谢逸枫：房地产泡沫不是经济最不可预测风险点
导语：2013年10月30日，国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象。李伟指出，一线城市的土地和住房供给仍然偏紧，导致房价持续上涨，但是目前三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面，温州、鄂尔多斯[1.88% 资金 研报]等地的房价已经开始下跌，出现了泡沫破裂的现象。虽然一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀，但是是否会破裂以及什么时候破裂，现在还很难说。而统计局数据也一定程度上佐证了楼市的高烧不退。数据显示，9月一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。具体来看，一线城市新建商品住宅价格较比去年普遍上涨20%以上，其中北京上涨20.6%，上海上涨20.4%，广州上涨20.2%，深圳上涨20.1%。绝大多数二线城市，如重庆、天津、成都、大连、长春和杭州房价涨幅依然高企，但未超过10%。
著名房地产专家谢逸枫直言：“官方智库的分析与观点未必做到客观与靠谱，不可一刀切的判断。目前房地产的确存在问题，但中国经济最不可预测风险点绝对不是房地产泡沫，而是贪污腐败、地方债、美债、影子银行、多地4万亿投资计划、货币超发、产能过剩、国进民退、行政垄断。一方面是中国房地产总体上根本不存在泡沫，局部区域的个别城市空置高属正常现象，而个别城市房价出现回落是调控效果的表现。另外一方面是不可单纯靠房价收入比与租售比及空置率就简单的判断泡沫，否则全世界都存在房地产泡沫。三是区域城市发展不平衡与楼市分化具有一定的关系，消除空置只是是时间问题。即使是北京、上海都有高空置的区域与空城的现象。毫无疑问，个别城市楼市出现风险不可怕，最可怕的是再出错误的调控与政策，导致楼市最终演变成真正的房地产泡沫。”
著名房地产专家谢逸枫认为：“不可否认一些三四线城市楼市风险不断蔓延，不是房地产泡沫正在破裂。譬如鄂尔多斯、唐山、贵阳、温州等城市所谓泡沫严重的地方，实际上是并未出现“破裂”。最明显的是房价未现大幅度下降与房企大规模破产及大范围的抛房等销售零成交、金融机构破产等现象，仅仅是房价涨幅与销售回落而已，或者是个别过于冒进的房企断链。三四线城市房地产市场“供大于求”的风险确实存在，但不能称为房地产泡沫正在破裂。一方面是三四线城市经济发展缓慢，市场需求有限，收入水平与支付力相对低，购买能力差。而市场供应量超过需求量几倍，导致大量的房屋空置。另外一方面是行政管制调控手段扭曲市场，加上盲目投资，严重影响房地产市场发展。”
著名房地产专家谢逸枫表示：“房地产业过去十年能够在中国经济发展中保持一枝独秀，说明房地产业在经济发展中的作用是巨大的，否则房地产业不会发展如此快速。一方面是经济对房地产的依赖度上升，不仅关系到整个经济结构调整、产业布局，还影响到城镇化的。另外一方面地方对房地产的财政依靠逐年增加，不仅关系到地方债务的安全、保障房任务的完成，还影响到地方经济基础设施与城市建设。毫无疑问，过去十年中央到地方出台的短周期（1年-3年）房地产调控与政策，无法根本解决房地产业发展面临的问题。新一届领导人已经认识到过去调控与政策的错误思路，并且正在着手调整与改革。不过，期待三中全会能够出台房地产调长效机制，解决房地产问题也是不现实。房地产调长效机制的概念和定位及框架、规划尚不明确，即使会涉及到房地产调长效机制方面土地制度与住房双轨制的改革，也不会形成市场预期的房地产调长效机制，仅仅是完善房地产市场机制与房地产调控长效机制的基础工作。” “383”改革方案牵头人、国务院发展研究中心主任李伟认为，继续膨胀的房地产泡沫已成为中国经济稳定健康发展最不可预测的风险点。李伟表示，中国房地产市场区域性不同层次的趋势性分化越来越突出。由于就业吸纳能力提高，公共服务较为完善，城市规模仍在持续扩张的态势，刚性需求旺盛，一二线城市住房用地占比偏低，土地和住房供给相对不足，价格上涨的压力较大。而与之相反，由于住房供给持续增加，人口聚集速度趋缓，三四线城市开始出现供大于求的局面。李伟警示：“谁也不能否认，(房地产)这个泡沫继续在膨胀。我们认为这实际上已经成为中国经济稳定健康发展最不可预测的风险点。很值得担忧。”国家统计局数据显示，与2012年相比，9月份70个大中城市中，除温州房价同比下跌1.8%之外，其余69个城市房价普遍上涨。涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市，其他城市房价涨幅相对较为平和。