2011年8月23日下午，《广州市国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法》（下称《广州出台“勾地”暂行办法》）正式出台。 广州市国土房管局介绍，土地公开出让预申请制度（平时俗称的“勾地”制度）是一项重要的创新制度，早在2010年以前，广州市就开始了有益地探索，并进行了尝试，取得了一些成效。“勾地”只是公开出让前的“热身”，不是区别于招拍挂牌的另一种出让方式，“勾地”后仍需采用招拍挂等方式进行公开出让。
事实上，在内地一级开发拿地业内都叫‘勾地’，尤其是有港资背景的企业，更习惯这样说。实际运行中这已很普遍了，比如碧桂园就是靠勾地拿地起家。比如深圳2010年拍卖的土地很多都是通过暗中勾地出让的。公开市场竞争太大，很难抢到地。“勾地，直白的说法就是政府和开发商勾结拿地。为托市做准备，和香港为了挽救土地市场流拍严重的局面不同，目前内地土地拍卖市场地王频出，地价更是在打滚上翻。因此这个时候引进有“托市”作用的政策。
推出勾地制度和以前相比，其实也没有本质变化，主要还是看政府推出的土地多不多，平抑地价靠供应量，其实还是有很多土地，只是政府和开发商都联合制造了土地稀缺的假象。即便如此，单从效果来看，或许引入后会大打折扣。香港的勾地表是提前一年公布，深圳和广州及上海勾地有何创新？勾地在形式上应该和香港差不多，只是时间上可能会有些区别，肯定会有较长较充裕的时间。定论要等到明年才能明朗。公开拍卖的数据没有实际意义，只要公开了的就都是已经锁定的土地。勾地制度能否解决高房价问题？因为香港勾地制度并没有解决高房价的问题。
香港模式是否适合当下的广州市场？答案不太肯定。中国内地房地产开发基本是照搬香港模式，这对初期中国房地产市场确实起到了很大的促进作用。但当市场发展至今，该模式的弊端开始显现。例如预售制度，例如土地储备模式，例如资金来源的构成等，目前再引入勾地制度，会否旧麻烦未去、新麻烦又至？强势开发商、和政府关系密切的开发商会否拿地更加容易？这种担忧并非多余。早在实行勾地制度之前，琶洲村地块、广氮地块、白云区云城路地块都一度被市场传为“疑似内定”。原因则在设定土地出让条件时，门槛非常高，达标企业非常少，最后参与竞拍的都只有一家企业，让市场有专门为某家企业度身定做之感。而琶洲A区A13地块，更在拍卖前，地块得主已经对外公布获得了地块使用权。
香港的勾地其实就是几大开发商‘分饼’。广州现在勾地也是先要和政府谈，关系好的开发商当然会占有一定优势，最后演变成大开发商、关系好的开发商之间‘分饼’。这样一来，土地会更加集中，垄断会更加严重，小开发商只能去拿那些别人不要的、开发难度高的地块。一旦这种情况出现，地价肯定会低于招拍挂，去年风传的某“疑似内定”地块的最终楼面地价只有百多元/平方米，加上其他成本，每平方米也就4000多元。”
对于本来是为了防止“土地贱卖”而出台的“勾地”制度，是否能防止出现高地价，从而有效遏制楼价上涨？，“勾地”制度让政府可以为每个地块制定出底价，而且定价过程和底价也不向公众公开，很容易使得土地价格“只能高不能低”，不仅不能遏制高地价，反而会成为高地价的推手。如果“勾地表”上出现较好的地块，是否会令开发商作出“恐慌性勾地”的举动从而又出现新“地王”？
地价总体水平是否能降低更重要的还是要看土地供应量，如果供应量偏紧，除非制定地块价格上限，否则任何土地出让制度也难以避免“地王”出现。现在国内城市引入“勾地”制度还属于摸着石头过河的阶段，到底能否遏制高地价仍然很难判断，在目前广州地价处于高水平的时候采取防止土地贱卖的“勾地”制度到底能给市场带来多大正面效应，是否真能遏制“地王”频出，还需实践出真知。
“勾地”制度不应该在内地城市简单套用。香港在亚洲金融危机之后，应对房地产价格下跌引起土地价格下跌、一些土地流拍时采取的临时性措施，是一种应时之举，且不说它出现的背景和根源，就说将这样一种管理一个只有几百万人的城市土地的方式，照搬到有十几亿人口、各地经济发展水平差异巨大的内地，是否合理还有待证明。在一些地方监管不够严格、市场透明度不高、开发商不够理性的时候，“勾地”制度很可能会成为一种名正言顺的利益寻租。土地部门将难免有从公益部门、宏观调控者的角色沦为经营个体的危险。
“勾地”制度将土地出让信息公式化，将有利于政府控制土地市场供应节奏，使开发商明晰土地供应计划。勾地”制度对土地价格高低没有直接影响，香港之所以采取“勾地”，是为了给一些地块保底，防止贱卖。因此你会见到香港采取“勾地”制度后，有的地还是没人要，但靓地依然很多人争，地价依然居高不下。所以，地价是否上涨关键还是要看靓地的供应量。否则就算做出全年供地计划，偏远的土地一样可能没人要，市区靓地一样“打崩头”，出“地王”。
所谓“勾地”制度，就是用地预申请制度，是土地主管部门根据市场情况和产业特点，对纳入出让计划的土地预先向社会公布出让方案，由意愿购买者提出用地预申请并承诺愿意支付的土地价格，如果申请者的资格符合条件而且所提出的价格符合政府预期，主管部门将以招拍挂方式公开出让该宗土地，提出用地申请者应当参加，且报价不得低于其承诺的土地价格。勾地的好处是开发商可以有差异化地去开发土地，政府也好针对企业需求推出土地，但最大的好处是政府推地无风险。
地价会降，楼价未必一定会降？
由于勾地的缘故，广州市首度对本年度土地出让计划进行详细披露，细化到每宗地所在位置和各自面积规模。今年广州市市辖区域内计划推出36宗经营性住宅地，包括了芳村原高尔夫地块、奥体中心等备受关注的地块（见附表）。此外，还准备了2.04平方公里、共24宗的商品住房用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。这是广州创新性地将年内所有出让的住宅用地计划公布，且地块多，靓地也多，会给土地市场带来什么影响？会否影响楼价？
今年推出的有奥体中心、白云湖周边、芳村原高尔夫等靓地，将会是开发商大展拳脚争靓地的时机。随着城市建设的不断投入，土地价值得到提升，今年整体楼面地价不一定会拉低。从2007年到2009年，广州商住用地的成交价分别为4622元/平方米、2869元/平方米及4280元/平方米，今年因为有调控因素等影响，地价估计会取中间值，低于4000元/平方米，高于3000元/平方米。“不过，今年不会涌现大量地王，只有少数地块有成为地王的可能。与房企的开发模式有关，例如有些开发商会偏向于拿近郊地块，有些开发商会偏向于拿中心区较有规模的地块等。至于对楼价的影响，就像某幅“疑似内定”的地块，每平方米成本为4000多元，开发商肯定不会因为地价低房子就卖低价，而是会根据市场需求、周边情况而定。
广州市2011年8月开始施行土地公开出让预申请制度（俗称“勾地”制度），探索国有建设用地使用权出让方与开发企业之间的有益互动。根据近日出台的《广州市国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法》，公开出让预申请是指境内外的法人、自然人或其他组织（以下简称申请人）对年度公开出让计划或宗地公开出让预公告中公布的地块提出用地意向，并承诺愿意支付的土地价格，国有建设用地使用权出让方（以下简称出让人）接受承诺并适时组织实施预申请地块公开出让活动的行为。
按照办法，申请人应当按承诺地价的1％缴交“勾地”保证金，保证金数额设有上限，不高于1000万元，地块正式公开出让时，“勾地”保证金可以转抵竞买保证金。此外，成功“勾地”后，申请人须单方签订《预申请确认书》，明确承诺的内容和不履行承诺的后果。未履行承诺内容导致预申请地块未成交的，预申请保证金及利息不予退还，一年内不得参加广州市市辖区内招标拍卖挂牌出让活动。
广州市国土房管局表示，土地出让人可以通过“勾地”了解市场，开发企业可以通过“勾地”进行“热身”，出让人与开发企业之间有益互动，有利于实现“双赢”的局面。不过，勾地制度并不能取代招拍挂制度，公开出让仍必须坚持公开、公平、公正的原则，预申请人仍须与其他竞买人公平竞争。“勾地”只是公开出让前的“热身”，不是区别于招拍挂的另一种出让方式，“勾地”后仍需采用招拍挂等方式进行公开出让。
香港“勾地制度”重出江湖
早在2010年6月8日，香港特区政府时隔6年后，主动推出地块拍卖，此举被外界视为对“勾地制度”调整的标志。一直实行“勾地制度”的香港特区政府突然改变了土地出让方式。借此机会，舆论也普遍呼吁政府应该废除该制度。但与此同时，内地的上海、广州、深圳等城市却逐步引入该政策，当地舆论称赞，该政策有利于平抑房价。其实这套制度不是用来压抑楼价的，而是港府1997年为了稳定不断下滑的楼市推出的政策，现在无论香港还是内地，市况已经不同了。2010年6月8日，是香港特区政府宣布启动非定期出售土地机制以来的首次卖地，这意味着一统香港土地拍卖数年的“勾地制度”地位已受到撼动，主动卖地方式再次进入楼市扮演角色。
众所周知，1997年金融危机袭港，楼市泡沫破灭。1997年楼价狂跌，但是政府还是定期卖地。土地的大量涌入，让房价一跌再跌。1998年，特区政府暂停卖地9个月，可惜楼市持续下滑；2002年，政府决定无限期停止定期卖地；2004年政府全面采用“勾地机制”，放弃昔日主要土地供应者角色。但随着市况回暖，楼价高企不下的时候，“勾地制度”被民众视为托高房价的利器。勾地制度最大的后遗症，80％土地被20％企业垄断，导致供应少，土地价格会上升。
笔者翻阅特区政府最近几年推出的土地拍卖纪录，数量低得惊人。2006年至2007年的财政年度，政府推出的土地总数为7.3公顷；2007年至2008年财政年度，推出的土地总量为10.61公顷；2008年至2009年财政年度更低，仅得0.019公顷。勾地前政府会定下一个底价，开发商向政府递交意向价格，至少要达到政府底价的八折，地块才可以被‘勾出’，即土地才可以进入市场拍卖。因为勾地时政府并不公布底价，屡屡勾地失败，所以能够拍卖的土地极少。2010年6月8日，特区政府再次采用“隐退”市场6年的“主动卖地”后，“废止”呼声再次高涨。有媒体直接用“勾地机制可以休矣”做标题，更有媒体指“勾地”是谎言，香港主流财经媒体《信报》更是呼吁政府“定期卖地莫再迟疑”。
就是这样一个不合时宜的产物，内地却在积极学习，2006年年初国土资源部明确发文称：有条件的地方，可以建立勾地制度。从2009年开始，上海、广州、深圳等城市开始陆续引进；各地的“勾地制度”版本不同，但其核心要旨在于政府与开发商事前沟通，“有市场”政府才会推出土地，避免流拍。媒体赞扬者不在少数，勾地制度直接被冠上“平抑楼价”的美称，实际效果如何？
预公告设置较高门槛，经历最为难熬的谷底时期后，上海土地市场随着楼市的飙升而再次疯狂。2009年10月22日，上海市规划和土地管理局便发布了163地块将挂牌拍卖的“预公告”。预公告类似香港“勾地制”的土地预申请制度，即开发商在获得土地信息后，可与当地规划和土地管理局进行沟通，在申请时给一个意向购买价格，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。一旦开发商获得预公告中地块的竞买资格，竞买价格将不得低于申请报价。
这种制度更大程度上是为了保证地块买家的开发实力，让真正想开发这块地的地产商进入，避免土地出现流标现象。163地块除了实行预公告的形式外，对竞拍开发商资金实力、开发资质等设置了诸多限制。预公告还对开工时间做了详细规定，严禁开发商拿地不开发现象出现。公告显示，项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间，也就是说，地块在完成出让近一年，即世博会结束后再开工。
“勾地制度”导致成本越来越高？
一旦出台，地价将只升不降，地产商的开发成本将会更高。上海版本的“勾地”第一单，就产生了一个地王。2010年2月1日，外滩金融8-1地块凭借其92.2亿元的竞拍价，折合楼面价每平方米34148元，成为上海2009年以来总价、单价的双料地王。内地政府采用香港的勾地制度，确实可以解决开发商盲目囤地的行为，但一旦实施不当，勾地制度很可能会成为一种名正言顺的利益寻租，土地部门将难免有从公益部门、宏观调控者的角色沦为经营个体的危险。香港还有廉政公署等机构做相应的监督，内地如果要效仿勾地制度，也应该建立相应的监督机构。
勾地制度是怎么来的？我查阅资料发现，房地产业是香港的支柱产业之一。在1998年以前香港执行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后，香港楼市大跌，同时房地产企业停止购入土地，地价大幅度下跌，严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖，暂停了土地拍卖，转而执行勾地政策。目的是在拍卖土地前增加一个“保险程序”或者说是“安全闸”，避免土地拍卖无人问津而进一步冲击市场信心。
在“勾地表”制度下，每年由地政署公布当年的勾地表，发展商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。
香港长期以来实行勾地表制度与定期拍卖土地并存。停止定期卖地后土地供应就只能以勾地方式进行，勾地表将会是香港中长期唯一的土地供应方式。在这一机制下，政府便完成从之前主动调控供应并参与发展到改由市场主导（发展商自行决定勾地与否）的转型。由于政府不公布其心理价位，因此在交易过程中就可占据有利地位，也避免了可能出现的流拍，降低了官方的风险。加上放入勾地表中土地的选择颇具心思，显示政府不再干预市场和提高运作透明度的双重目标。
勾地制度的本质是通过市场询价和成交的土地供应制度。如果勾地制度能够持之以恒和不断完善，土地供应将完全是市场变化导致的结果，并且反映了政府的调控意图，而且政府不是市场直接的、不必要的干预者。从其运行机制来看，如果开发商对房市预期不好，就会选择不做出勾地申请，这样就没有新的土地供应。随着土地供应减少，房地产价格相对稳定。反之，开发商看好房市，必会积极勾地和参与招拍挂，土地与房市供应增加，减少泡沫出现。
勾地制度下的土地市场供求关系会出现三种情况：一是市场需求大，勾地表中土地供不应求。这会导致地价上涨和房价上涨。而在这种情况下，政府必须面对如何处理前期地价飞涨形成泡沫和后期地价回落市场衰退的问题。二是市场供求平衡，出现了皆大欢喜的结局，这样勾地制度成为最成功的机制。三是供过于求，勾地表中土地被成功勾出很少。这种情况下，必须建立每年独立的评估机制，分析土地如何才能有健康、足够的供应，考虑是否将剩余土地放入下年的勾地表中，或者改变操作程序，例如地块分割变小、降低底价等。
勾地制度变迁是政府、大小开发商、民众博弈的过程。从香港政府的视角来看，希望勾地制度能起到稳定市场、调节供求和确保政府收入的双重作用。从房地产企业角度来看，大型企业和中小企业反映不一样。一般认为，由于政府在底价金额上订得偏高，而且勾出地皮亦未必被勾出的发展商夺得，故发展商对勾地的兴趣减低。而且中小房企积极性更小，因为中小型企业在勾地表制度下，即使成功勾地，也不等于最终在拍卖上胜出。他们可能只是白白付出了融资成本及资金安排，在成本压力下，甚至进行了错误投资。
勾地制度的成功运行需要：良好的制度环境，廉洁高效的政府，理性的房地产企业，市场信息的充分表达、有效的运作程序。从制度环境来看，有完备的政策法律环境，有健全的法制和严密的监督机制，对政府的勾地行为进行监督，严防暗箱操作；政府廉洁高效，不从企业寻租和操纵市场，能够充分发布相应的市场供求信息、土地供应计划和勾地信息；从企业来看，应该是根据市场供求关系和风险分析作出合理的勾地决策；要求有完善的市场体系和金融体系，市场信息的充分表达，并且被相关各方接收。有效的运作程序，要求政府在制定年度勾地表前咨询开发商、专业人士，建立透明和制度化的咨询机制。事中严格按照法定程序办事，事后对勾地表进行评估，并且对存在的问题分析和提出新的对策。
目前香港官方和市场普遍认为勾地制度是体现了政府不直接干预房地产市场和通过土地供应管理来宏观调控的好制度。但是勾地制度本身有优点和缺点，因此政府方也在检讨以及企业也在建议如何进一步完善勾地制度，令其运作更加畅顺，增强中小房地产企业的生存空间。建议政府考虑引入“意向书”机制，对勾地表内土地成份重新检讨，亦可考虑重新推出一些曾经拒绝勾地申请的地皮，作定期拍卖；并加强透明度，使发展商明白应如何计算勾地价目。也有建议恢复定期卖地制度，预防土地供应紧张和房价飞升的风险。呼吁政府检讨勾地制度是否为地产市场发展带来预计以外的政策风险。