谢逸枫：征地补偿提升10倍必推高房价
导语：2012年11月28日，国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。有报道称，此次修改的主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。现在中国农村发生社会矛盾、引发多起群体事件，几乎都是与农村土地强征、血拆有关。而这一切最直接的原因，就是目前农村集体土地征用补偿标准过低。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“此次《草案》的提交宣誓了一直以来政府让农民加入到财富分配之中的决心。农民可以成为土地交易人，更是土地权益保障的重要体现，未经协商一致征地、超低价征用农地现象将得到有效遏制，至少农民捍卫土地权有了更明确的法律依据。此政策企图通过提高征地补偿增加农民经济收入，也增加政府财政收入，减少征地过程与农民的矛盾激化。另外是提高土地利用率与投资市政配套的建设提供资金。但是即使提高到10倍，钱也不会全部到农民手上。农村土地是农民的就业保障，更是终身生活保障，农民失去土地之后对其的补偿必须能够保障他的就业，而且要给予社会保障。以上述一亩地最终实现1200万商业价值计算，5%-10%的收益为6万元到12万元，肯定不能保证一个农民的就业、生活和社保。如果能够提高10倍，那么按照现在的价格来算则可以保证一个农民今后的就业和之前的社保缴纳。这就是现在要修改《土地管理法》的核心原因。只有修改了原土地管理法第四十七条，才能制定出合理的农村集体土地征收补偿条例，才能减少甚至消弭农村许多容易激化的社会矛盾。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“征地标准提高十倍”，多出来的“9倍”资金最终由老百姓买单，俗话说“上有政策下有对策”，在征地拆迁以及补偿当中，地方政府历来不会做亏本生意，征地标准提高、地方相应获得更多的地方财税收入。另外是所谓“买家没有卖家精”，如果房地产商以更高价格取得土地，这多出来的征地成本、势必会转嫁到消费者头上。如果，失地农民进城后将以更高价格重新买房、城市中低收入者可能面临贵得离谱的房价，试问“征地标准提高十倍”究竟造福了普通民众？或还是造富了某少部分人？”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“征地补偿提高10倍，确实能让失地农民拿到较以往多的钱，但不能增加农民收入，只是富了政府投肥了开发商。按照土地管理法第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。按此规定，时价现在一亩地一般征收补偿不超过6万元，折合到每平方米补偿不足100块钱。政府以一亩地6万元的价格征收后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元。根据国务院发展研究中心的调查显示，征地之后土地增值部分的收益分配中，投资者拿走大头，占40%到50%，政府拿走20%到30%，村级组织留下25%到30%，而农民拿到的补偿款，只占整个土地增值收益的5%到10%。如果所有卖地的钱都给农民，政府就没有资金改善医疗、民生建设等方面，所以600万的卖地钱，征收土地交易税300万元，农民还是乐意接受的。这样的做法，减少矛盾，政府也有获利。目前政府垄断土地还导致了土地财政，并推高了地价和房价。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“10倍以上的农地征用补偿，一方面说明土地资源越来越稀缺、珍贵，前一段时期的大规模开发，越来越逼近18亿亩耕地红线，土地身价成倍、成十倍增长很自然的事儿；另一方面，从法规层面规定大幅度提高征地补偿费，某种意义上说就是提高开发商的拿地成本，进而抑制房地产的过度发展。所以，若补偿标准出现较大提升将在一定程度上影响土地成本及供给。只有小城镇及城市远郊的大量农村土地，由于其地上建筑市值低、面积小，标准的提高对征地成本影响较大。尽管如此，整体上的成本提升最终会传导至价格上，供给亦将受到一定影响。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“三线城市房地产市场有望升温。总体来说，征用农村集体土地，与县区一级城镇关联最大，如果立法明确大幅提高征用土地补偿，或许就是为县域经济开发发展铺路，今后一段时期放手发展县域经济、加快城镇化进程或成为致力谋求的新经济增长点，完善农地征用法规，提高征地补偿标准，所谓兵马未动，粮草先行，无疑是保障农民利益、遏制征地纠纷、防患于未然。未来，土地管理法还可能进行更多的修订，改革后农民可称为农村集体土地交易的主体，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。”
今年年初，全国经济体制改革工作会议在沈阳市召开。国家发改委相关负责人表示，今年要重点推进征地制度改革，制定出台农村集体土地征收和补偿条例。今年7月，有消息称，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。而在条例颁发前，必须先修改土地管理法，才能制定条例，否则不符合法律规定。北京大学法学院教授姜明安及北京大学法学院教授王锡锌均表示，修正案（草案）获通过，“是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步”。对于此次会议透露出的修改信息，中国社科院农村发展研究所社会问题研究中心主任、教授于建嵘表示，应该只涉及提高农民集体土地的征收补偿，不涉及农村集体土地交易主体等改革。 姜明安推测，修正案草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，应该是修改了土地管理法中的第四十七条。土地管理法第四十七条中规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
如果对土地管理法中土地征收的补偿标准作了修改，具体会提高多少征收补偿？对此，姜明安教授表示，目前还不知道修改细节，但征收补偿应该会提高到现在补偿值的至少10倍。 姜明安称，农村集体土地或集体土地上房屋的征收，比国有土地上房屋征收复杂很多，包括城乡接合部、乡镇、新城等大量的土地都是集体土地。按照目前的土地管理法，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。也就是说，一亩地一般征收补偿不超过6万元，折合到每平方米补偿不足100块钱，所以老百姓肯定有意见。 姜明安举例说，政府以一亩地6万元的价格征收后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元，巨大的价差导致了矛盾频发。而在土地管理法修正案中，如果将征收补偿提高10倍，农民一亩地能拿到60万的征收补偿。