谢逸枫:全国2月百城楼市“价跌量升”
导读:2012年3月1日，中国指数研究院公布,2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，72个城市环比下跌，1个城市持平。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年2月同比涨幅为0.93%，较上月缩小0.78个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5750元/平方米，比上月下跌0.86%。总体来看，2月100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，跌幅是2011年9月开始下跌以来最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成城市出现一定幅度的下降。
报告称,在100个城市中,2月中国住宅价格环比涨幅居前十位的城市是:淮安、连云港、包头、株洲、江门、芜湖、日照、银川、宜昌、石家庄。同期环比跌幅居前的十个城市是:常熟、廊坊、三亚、温州、菏泽、江阴、无锡、常州、鞍山、金华,跌幅均较上月继续扩大。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2月十大城市住宅均价为15516元/平方米，环比上月下跌0.31%，跌幅较上月扩大0.17个百分点。
具体来看，十大城市环比再次全线下跌。其中，成都环比下跌幅度最大，超过1%；其次是北京，环比下跌0.61%；深圳、杭州、武汉、重庆（主城区）、广州、天津跌幅介于0.1%-0.5%之间；上海和南京跌幅在0.1%以内。同比来看，十大城市平均价格下跌1.41%，跌幅较上月扩大0.79个百分点，延续了1月的下降趋势。
根据中国指数研究院数据测算，2月20日至2月26日，北京新建住宅签约2737套，环比上增长约219.4%，同期上海楼市上涨47.3%，广州上涨18.0%。而今年1月（春节所在月），全国主要城市新房成交量持续在低谷徘徊。据中原集团研究中心监测数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建住宅合计成交量为2007年以来的历史低位，仅比金融危机来袭时2008年2月（春节所在月）的最低点略高3%。
北京中原市场研究部数据统计，截至2月27日，北京2月新建住宅签约套数为5242套，预计全月新建住宅签约套数在6000套以内，基本达到了2011年9月以后的市场平均水平，但是仍低于执行限购后从2011年3月开始到2012年1月期间月均7000套的平均水平，尚难以判断出现“小阳春”。值得注意的是，在新建住宅签约数据中，保障房占据了一定席位，这就使反映市场真实情况的商品房成交量“大打折扣”。数据显示，2月以来，剔除保障房后，新建住宅签约量约为2515套，预计全月约2800套左右。这一成交量仅高于受春节影响的1月数据，在近几年的月度成交量中依然排在倒数水平，这就意味着当前北京楼市成交仍处在底部。
截至2月27日，继1月深圳楼市新建普通商品住宅成交创下372套的历史新低后，深圳2月的新房成交已达到1658套。目前的环比增长只是在正常范围内，1月的春节因素导致基数较低。实际上，2月的成交并没有上升多少。去年2月成交了1774套，今年同比都没有增长。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《北京法制晚报》记者采访
记者：你如何看2月房价的数据，房价是否继续下降，为什么？
谢逸枫：2月全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，跌幅是2011年9月开始下跌以来最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成城市出现一定幅度的下降。百城房价继续下跌，且环比下跌的城市个数也在不断增多。如果上半年限购政策一点松动都没有，开发商再熬半年情况就会变得更糟，上半年或许就会较大幅度的价格折扣调整，所以二季度可能成为一个分水岭。
谢逸枫：房价下行最主要是国务院调控不放松和开发商资金趋于紧张及产品结构性的因素等春节假期的影响。一方面是“三限”的政策到现在并未放松，市场购买力不断萎缩。开发商因库存巨大和销售资金回收困难及负债率加大等原因，开始用打折“以价换量”的形式，消化房源。同时，减少拿地和延缓开工及推迟新产品上市等控制现金的流出。另外一方面是目前楼市寒冷，特别是春节过后、全国两会之前的这个2月份，楼市大部分市场集体萧条，导致购房者持续的观望心理蔓延。
记者：调控是否会放松？
谢逸枫：中国的房地产调控不允许任何变相的松动。虽然中国的高层领导再三承诺将坚持房地产调控政策不动摇，但最近数月一些地方政府已尝试放宽调控政策。
记者：目前北上广深楼市成交量近期出现反弹的原因是什么？
谢逸枫：主要受春节后购房需求释放、地方房地产政策微调预期、市场炒作等因素的影响的同时，部分降价楼盘成交量提升直接带动了楼市交易量的整体上涨，目前楼市成交量属于“假性回暖”。此外，自实施限购、限贷政策以来，楼市的真实需求一直被压制，短期内随着低价楼盘入市而有所释放，并不意味着楼市已真正进入回暖时期。由于房价出现下调并且低价盘大量入市，导致近期看房客户增加，市场热度有所提升。另外，一部分外地购房者符合购房条件后选择出手购房；部分地区首次购房利率回归基准利率，信贷环境相对宽松和土地调控放松及银根松绑等因素在一定程度上增加了需求。但总体而言，当前楼市成交回升并不明显。
记者：在经历年初的低迷后，京沪深楼市成交量近期出现反弹。然而，市场期待的楼市“小阳春”真的来了么？
谢逸枫：目前成交比较靠前的楼盘基本上是通过“以价换量”的模式，降价对于销量的提升有一定的作用。当前市场“复苏”是节日因素、政策松动预期、市场炒作以及部分刚性需求释放等因素，造成楼市成交环比反弹的重要原因。从目前成交规模来看，一线城市的成交量仍处于低位。上海表态将从严执行限购政策表明房地产调控不会轻易放松，在楼市库存保持高位的情况下，开发商降价压力将加大。成交量能否持续反弹取决于开发商是否会有较大幅度的降价。从目前来看，一线城市楼市“小阳春”言之尚早。
月份 平均价格 较上月 环比上涨城市
（元/平方米） 涨幅 个数
2011年1月 8645 0.95% ——
2011年2月 8686 0.48% 80
2011年3月 8738 0.59% 82
2011年4月 8773 0.40% 77
2011年5月 8819 0.53% 76
2011年6月 8856 0.41% 75
2011年7月 8874 0.21% 66
2011年8月 8880 持平 56
2011年9月 8877 -0.05% 54
2011年10月8856 -0.23% 40
2011年11月8832 -0.28% 43
2011年12月8809 -0.25% 37
2012年1月 8793 -0.18% 39
2012年2月 8767 -0.30% 27
2012年3月1日，美国财政部公告,截至2011年底,中国持有美国国债总额较2010年减少82亿美元,是2001年有此项统计以来中国首次年度减持美国国债。数据显示,截至去年12月,中国持有美国国债总额为1·15万亿美元,较2010年12月减少82亿美元,但高于日本持有的1·06万亿美元,仍为美国最大债权国。
2012年3月1日，中国物流与采购联合会公布,2月中国制造业采购经理指数(PMI)为51·0%,比上月回升0·5个百分点,略高于预期的50·7%。另外,汇丰中国2月制造业采购经理人指数(PMI)终值为49·6%,连续第三个月回升,但仍处在荣枯分水岭下方,且略逊于初值49·7%,上月终值为48·8%。PMI分项中,产出指数跃升至50%上方,并创下四个月新高;但需求依然疲软,新接订单总量继续下降,尤其新出口订单指数创下八个月最低水平47·5%。另外,受原料和燃料涨价推动,当月投入价格指数继续上涨,而产出价格分项亦走高。
2月份PMI指数继续回升,进一步明确了经济回调趋稳的态势。从行业指标来看,同上月回升的主要是以农产品为原料的轻工业有所不同,本月对工业增长有主导作用的重工业相关指标明显回升，但从出口投资等需求增长情况看,预计未来经济增长仍将有所回调,但幅度趋于缩小，购进价格指数的明显提高,主要反映了输入性涨价因素影响。
谢逸枫
2012年3月1日