摘要：2011年8月16日传出消息称，各地自行审批蜂拥而上的主题公园项目建设突然被暂停。国家发改委已下发通知，要求各地自8月5日起暂停新的主题公园建设。根据国家发改委等部门下发的通知指出，主题公园建设需由国务院审批，但是由于近年来，一些地方政府自行审批规模较大的主题公园项目，也有企业借此名义开发房地产项目，因此为防止各地盲目建设，要求自8月5日起至国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。如果按照国家发改委的通知，针对的主题公园项目为总占地面积在300亩以上或总投资在人民币5亿元以上的项目。已办理审批手续但尚未动工建设的项目，也不得开工建设。目前开发商在等主题公园界定标准。
目前国家发改委已下发通知，相关文件是发到各个地方政府，而非发放到各个企业，所以企业方面还未看到文件。目前开发商未收到相关文件，采用必须等正式收到后再看如何应对。该通知的发布是国家高层部门首次提出要对主题公园出台具体措施，其突然性和权威性对地方政府以及相关企业带来了“惊吓”。
我认为,国家发改委的这一措施，可能会对部分地区的投资和地方债务产生影响，因为部分地区的主题公园项目是通过或计划通过地方债务融资来建设。而中国截至2010年底的全国地方政府性债务余额为10.72万亿元，这使得市场和官方均对中国地方债务的风险产生担忧。
华侨城A等麾下拥有大型主题公园项目的企业表示，确有上述国家发改委文件存在，但该文件是发到各个地方政府，并非发放到各个企业。事实上，在各地的投资冲动下，地方主题乐园正纷纷上马。仅在长三角区域，就聚集着欢乐谷、无锡太湖影视基地、常州恐龙园、嬉戏谷、方特欢乐世界、Hello Kitty家园等众多主题乐园。但国家发改委这一通知，预计不会对正在建设中的上海迪士尼乐园项目产生影响。该项目是经国务院批准，非地方政府自行审批，因此不属于国家发改委此次通知涉及的暂停项目。
2011年8月18日，云南已经收到了国家发改委相关文件，云南将对主题公园项目进行梳理，下一步将部署相关工作，严格按照国家规定，该叫停的一律叫停。目前，昆明、保山、开远等多处都有主题公园建设项目。作为新型的主题公园龙头企业的杭州宋城旅游发展股份有限公司，8月17日专门发表声明称，其在石林县旅游度假区中区的大型旅游演艺项目不会受影响。理由为：公司核心演艺节目入选国家文化旅游重点项目，项目不是主要针对及打击的对象；项目不属于文件中指明的人工景观或游乐设施类主题公园。
1。去年以来，已有多家公司提出主题乐园建设规划。国家发改委的叫停令会使这些项目“半路夭折”吗？
我认为，叫停省内主题公园项目，或波及旅游地产。比如云南目前旅游业正值兴旺时期，其中，主题公园正是其中的一种重要形式，主题公园的一大好处就是可以拉动地方经济增长，促进就业。然而，现在大多数开发商以建设主题公园为借口，以此来开发房地产，以旅游之名行地产之实。在楼市调控背景下，房企的很多资金流向了旅游地产和商业地产，而没有成为廉租房、保障房建设的主力军。这或许也是此次主题公园被叫停的背景。
我认为，发改委的这一通知，无疑给主题公园项目套上“紧箍咒”，主题乐园被叫停的主要背景还是房地产调控波及。国家在对房地产的调控中，对房价调控力度大，而对地价调控力度稍弱，而主题公园项目往往容积率小，占地面积大，现在土地很稀缺，大量的主题乐园开发可能会推高商业用地价格；另外也存在地产公司会以文化项目建设的角度去包装地产项目，搭载文化快车的担忧。地方叫停主题公园，对作为旅游大省的云南来说，其旅游产业并不会受太大影响，而对于房地产行业，尤其是打造“旅游地产”的房地产企业，其影响不容小觑。
近年来全国主题公园如雨后春笋般出现，越来越多房地产企业涉足主题公园领域。2011年3月30日，富力陵水海洋主题公园开工揭幕，定位为海南首席大型海洋主题公园。该主题公园规划总占地约3500亩，总投资约65亿元，是海南省“十二五”规划重点项目，也是目前海南规模最大的海洋主题公园。
2011年5月底，中弘地产股份有限公司也发布公告证实，将在北京市怀柔区建设美猴王主题公园。根据公告称，怀柔红螺湖主题游乐公园（即美猴王主题公园）于2010年5月投资设立，注册资本1亿元。该项目总占地5000亩，规划建设用地约1500亩，一期计划于2014年开园营业，整个项目投资约100亿元。根据初步设计方案，“美猴王主题公园”分为两个功能区，即美猴王主题公园和产业配套区，其中主题公园区占地约2000亩。
2011年年中，颐和集团在新疆拿下大型主题公园地块。颐和在喀什地区投资兴建新疆首个大型创新文化主题公园——“阿凡提乐园”综合旅游项目，由七大功能区组成，项目规划全部实施将需20年时间。预计前十年项目投资将达100亿元，首期工程2011年～2014年拟投资40亿元，二期工程2015～2017年拟投资30亿元，三期工程2018～2020年拟投资30亿元。
2011年8月18日的上周四，华谊兄弟半年度业绩发布会上，华谊兄弟刚刚首次发布了实景娱乐战略，宣布实景娱乐版块将由包括文化城项目、电影主题乐园项目、外景地和实景演出等四部分组成。今年5月，华谊兄弟已经公告了“华谊兄弟电影主题乐园”确定落户苏州，将建设一个集文化旅游为一体、融入中国文化元素的类似“环球影城”的影视主题公园。该项目预计总投资人民币30亿元，预计将于2014-2015年建成。
华谊兄弟副总裁兼董秘胡明表示，已从网上得知此事，正在和合作方讨论具体的产品形态，但相信国家鼓励电影产业及文化产业发展的方向是不变的。该项目本身还处于规划中，图纸还没完成，是否属于国家发改委此次规范的对象，将由地方（政府）来判断，而不是企业本身来判断。尽管没有收到相关通知，但炫动城并不会受到影响。因为在初步的行业扫描后，炫动公司意识到主题乐园的建设已经相当“泛滥”，而且太多牵扯到土地开发，但在主题乐园的管理上却乏善可陈。在此情况下，炫动公司在形态上做了一定的创新，因为炫动城将是某种意义上的乐园，但与迪士尼是完全不同的形态，内容上是个综合商业体，是没有护栏的动漫体验中心的形态。
机构统计，目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，仅有10%左右盈利，2/3以上无法收回投资。他们介入这个领域前进行的行业扫描数据显示，目前全国约有2000家左右的主题乐园，其中只有不到10%能盈利，20%持平，其他都处于亏损。
二，为什么开发商拼命进入主题公园？
我认为，房地产企业进入主题乐园发展，目标非常明确，就是为了圈地发展房地产。吸引开发商进入主题公园的动力，主要是背后隐藏着巨大的利润。因为主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小。作为房企能拿上千亩的土地，多数都是被地方政府所指定的，可以说是一种变相的招拍挂，但参与拿地的企业仅有一家，主题公园项目均得到当地政府的大力扶持。而对于开发商来说，一个5000亩的大型主题公园地块，实际用于主题公园项目发展的一般仅有10%～30%左右，剩下的都预备做房地产开发，实际上等于一种变相的廉价圈地方式。
我认为，主题公园项目并非全部是亏本买卖，关键是开发商如何运作和政府给的政策是否优惠及银行贷款的期限等对主题公园土地是否具有限制性多。当然，目前开发商获利的方式主要是开发部分住宅作为回报，比如借主题公园概念，开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等洋房，而高尔夫球场则是亏本买卖，因为不能销售，仅能够通过经营收租。相同，地方政府则获得开发商建设的配套和土地出让金及房地产税费等主题公园的管理费。因此，才出现开发商用主题公园和房地产开发模式相结合。比如海南三亚和四川及湖南张家界市等城市，地方政府大力发展主题公园式旅游经济，开发商以此名义开发房地产项目，作为投资回报的利润来源。
以地方政府为推手的主题乐园建设将主题乐园的重要规律都抹杀了。实际上，主题公园的投资大、风险很高、投资周期很长，而且需要不断的创新。但现在上的很多项目全然不顾这些规律，低质量的重复建设很多。或有数百亿至千亿资金受波及，不少大型企业的项目都会受到影响，但此收紧政策有利于旅游行业理性投建主题公园。 发改委并非是要叫停主题公园本身，而是要制止借着主题公园名义滥开发的房地产或其他高端地产项目。由于主题公园项目在开发建设上都为“旅游地产模式”，在主题公园周边开发度假别墅群、休闲配套商业街等等。在土地资源日趋紧张、国家对土地调控越发严格的情况下，“拿地”成为主题公园投资方的主题，因此，这种趋势需要被抑制。
三.为什么国家发改委突然“叫停”？
我认为，未来全球主题公园市场的高速增长极在中国，目前全球主题公园市场规模约300亿美元，预计中国主题公园市场成长率为7.1%，成长性高于全球其他地区。其实，开发商根本不懂得如何开发主题公园和经营及管理，主要是盖房子卖。所谓开创的“旅游+地产”项目开发模式，就是开发商背后拿主题公园项目的动力。通过依托旅游景区开发对土地价值的提升作用，再囤地和分期开发，利润空间特别大。
我认为，发改委紧急“叫停”主题公园项目并非是针对主题公园，是因为大多数主题公园都存在巨额亏损的情况，同时，大幅地块的出让也已成为企业低价拿地的幌子。因此主要是针对一些地方政府联合企业大规模圈地、发展房地产项目的行为。目的是抑制开发商借主题公园“变相”圈地防止国有资产流失。目前企企借主题公园概念，开发高端度假别墅、豪宅及高端公寓等，一些地方政府认为其可拉动当地经济增长、人口就业等旅游产业，所以就出现了企业将主题公园和房地产开发相结合的模式。比如海南三亚、新疆、北京、安徽、云南、广州番禺、深圳、四川及湖南张家界等广西北海城市，地方政府大力发展主题公园式旅游经济，而开发商则以此名义开发房地产项目，作为投资回报的利润来源。
我认为，近几年主题公园的房地产开发扩张过快，市场供大于求，逐渐产生泡沫。而开发商融资过大，引发金融风险。一方面是开发商盲目性开发破坏地方环境，甚至借主题公园的名义疯狂“圈地”和融资，引起国务院高度重视；另一方面，地方政府为追求短期性的经济利益而廉价卖地，导致国有资产大量流失。
因此，发改委才着急“叫停”。特别是发改委突然变脸“叫停”主题公园新增项目和准备开建的项目，政策背后隐藏着更大的目的是防止开发商资金链破裂产生烂尾楼，甚至波及到银行金融机构和地方经济发展。所以，发改委“叫停”背后隐藏“玄机”，表面上是要遏制开发商借主题公园开发名义，而“圈地”开发房地产项目，甚至融资。实质上是因为货币政策收紧和银监会提醒金融出现风险，一旦开发商资金出问题，必然产生大量的烂尾楼。”
最近，英国英格兰北部南约克郡罗瑟勒姆市宣布将投资建造一座中国主题公园。该主题公园取名为“视觉中国”（Visions of China），工程预算高达1亿英镑（约合10亿元人民币），园区占地120英亩（约48万5616平方米）。“视觉中国”主题公园地点毗邻罗瑟谷郊野公园，以前是一个名为“西部地坑”的煤矿遗址，自2001年后为罗瑟勒姆市议会所有。从罗瑟勒姆市公布的主题公园设计蓝图上看，这座公园布置古色古香，有多座中式建筑，如亭台楼阁、宝塔、中式庭园、小桥流水、庙宇等。同时，园内还有其他富含现代元素的娱乐设施，如过山车、剧场、儿童游乐园、唐人街、酒店、水疗中心及餐厅等。
罗瑟勒姆市议会建造这座中国主题公园的目的很简单，那就是振兴当地经济。罗瑟勒姆市议会工党领导人罗杰·斯通表示：“我们将通力合作，促使该项目的顺利完成。这个项目独一无二、充满想象力，且令人兴奋、市场潜力巨大，承载着我们对重振当地经济的厚望。”
该市议会指出，该项目的审批将十分快捷，因为这块项目用地原本就是计划用于发展娱乐项目的。如果一切顺利，从开始施工到正式开门迎客，预计只需要18个至24个月的时间。据悉，“视觉中国”预计每年将接待游客150万人次，“视觉中国”将全方位满足游客的吃喝玩乐需求，门票的价格将保证贫困家庭也能承受。此外，“视觉中国”将总共为当地市民提供580个工作机会，其中包括施工阶段的200个工作机会，以及项目落成后的380个永久性工作岗位。
“视觉中国”被冠以“首家中国主题公园”的称号。但实际上，罗瑟勒姆市并非第一个持有这种想法的开发者。今年5月，澳大利亚新州怀王市已经公布过类似的计划。据报道，怀王市提供一块15万平方米的土地，以一年一元的价格租给澳中文化基金会，让基金会来筹集资金建造一座大型中国主题公园。该主题公园主体为中国城，内设以中国多个省、直辖市命名的33条街，如上海石库门一条街、北京四合院一条街、浙江水乡一条街等。
此外，公园内还将建造一座集中国武术学校与大雄宝殿为一体的寺庙、一个表演中国民族歌舞艺术的现代剧院。该主题公园将用5年时间建成。2007年，韩国掀起过一阵中国文化园区建设潮。当时，高阳、务安郡、西归浦市都曾提出类似的建设项目。2009年3月，美国亚特兰大决定开辟一块地盘，按1：1的比例仿制中国湖南的岳麓书院，其实质也是一个中国主题公园。
主题公园斥资巨大但最终惨淡收场的案例非常多，很重要的原因就在于主题公园没有主题文化的概念，或者对主题文化把握不到位、提炼得不够，没有自己的鲜明特色。不过这一回，“视觉中国”的开发商们显得信心满满。“视觉中国”的开发商是一个国际财团，其中包括数家英国开发商和一位名叫Lee Kaihung的中国投资商。财团首席执行官皮特·莫尔是英国“奥尔顿塔”主题乐园的前老板，他表示，英国市场对中国文化主题公园的需求是显而易见的，“视觉中国”将毫无疑问地成为英国旅游业近几十年来最令人看好的项目之一，专业技师们将以他们的杰作吸引来自全球的游客。
不过，当地报纸《约克郡邮报》却在报道中使用了“具有讽刺意味的”一词来形容开发商们的目标，这大概是因为当地政府的行政主管马丁·格林曾透露，他们还没有做过市场考察。在相关网络新闻后的评论中，也有人指出，该主题公园的主要目标客户将是华人和中国游客，开发商们之所以认为这个中国主题公园不会像谢菲尔德市的“国家流行音乐中心”和唐卡斯特市的“地球中心”那样赔钱，是因为他们“明智地”决定从中国人手里捞金——世界其他城市正在建设的中国文化街、中国城打的正是这个算盘。
事实上，韩国人之所以在2007年大力建设中国文化园区，其背景原因即在于当时赴韩旅游的中国游客数量已经大大超过其他国家。而美国版岳麓书院所在的地区，则是亚特兰大的华人聚集区。此外，“视觉中国”一旦竣工，罗瑟勒姆市收获的将不只是旅游业收入，因为这类项目很容易吸引来自中国的投资商。不过，从另一个角度看，全球多个城市决定建设中国文化园区，也是中国的文化、旅游及多种产业以集群形式走向世界的一个契机。目前，我国已与海外20多个国家的城市合作，建成中式园林50多处，但是集建筑、艺术、美食等内容为一体的比较成熟的大型主题公园还是凤毛麟角。
我认为，现阶段包括安徽在内的一些主题公园项目在开发建设上都有这样一个“旅游地产模式”，就是在主题公园周边开发度假别墅群、休闲配套商业街等等。不过，新政下用地“收紧”后，将会使得“旅游地产”重新“洗牌”。 现在建设主题公园“跟风”现象比较严重。要想在主题公园的市场中分一杯羹，得立足于本地域特色文化，并且分把这种特色挖掘出来，通过特定手段或大众喜闻乐见的形式表现出来。给主题公园项目套上“紧箍咒”，新主题公园项目的建设或许批不下来了；已办理过审批手续但尚未动工建设的项目，也将有可能“半路夭折”。
安徽多数市都在加紧建设主题公园的脚步，包括安徽陆安、淮南、合肥等市规划和在建的主题公园项目，大概投资额已经超过百亿元。2010年年初，安徽滁州市拟引资200亿元建设一个叫“侏罗纪公园”的项目。而规划投资12.5亿元的安徽六安金领欢乐世界主题公园和投资70亿元的淮南志高动漫科技文化产业园也将在今年“十一”正式“开门纳客”。受此影响，安徽省滁州、淮南、合肥等地投资超百亿元的数家主题公园恐将搁浅。所以开发不要“爱扎堆儿”，一哄而上的盲目开发，结果落个“同质竞争、两败俱伤。最后一哄而散，不见踪影。
比如，安徽不过6700万人口，主题公园遍地开花，市场岂能容下？人人皆知主题公园是赚钱的大生意，但人们有意无意忽视的是全球成功的主题公园寥寥无几。在我国上世纪90年代的那波主题公园热里兴建的大型主题公园如今安在？现在各地发展文化产业的热情高涨，但地方政府似乎办法不多，除了圈地建这个基地、盖那个园区之外，鲜见扎扎实实地在创意和内容上下功夫的举措，净吃没文化的亏了。
我认为,不过是借拿旅游之名行地产之实,现阶段包括上述安徽多市在内的一些主题公园项目在开发过程中均存在所谓的“旅游地产”模式，即在主题公园周边开发度假别墅群、休闲配套商业街等。旅游地产在具体操作上有两个问题，一是有些开发商从立项之初就是直接奔地产去的，因为拿地有难度，只好做点景观以凸显所谓的文化内涵，让它和旅游沾上边儿，其实旅游就是幌子，从一开始就没打算把旅游投资收回来；二是虽然也明白旅游项目的重要性，但没能力让它年年赚钱，只好退其次而求之，能赚就赚，不赚就算，不把旅游这块作为盈利重点。在各地的旅游地产开发中，有些项目在操作过程中存在乱占耕地、拆迁等问题，或者主题公园的定位问题，也引来一些争议。比如此前曾传出消息计划总投资25亿元的“中国红色经典主题公园”，这一计划后来被叫停。