”，通过办理“假按揭”套取银行贷款，达到回笼资金的目的。这些所谓的购房者与开发商有协议在先：约定只“落名”而不负还款责任。当这些房屋遇到真正的买主时，开发商则提前还贷，到房管部门注销抵押登记后转让给真正的购房者。如果开发商销售情况欠佳，导致无力供楼，当初的假购房者要不以离开公司，要不以不知情或与开发商有约定不负责还款等理由推卸责任，使银行通过处理抵押房产清收贷款的关系变更相当复杂。由于一些中小房地产开发商的自有资金有限，有些在楼盘建设时就会出现资金吃紧，在卖楼花阶段，碰上大量现楼出货。因近年来期房销售中存在的诸多问题，导致购房者的选择越来越向现楼倾斜，造成许多期房烂尾，开发商通过卖楼花回笼资金难度越来越大，于是一些开发商将“假按揭”黑手伸向银行。当一些楼盘在卖尾货阶段，接近清仓的时候，由于这些尾货很难卖得出去，即使勉强卖出价钱也不理想，于是，一些正在开发新盘的开发商由于流动资金紧缺，就将旧盘的尾货通过“假按揭”“打包”给银行。这些楼盘往往会将定价标高，以套取更多的信贷资金，因而银行的风险会更大。再由于商品房开发贷款要求比较严格，而住房按揭贷款的手续要相对简单，且个人住房贷款的利率要比开发贷款低。因此，包括一些大开发商在内都很希望用尾盘“假按揭”这种变通办法来取得贷款。有些银行工作人员错误地认为，这些开发商即使是做“假按揭”也是为了解决资金的周转问题，风险相对较低，为了所谓的增加业务量，也为了“照顾”大客户，当作一种“非恶意的、较良性的假按揭”而予以配合，为“假按揭”的发生提供了方便。

　　与此同时，少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意串通，内外勾结，甚至私下交易，对开发商的“造假”睁只眼闭只眼，放纵“假按揭”的发生。
　　从上述可见，“假按揭”出现的原因多种多样，其主要集中在卖“楼花”及卖“尾货”阶段，期房、商业用房（包括写字楼）及接近清仓的尾楼盘，特别是那些卖不出去积压的房产，都容易出现“假按揭”，故应在这些方面严加防范。

　　“假按揭”较为严重地破坏了金融秩序，涉嫌贷款诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。在“假按揭”中，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，形成风险的，必须依法治罪。

　　防范“假按揭”应当引起各商业银行高度重视，在具体办理按揭贷款的各环节、各阶段上严格执行规章制度。一是商业银行对购买与其签订《按揭贷款业务合作协议》开发商房屋的申请人，贷款调查人员在收到真实、完整、合法、有效的资料后，必须约见申请人，当面检验《个人住房贷款客户谈话备忘录》中的内容，向申请人说明清楚，购买房屋个人相应的法律责任。申请人经说明，一般不会因为得到开发商的一点好处而承担这么严重的法律风险。二是信贷员要调查清楚借款申请人是否已经支付了符合规定的首期房款，是本人支付还是单位代付，如果是开发商代付则有“假按揭”之嫌，应不予发放按揭贷款。三是因为“假按揭”情况下开发商大多都将房价定得非常高，所以信贷员要调查清楚申请人购买商品房的价格是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符，如果房价定得过高，则有“假按揭”之嫌。如果银行能够严格执行这些规章制度，是完全可以杜绝“假按揭”贷款的。