广州楼市回暖抑或开始“跌跌不休”

原文刊自《南方都市报》

新闻背景

    广州五一后开始出现网签高峰。相关数据显示，上周(5月9日至5月15日)一手住宅网签2073套，是近16周以来首次突破“2”字关口，与上上周1561套，相比大涨32.80%；网签面积达到254499平方米，环比上涨44.59%。值得注意的是，5月上半月全市一手住宅成交均价10753元/m 2，而4月广州全市成交均价12048元/m 2(CRIC数据)，相比下降约11%。本月17日，广州市国土房管局副局长黄文波表示，广州今年4月房价比去年第四季度下降5%。这是否意味着广州楼市开始回暖和进入实质性降价阶段？

主持人：这两周网签数据的攀升是五一网签滞后效应所致，但其实广州的网签数据从4月初开始就已经缓慢地回升，从4月4日-4月10日的周成交1184套开始已经连续五周环比上升。是不是可以说广州楼市从成交量上看已经在回暖呢？

　　韩世同：回暖现在看有数据支持，不过，4月官方数据还没有见到，官方数据会更权威一些。我认为这次回暖是积极促销激活消费需求所致。观察近三年楼市，都有成交缩量然后回暖的过程。

　　邓浩志：有这个迹象存在。一方面是广州本身的楼房供应量上升了，另一方面，全国各地出现成交量回暖，两个现象叠加使得迹象更为明显。

　　中心城区有假涨真跌？

　　主持人：据我们了解，5月底和6月大概会有11个新盘上市。那么近期成交量环比上升的趋势是否可以得到支撑并持续下去？

　　邓浩志：会持续下去的。广州楼房供应量增加促进购房需求的释放。从回暖现象来看，回暖最初从上海、杭州出现，再是北京，现在在广州、深圳出现，很可能有全国回暖趋势。

　　韩世同：会有短期青黄不接的情况出现。现在中心城区有假涨真跌现象，而郊区隐性降价较多，如果广州出现整体实质性降价会越跌越没人买，2008年就出现过这种状态。观察近些年楼市可以看出一条规律，降价会导致初期放量，后期成交量缩小，之后又回暖。

　　主持人：说完成交量，我们来说下房价。我们注意到，5月上半月全市一手住宅成交均价10753元/m 2，而4月广州全市成交均价12048元/m 2，相比下降约11%，增城5月前十天均价更是跌破8000元，比4月均价降20%。这是不是意味着广州房价已经进入实质性的降价阶段？

　　邓浩志：5月上半月10753元/m 2的成交均价是加入保障房成交均价形成的，所以广州房价并没有出现实质性的下跌，广州均价是相对平稳的。此外，结构性调整也是均价低落的原因，中心城区推货量只占5%，高房价房的成交量较少，成交以相对低价的郊区盘为主。同时五一促销现象是个别楼盘，比如在受限制的增城楼盘，并没有出现大规模普遍的降价。

　　韩世同：我倒觉得保障房还没有那么大量入市吧，郊区成交量放大是存在的，其中包含大幅降价导致的成交和伪降价的成交两种情况。我觉得郊区降价其实已经是实质降价了，比如碧桂园大规模的降价是受限价令影响，从而促使郊区其他盘降价，导致实质性降价的出现；中心城区又假涨真跌，郊区和中心城区会出现交替降价现象。

　　今年广州房价或跌10%？

　　主持人：广州房价还有多少下跌空间，消费者在房价下跌多少的时候可以入市？

　　邓浩志：说不准，今年广州房价可能有10%的下跌空间。得具体观察回暖的情况，如果全国楼市回暖继续，可能会导致中央新一轮的政策严调；如果回暖不继续，开发商资金紧张会促使开发商推出优惠来促进成交量上升而回笼资金，10%的房价下跌会促成大量成交，开发商资金紧张缓解就不会降价了。消费者入市还是得看自身的需求和承受能力而定。

　　韩世同：我也觉得很难判断有多少下跌空间，甚至有可能存在越跌越没人买的“跌跌不休”情况，这种情况2008年就出现过，除非放松对首次、二次置业者的限制，减少购房高门槛才不会限制有效购房需求。如果真有下跌的态势，15%内下跌的空间比较合理吧。对于入市问题，我希望每个阶段都有人入市，再说现在就抄底也是高处的抄底。

邓浩志

2011年5月30日