一：国务院两会前出台楼市＂新国五条＂，放出什么信号？请问，本轮调控是第几轮了？你是如何看“新国五条”的？与以往的新政比较有什么区别，今年国务院楼市“新国五条”政策有什么亮点之处？接下来会中央政府与部委有什么动作？

   谢逸枫：国务院常务会议出台楼市“新国五条” 释放出中央坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号；进一步释放“房产税扩容、限购令扩范、房贷从紧、限价上级”的调控加码预期警告；表明中央政府遏制房价上涨的决心；意味着今后房地产调控进入常态化，将继续到2015年。

   谢逸枫：自2009年12月份房地产调控启动以来，房地产调控政策经历了四轮不同程度的升级或者加码。从2010年1月份的“国十一条”、4月份的“国十条”、9月份的“9.29新政”、2011年1月份的“新国八条”、到2013年2月20日国务院楼市“新国五条”，正好是第五轮调控。国务院楼市“新国五条”出笼，基本是符合我的此前预期判断与分析，并且符合我预测新政策不会严厉，内容不会有新的大变化的结果。所以，“新国五条”的效果，在于表态的威慑力大于新政策本身的作用。同时，为今年两会房地产调控新的政策提供思路与方向，并且强化中央房地产调控政策，巩固房地产调控前期成果，稳定房地产市场预期。

   谢逸枫：按照以往楼市新政的出台惯例，接下来明天（2月22日）国务院应该会召开会议，或者是国务院办公厅，或者是联合住建部、发改委、国土部、税总、央行、财政部等几个部门下发文件，出台的措施更加详细的通知，并且强调差别化的政策执行新意，如今年中央经济工作会议与中央政治局会议及去年年底中央政府工作报告提到的“严格实施差别化住房信贷政策”，采取区域化的新政思想。如明天或两会前，国务院及国务院办公厅与部委无通知、文件下发，则两会中或后必有更加详细的具体新政策出台。

   二：对新政的亮点总结与新政的实施可能性分析？第五轮调控出台的背景是什么，房价有失控的风险根源又是什么？

   谢逸枫：“新国五条”虽无有新意的杀伤力却有威慑力，继续以压制需求与供应两端作为主要调控方针，但是新政的内容有八大亮值得关注，一是老政策新重申，力度作用于市场效果，有待于观察。二是重启地方政府房价控制目标。（2012年停过，2011年底开始就名存实亡，2010年启动价格控制目标），未确定是以GDP与人均收入增长作为标准。三是限购政策在房价上涨过快的城市，有小范围扩大与升级的趋势。四是一房一价的明码标价重提。但效果不明显。五是首先次以国务院楼市新政的方式，明确房产税可以扩容，有扩容趋势，不排除一线城市扩大到二三四线部分城市。六是把稳定房价工作纳入官员业绩的考核问责制度。七是首次把外来务工人员纳入住房保障体系之内，执行与操作难。八是首次在国务院调控新政要求“建立加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制”，可谓楼市的福音。

   谢逸枫：在房地产调控周期之内，房市与土市异常火热、房价与地价加速上涨、成交与购买力暴增、房价反弹预期明显形成、市场现恐慌情绪、一线条城市房价面临失控的风险背景下，国务院发出了“新国五条”。从房价上涨加快与一线城市房价失控风险的根源看，主要是一手住宅供应不足和商品房去库存加快及购房需求力旺盛等货币超发。另外是调控处于“政策空窗期”和房企资金宽松及市场预期房价上涨的形成等。

   三：如何看此次国务院会议会议？为什么出台楼市“新国五条”？对楼市有什么影响？

   谢逸枫：此会议是中央国务院常态的惯例会议。由于国务院发现近期一线城市与部分城市楼市异常，引起中央高层关注。因此，出台楼市“新国五条”，目的是防止楼市过热、房价反弹导致调控失控；最主要是稳定房价与成交量及房地产市场发展预期。一方面是强调地方政府放松房地产调控政策，强化中央房地产调控政策，巩固前期调控成果。另外一方面是消除楼市过火与不实传言的负面报道。同时避免市场恐慌。

   谢逸枫：对楼市将有四个方面的影响，一是楼市火热的行情会暂时性降温，如无新的政策，则恢复稳定上升的趋势。二则成交量随着市场观望出现小幅下滑坡，到楼市趋势稳定与购买力入市，成交则反弹。三是房企涨价会谨慎，避免招来新的政策。四是房价加速上涨的趋势会停止，如无新的政策，房价则重回上涨的趋势，全年房价震荡上行，稳中有升。

   四：近期有关楼市传言不断。2月20日，国务院已发出楼市“新国五条”，是否会有新的严厉政策出来--一线城市二套房停贷？消息的是否靠谱？如果有新的房贷政策，会是如何调整？

   谢逸枫：“消息”虽未经官方权威证实，但星期四出台重磅政策，一线城市二套房贷停贷的消息不靠谱，不存在出台全面严厉调控政策的市场空间。一是按以往经验与惯例，国务院已经发出第五次调控升级，需要细化政策，不会在短时间出台更严厉的第六轮房地产调控政策。二是大部分城市成交与房价处于合理区位，房价稳定，没有失控。三是中央领导换届，政策过于频繁，不利于市场与社会的稳定。出台全国性的政策可能性不大，而区域性的调整则会有。四是中房协及央行、银监会统一回应称，二套房贷政策变化传言不可信。两会前后，二套房贷政策调整的可信度比较高，将二套与首套提高到7成，利率1.3倍。但是，如果真采取“一刀切”把二套房首付与利率提高，越来越多的人会因房贷收紧买不起房。改善生活的希望就会彻底落空，显然是不想让老百姓幸福。因此，应该采取区域差别化的方式，避免合理的购买需求受到政策不公平的待遇。

   五：如果真的出现了一线城市停贷，并且与楼市“新国五条”形成“组合拳”，对楼市有什么影响？

   谢逸枫：二套房政策如调整成传闻，如一线城市停贷，其他城市首付七成与利率1.3倍，会把改善需求彻底消灭掉。特别是已经设施限购的城市，靠银行贷款的购房者占到市场60%以上，显然，二套房政策的调整直接影响到购房者的经济支付能力与购买决定。二套房首付7成，利率1.3倍最终证实的话，按照贷款100万元计算，购房者贷款20年和30年的等额本息还款金额月供分别为8890.9元和7703.3元，较此前的1.1倍利率上涨约1000元。

   谢逸枫：对目前正在回暖的楼市，必然给以严重的打击，甚至导致楼市出现局部的震荡。一则楼市上升的趋势，会因此迅速降温，小阳春的希望被提前破裂。二则，购房者陷入绝望的困境，购买热情下降，观望持续。三则市场销售火热的现象暂时结束，楼市成交下滑，零成交现象重现。四则房价上涨变成房价止涨，一旦政策影响到房企，价格很难扛住。

   六：今年全年房地产调控如何走？后市会出什么新的政策？

   谢逸枫：今年房地产调控依然保持“收紧与微调”并存局面，防止房价反弹，巩固前期调控成果，稳定市场预期。中央房地产调控政策发展的方向基本已经确定，一则调控目标:由房价合理回归调整为稳定房价与成交。二则调控基调:由严厉调整为适度从紧与微调的差别化。三则调整手段:以行政手段为主,以市场手段与法制手段为辅.四则调控对象:继续遏制与打击投资投机炒房需求,支持与鼓励首次与改善的合理购房需求。从调控目标与基调及手段等对象看，政府依然犯了前三轮房地产调控最致命的错误，就是只堵不疏，打压需求，并且压低土地供应，导致房价上涨预期不断增强。毫无疑问，调控必然失败，今年房价继续上涨。

   谢逸枫：未来房地产调控新政调整主要是执行原调控政策为主，适度调整房贷与限价政策，重启地方政府房价控制目标，强调地方调控收紧。一则行政手段：限购从严，不扩大城市范围，但不排除限购政策升级；限贷从紧，三套继续停贷。限价不放松，但会微调。重启房价控制目标与一房一价政策。问责制与约谈。二则税收手段：房产税全面开征难，不排除小范围扩容，一线城市的北京、深圳、广州、天津，二线城市的湖北与湖南省会城市。契税、营业税、土地增值税只重申不放松，不排除局部调整，不会过分收紧。三则信贷手段：首套贷款利率优惠减少。公积金贷款收紧，下调贷款与提取比例，二套房贷从紧升级，二套不停贷，二套与首套或首付各提7成与4成，利率1.3倍与1.2倍。四则土地手段：改革土地制度，集体土地入市；增加土地供应方式，限溢价率，防止地王。五则货币手段：适度偏松，降息与降准各二次。信贷额度偏宽松，全年8.5万亿-9万亿。六则市场手段：增加土地供应、加快保障房建设、完善商品房预售制度，加强对捂盘惜售打击力度、强化土地空置与商品预售款的监管。

   七：在楼市“新国五条”的政策下，今年房价是否会继续上涨？全年怎么走？

   谢逸枫：如果今年调控依然犯“压制需求与压低新房供应量”的错误，房价会越调越失控，最后按都按不住。即便从控制房价的角度看，不应该打击合理需求与放缓预售证审批。按以往的调控经验，越不让买房，购房者越能想办法购买。如住宅土地与商品房供应量下降，肯定会加剧市场紧张情绪，继而可能间接推高房价预期。

   谢逸枫：如按照国务院楼市“新国五条”的规定，今年房价上涨是铁定的，从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，毫无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与三年前的调控思想相符合。一则房产税扩容的不确定，无时间安排表。二则重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，到目前已经名存实亡。三则限购城市小范围扩大看地方政府，房价上涨过快标准难确定，具体情况不一样。三则稳定房价的问责制，或者是约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果。四则所谓的按照保持房价基本稳定的原则，如空话，没有实际的约束力。五则限购不放松，但是没有提到扩大城市范围，显然作用不大。六则保障房的对房价实际影响力，可以忽略。七则调控长效机制的建立需要时间，短期难实施。

   谢逸枫：2013年房价稳中有升，房价涨幅同比8%-10之间上下波动。中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。理论上讲，从供求关系角度看，今年3月房价暴涨是会出现的。根据国土资源部公布的数据显示，自限购限贷等一系列政策后，2011年之后土地供应开始出现下滑。2012年的土地负增长比去年还严重，因为土地2011年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，2012年全年都是负增长。2012年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度是负增长26%。没有土地去保证供给，房价必将出现上涨，除非需求下降了，但是目前需求越来越旺盛。而按照“任的暴涨”的标准看，房价增长幅度大于收入增长的幅度就叫暴涨，不是非得翻两番才叫暴涨。实际上讲，今年房价稳中有升，3月房价暴涨的可能性不存在，从供求关系看，商品房库存压力犹存，但是房企资金链稳定，涨价动力大。从调控政策看，调控目标是“稳”字当头，政府不会容忍房价暴涨的。从经济环境看，今年经济环境不同于2009年宽松货币。从去年与今年2月一线城市及二三四线城市房价涨幅看，很难超过人均收入增幅。