万科万达两家地产商，均知道依靠银行贷款的高成本，已经适应不了房地产的老路了。都转型轻资产，万科走的是通过资产证券化道路，而万达走到是代建商业地产，孰胜孰负呢？笔者认为将是双输，依据如下。

1、1月14日，万达对外宣布已经与光大安石（北京）房地产投资顾问（中国光大控股附属公司）、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付4家公司，分别签署设立合作投资消费平台的框架协议。4家机构拟出资240亿元，用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。

很明显，这是万达广场加盟中心的方式，4家成为财务投资者。虽然万达规划在中国兴建10个度假村旗舰中心，而且万科、复星也在发展这种度假村旗舰中心。笔者认为，无论是度假村旗舰中心还是购物中心，均过剩饱和了，现在要想获得极大的竞争力，必须要通过综合创新并且打造自家知名品牌的一系列产品，才是门槛，才是胜出的关键。但是，遗憾的是万达并不具备这种能力，万达连自己的万达广场都难以经营得风生水起，万达商业代为管理，那无异于泥菩萨过江——自身难保。

2、2013年下半年，万科就考虑商业物业资本化与国际资本接触，去年9月，16.51亿元出售上海虹桥万科中心90%的股权，给新加坡政府投资公司（GIC）背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED。此前，万科还宣布与凯雷携手，拟成立一个资产平台公司，持有80%的股份，出售20%的股份给凯雷，收购万科的9个商业物业，出售80%的股份给凯雷，将来谋求以资产证券化方式退出。

不过，笔者认为，资产证券化要看房地产市场行情，现在全国房地产价格走低，只有一线大城市挺住价格，问题是，能挺多久不得而知。而万科的商业物业大多数在偏远郊区，能否有投资价值不得而知。

3、虽然万达转型文化产业了，但是国内迪士尼、环球影城、乐高、卡梅隆、、好莱坞、梦工厂等国际娱乐著名品牌鱼贯而入，而中国本身的主题公园过剩了，这种情况下，度假村中心、娱乐中心就面临同质化、激烈竞争了。问题是，万达这种度假中心和万达五星级宾馆、万达广场、万达影院都是固定资产，一旦房价下跌三成，就会面临极大的被动。中国去年前50强百货商厦收入同比下降，万达拿什么来代理管理别的机构将来投资的20家万达广场呢？

4、去年夏季，笔者就建议王石不要走盖楼卖楼的模式，否则就是死路。后来王石进入寺庙，寻思策略，但是至今不见王石高调寻得出路。万科一路学习拜访了阿里巴巴、腾讯、小米、百度等等，但是，至今并没有走向一条属于自己特色并且成功的道路。虽然通过合伙人把员工纳入股东的身份，这主要是扩大杠杆，为了资金而已，不属于房地产经营创新。即使万科进入物流、P2P金融等别的业态，也是没有摸到房地产转型的门槛，相反，资金分散了，产业一盘散沙，没有关联度。将来的快递要大量失业了，现在发展物流不是盲干吗？很明显，万科并没有找到转型的真正有效的道路。

那么，什么才算万科转型有效道路呢？

笔者认为，盖楼但是不卖楼，而是经营好大楼，只有把全国经营能力最好的创新人才纳入旗下，才能促进万科成功转型。把盖楼与经营好大楼一体化，才算万科转型成功的关键。但是，我们看看现在的万科却在弄资产证券化、把股东的资金拉下水还想着物流、P2P金融等多元化产业，这不是找死又是什么？

综上所述，笔者认为，万科转型资产证券化轻资产，虽然与万达转型代建代管万达广场不一样，但是都会失败，这是双输。万科只有转型盖楼与经营大楼一体化，才能转型成功。万达只有通过开发自有知名品牌产品，形成一系列自己的品牌产品，转型才能成功。