近两年来，中国多番对房市进行调控，迫使一、二线城市陷入限购政策的重灾区，一度让房地产开发商纷纷进军三四线城市。然而，物极必反，一场新的市场危机正在上演。大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，而一二线城市则能带来销量和利润。现实的选择，让很多开发商开始撤离三四线城市。一场新的市场危机正在上演。大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，而一二线城市则能带来销量和利润。现实的选择，让很多开发商开始撤离三四线城市。
　　
　　一线房市成交崛起
　　盘点2012年中国各地楼市的回暖表现，从成交到拿地，一条包含北京、上海、广州等地在内的东部一线“活跃带”，跃然呈现在楼市的成交版图上。
　　显而易见，一线城市是本轮楼市回暖的领头羊。中国楼市销售量增速在2月份跌至成交底部，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市在第二、第三季度的交易量同比增幅分别高达58%和73%，比同期二、三线城市13%的涨幅高出了四五倍。
　　即使在传统的淡季时间，一线城市在市场上的活跃度依然表现突出。中国的楼市销售淡季历来都是7月份。去年7月，北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速极为迅猛，是二线城市增速的6倍。
　　此外，一线城市在价格上也占据了优势。2012年11月中国70个大中城市房价大幅上涨，新建商品住宅平均环比指数为100.26，上升了0.2个百分点。一线城市尤为显著，新房和二手房环比涨幅远超过二线城市及全国平均水平。以位列涨幅第二的北京为例，其新建商品住宅环比指数是100.8。
　　虽然在房市调控初期，一线城市成交一度低迷，也对项目集中在一线的房企业绩造成了很大影响，但是因为一线城市经济发达、商业密度大以及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应高，对住宅、商务地产都存在大量的需求，这是三四线城市无法企及的。

　　开发商争抢一线土地
　　受到限购政策的影响，开发商对一度对一二线城市的住宅用地缺乏信心，但因为三四线城市受限购的影响不大，众多龙头房企便转战深耕三四线城市。而随着一二线楼市成交量的回升以及开发商现金状况的好转，争抢一二线城市土地不容迟疑。
　　2012年11月，北上广深等10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，创16个月以来的新高。其中仅11月13至15日3天，上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米，出现了保利、中海外等11个“地王”。
　　从这11个“地王”年内拿地额的情况来看，上半年为304亿元，而下半年就达到了882亿元，且占销售比为29.1%。从他们拿地的数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，很明显他们采取了回归一二线城市的策略。
　　例如保利，在2012年共进入了13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个，在北京和上海就新增土地储备约80万平方米。相对保利的迫切，万科则要平衡得多，大约进入40个城市，其中三四线城市为15个，表明其战略纵深仍然在延续，但步伐较谨慎。华润置地则通过旧城改造形式拿下深圳近1000万平方米的土地储备，占公司总土储的35%。

　　三四线城市风险加剧
　　在推进城镇化过程中，三四线城市纷纷掀起大规模“造城运动”，在其中扮演了重要角色。但是当楼市供应量急剧放大的时候，三四线城市不仅在楼市复苏中落伍，还叠加了相应的风险。
　　自去年6月以来，中国商品房待售房面积一直维持在高位，并有上升的趋势，从地区来看，一线城市乐观一些，但三四线城市的库存量更大，无端增加了去库存压力，更令人担忧的是，三四线城市房市的风险也更大。
　　据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，中国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。分区域来看，风险城市主要集中在华北、西北、西南中等内陆城市，而深圳、北京和上海则分别排名倒数前三。
　　的确，三四线城市在城市化进程下，房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑，终导致供给量大于成交量。部分房企在限贷限购的压力下，转战三四线城市，更加剧了企业的竞争，而一二线城市尽管库存高企，但实际上需求量很大，只是在限购等政策下隐蔽起来了。

　　利润是不变的法则
　　在过去十多年，城市化和人口红利是推动中国商品房市场发展的两大因素，是它们为其提供了最大的需求主体。而且在未来几十年，中国经济的发展潜力就在于城镇化。在此背景下，三四线城市理应迎来发展良机，缘何开发商要有意回避呢？
　　从客观来说，目前，中国官方公布的城镇化率为51%，是按常住人口概念计算的。但实际上，农村主要从事农业劳动的人口大约只有1.6亿，比官方数据少了近一个亿，因此未来农村可向城镇转移的劳动力数量大约只有4000万-6000万。这意味着，大约在2020年前后，中国的城镇化进程就会将接近尾声，而今正在转进城镇化的后期。
　　另一方面，三四线城市大多缺乏产业支撑，加之人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，从产业布局、人口增长和服务资源等角度来分析，中国三四线城市的房地产市场发展前景并不乐观。
　　而在过去五年，北京、上海、广州、深圳的服务业发展速度超过了制造业，北京的服务业现在已经占到GDP的76%。而且，上海、广州、深圳、杭州、南京等城市，现在都在向服务业转化，这无疑给予了房地产更多的支撑。
　　从主观意愿来看，房地产开发商更大的可能是，一二线城市获得的利润远大于三四线城市，仅此而已，这就不难解释有的房企在不到两年的时间里面，就从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展，到如今对外宣布要重返二线城市，因为市场已经剧变，更因为追求更高利润是他们不变的法则。

　　从短时间云集，到毫不迟疑地撤离，这无疑是一场追风游戏。市场风云变化无常，要想盈利并不能靠追风。与其说是那些房企的脸在不断变化，倒不如说是政策的引导不够，缘何如此？试想，房市调控原本是好事，却无端增加了三四线城市的风险，房企在面临两难选择的时候，只能取其轻。如果政策在调整的时候，能够恰当引导，房企也就可以看得更远，不至于一下子就往三四线城市窜，等到出现问题了又折回一二线城市。反复的折腾，个别利益或许无关紧要，但房市与经济挂钩，影响就非同一般了。中国经济想要更好前进，房市稳定是关键的因素。