住房的供给制转为商品化

 建国初期至二十世纪80年代初，我国采取的是福利分房政策，也即体制内的行政，企事业单位职工根据职级，年限等条件可以先后获得不同面积，条件的住房，但是产权不属于个人，而属于集体，但是随着体制内人员的增加，以及企业利润的减少，这种福利分房政策越来越难以为继，于是住房制度改革提上了重要的议事日程。当时学界对此也有针锋相对的讨论，其中有一种思路是以租金改革为起点，另一种思路是不以租金改革为主，而是借鉴了新加坡、英国等国的经验，以住房产权改革为重点，以出售公房为重点，并且通过提高房租，增加工资，鼓励职工买房来实现，最后经过短暂的争论后，决策层达成共识，即把所有住房需求都推向市场，人民通过辛勤劳动去创造财富，从而去购买商品房，由此住房进入商品化的时代。

         住房制度改革--国家由负担变福利,而人民由福利变负担

持续几十年的福利分房政策对于国家，企业来说是个沉重的负担，而很明显住房商品化后这一个负担变为福利，我认为之初决策层都难以预料到住房商品化给中国经济社会带来如此大的变化，其实当时只是想尽快甩掉这个包袱而已，然而住房商品化一开始实行的还是不顺利的，比如说出现售房单位补贴等不规范的现象，以及大家对新政策持观望态度，幻想福利分房政策能够重启导致的一段时间的销售不畅问题等，当然任何一项新的政策在实施过程中未必是一帆风顺的，但政府的坚持必定会使结果令政府满意。90年代中期房地产市场开始出现繁荣的景象，比如说95，96年经济过热之时，进入21世纪房地产市场开始全面升温，特别是在2006年以后，无论是一线城市，还是二三线城市，以及县乡村，房地产价格均迅速攀升，而由于羊群效应，有钱的人购买多套住房，而中低收入阶层也加入到购房的行列，从而使住房需求在短期内得到迅速膨胀，以至于房地产市场出现大繁荣的景象，而政府也乐于看到房地产市场出现繁荣，因为房价上涨可以直接推动经济快速增长，同时房价上涨的背后是地方政府拍卖土地所得的增加以及相对税收的增长，据报道这几年许多地方的财政收入的50%以上都来自于房地产，也就是我们经常所说的土地财政。住房商品化使国家变负担为福利，而与此同时广大人民群众却为高房价埋单。对于许多民众来说，住房的商品化不仅消耗了其所有辛勤劳动所创造的财富，还有不同程度负债，对于他们来说住房商品化是使福利变为负担，显然住房市场在由几十年前的一个极端在走向另外一个极端，可以想象住房制度再改革进入到不得不改的关口。

                   土地财政是否能够持续及房地产转型

土地资源是有限的，况且我们不可能把所有的土地都建成房子，都变成建设用地，商业用地，事实上任何市场的发展都要适度，房地产发展也是如此，各级政府的收入都倚重房地产无疑是政治，经济怪象，而且出现了地方政府抱怨无地可卖，因而对未来财政收入的担忧的现象，因此可以说不尽房地产业处于病态，就连中国的经济，政治都处于病态之中。愚认为经过长达十年的房地产繁荣，目前房地产存量已较为庞大，只不过结构不尽合理吧了，因此住房制度改革的重点应该放在调结构上，在我看来限购并没有消灭需求，只是把需求短期内抑制了，但是等政策放松，需求会集中释放，推动房价新一轮爆发式上涨，所以我认为治标更应治本--就是要推动房地产转型，在我看来就是变住房商品化一统地产天下为多元化供应及多元并重的发展的思路，即在住房市场上，要几级市场，比如一级就是豪宅，对豪宅的发展我并不排斥，因而占地面积小，而且对经济贡献大，且可以使富人更多的消费，其实富人的边际消费倾向是很低的，而豪宅，豪车是提高消费倾向的最好办法，二级是面对广大中产阶级的商品房市场，三级市场则是面对低收入者的廉租房，另外一方面本身传统上人们就有拥有不动产的习惯，如果要改变这个习惯也不太容易，可以顺势引导，比如大力发展商业地产，与之匹配的是未来市场更加开放，市场中的经营主体增多导致对商铺需求增加，同时又使有限的房产资源得到利用，而不像现在大量的商品化空置，因而未来大力发展商业地产现在来看是合适的，也可以作为养老来用，而对于旅游地产我认为未必物尽其用，且耗费巨大，不应该成为地产发展的新方向；另外就是政策引导，我认为全面推行房产税则是一个治本的政策，由于其是保有税，持有就收税，可以分善房产资源，使得其优化配置，大大提高其使用，利用效率，但是税不能双重征收，如果征收房产税，前期的一些税收就要取消，而与此同时目前各地房产开发还在高歌猛进，权衡两者的利益以及出于改革试点，摸索规律的考虑，可能使得政府在短期内难以全面推行房产税，但我想这是未来一个方向，此外从集约使用有限资源的角度来考虑，我认为当下调控的目标应转为抑制房地产投资投机，转而把更多的投资投机挤向服务行业，其实我就想对于一些拥有多套住房的家庭来说多套房源的闲置本身就是一种资源的浪费，而且子女的减少从传统意义上讲也减少了过多资产保有的必要，我认为如果家庭只有一个子女就保有两套资产为佳，一套自住，一套备用，多余的出售，但是有时候观念是很难变化，正如刚才所说政策应该顺势引导！