中国近年来以“保增长、扩内需、调结构、惠民生”作为经济工作的基本思路，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加快经济结构调整，提高发展质量，经济长期向好的趋势没有改变。中国经济的发展轨迹已惯性地设定为“平稳快速健康地发展”，即国内生产总值GDP增长率年均力争保持在8％左右。“十二五规划”中央坚持扩大内需，国民经济增长依靠内需拉动作用已成共识，这将为中国房地产业和商业地产的新一轮发展奠定了发展环境和基础。商业地产正在开启黄金十年的序幕，现阶段商业地产激情四溢，炙手可热。

  笔者认为，分析中国经济发展态势，研判中国房地产发展趋势，预测中国房价走势，大前提需要有全局观、大局观。在2030年前中国房价总体上上涨走势是一种不可逆转的大趋势，期间房价上涨可以预期是一种大概率，至于中间有波动也是不可避免必然会发生的，涨势是大方向，涨是主旋律、基调。

  我国今后20年房地产市场需求将会持续的高增长，房价总体走势上涨仍是大趋势。主要动因在于：

  一是城镇化是中国经济未来持续发展的极为重要的新动力，城镇化是扩大内需必由之路，房地产行业将中长期从中受益。城镇化将为二三线城市带来了新发展的契机，二三线城市有望成为中国未来主要的经济增长点之一。

  二是“人口红利”支撑中国住宅需求将持续增长。

  三是“土地红利”是一种可预期的趋势，成为未来20年中国经济增长一大动力。“土地财政”经济结构无疑是强化了“土地红利”的概念，客观上持续不断地支撑了地价上涨助推了房价上涨。

  2010年以来中国房地产市场遭遇了史上最严厉的调控政策打压，住宅市场“限购、限价、限贷”全方位紧缩政策冲击颇大，成交量急剧萎缩。商业地产尚未受到政策性冲击，沉寂已久的商业地产去年以来迅速复苏升温，摆脱阴影驶入“快速道”。住宅市场显现新政效应，国内商业地产正逆市得宠，商业地产渐成“避风港”，各路资本潮涌豪赌商业地产。各地商业地产全线飘红看涨，租金上涨是商业地产市场回暖的表征。现阶段其走势稳中有升，量价稳步攀升，买卖交投活跃，其租赁业务也趋热，空置率明显回落，投资回报率高企。

  商业地产正聚焦和集聚着那些从“降温”的住宅市场中退出的增量资金，“因政得福”迎来了开发新浪潮，各地商业地块成交量大增，万科、中粮、金地等一线品牌开发商强势出击，扎堆商业地产，其开发比例将占到其整体开发投资的20％－30％。房企转型战略布局商业地产，此轮商业地产热规模空前。事实上，目前海内外投资者比较一致看好商业地产的投资前景。

  总体上，商业地产发展的大环境明显优化。

  去住宅化是房地产行业发展的新动态和新趋势。一手住宅、一手商业，持有物业经营维持稳定的现金流，是大多数开发商未来的发展路径。商业地产将占据更多的市场份额。

  目前国内房地产市场出现“三个效应”：一是“新国八条”出台后，住宅市场显现投资资金的“挤出效应”；二是商业地产价值的“洼地效应”，办公楼价格“商住倒挂”现象明显；三是城市综合体的“吸金效应”尤为突出，最受投资者青睐和追捧。

  国内商业地产发展新动态---大规模的城市综合体项目业已开始流行。商住交融的城市综合体项目受诸多利好因素的促动而应运而生，各地开建大批多功能国际化的综合体，优质商业首推城市综合体，在城市化进程和经济结构调整中起到提升城市功能的标志性作用。有城市新地标意义的城市综合体由多种商业形态构成，租售形式可根据物业形态和未来经营发展需求决定，多物业形态的组合，增强了项目的抗风险能力。

  城市综合体是目前国际上比较成功的一种商业模式。纵观近年来国内商业地产开发热潮，城市综合体已经成为主流的开发模式。城市综合体热所揭示的，最重要的要素是未来升值潜力和租金保障，租金上涨更是印证了此类物业的投资价值。