争论、讨论楼市，就和民众有直接关系的不外乎房价涨跌上。虽然自1月26日“国8条”颁布后，尽管有媒体不遗余力地鼓噪、或有更多的地方实行了限购。但就市场表现看，趋势性仍不明显。所以，若想真正了解2011年楼市趋势，以我之见，过了4、5月一切基本明了。

给出过4、5月才能看清全年趋势，主要理由如下。

一、4月是个时间窗口

其主要包括两个方面。一是，政策从制定、到落实、再到是否有效果？不到4月底很难有结果。我们知道，调控虽从1月26日就开始，但这中间，必须有一个诸如：消化、制定完善调控细则等等。这就需要一定的时间。而地方政府“房价控制目标”普遍都在3月底完成、和近日国务院督查组刚成立来看，个人以为，到4月底还是有依据的。二是，观望期结束，根据以往的经验看，也需经过三个月时间，这和政策制定结束基本吻合。而调控从1月26日开始，三个月后结束正好在4月底。所以说：4月是个时间窗口。当然时间窗口，并不代表未来房价一定会上涨？只说明这一时间的到来，其会变盘。

二、红5月的出现，从而典定全年趋势

曾写过“回暖在红5月”，目前仍此观点。当然在前文中并没说明回暖属何意？借本文说明一下。所谓回暖和本文提到的变盘，主要针对成交而言的。我们知道，自1月26日“国8条”颁布后，楼市最明显的特征就是成交量大幅减少，而价格方面除了有个别打折降价外，大多基本无变化。所以，鉴于上述情况，只要未来成交回归到一定水平，即使价格维持原状。那么，楼市回暖说应该成立。

三、市场的微妙变化

市场的构成总离不开卖房的和买房的，只有当这两类人看法基本一致时，卖买双方才会达成默契。行情从此产生。据搜房网数据监控中心调查显示，55%的被调者看好后市，其中33.6%的被调者表示，若无持续政策出台，后续房价或出现一波反弹，而21.4%的被调者更是觉得后续上海商品住宅价格或持续走高。上述这一些财代表了买房人的一种心态。另外据第一财经日报报道，广东十大开发商座谈调控适应变化不言降价。其中比较有代表性的富力地产副总裁朱荣斌，首先谈了自己对宏观调控的三点看法：一是认为政策调控将成为未来市场的一种常态，开发商不必大呼小叫；二是要相信现有开发企业的承受能力，大多数经过十几年的发展后，生命力已经非常强大；三是要充分认识到市场的购买能力早已经超出了企业、政府的预期。

由此可联想到，“两会”期间，央行也曾有过一份调查报告，当时85%的受访人认为房价过高。而就开发商来讲，本来一直看涨房价的万达董事长王健林，恰在“两会”上，一改常态地认为房价要跌了。但是，上述两种认为，为何过了3月情况就变了呢？以我之见，应和地方政府“房价控制目标”一致设定涨幅有关。政府都认为房价要涨，那么开发商还会有理由不涨吗？而作为终端的消费者，不涨就意味着没新房住。