谈谈最近的黄山房地产市场

再度加息对地方政府调控政策不满

中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是我国央行去年以来第四次宣布加息，也是今年以来第二次加息。为什么要选择清明节后加息？我想还是有原因的，主要原因是中央政府对许多大中城市公布的房地产调控政策不满造成的，这些城市的楼市调控政策只见“涨声”，不见降声，把楼市调控与当地的GDP挂钩，我们知道许多城市的GDP增长离不开土地财政，一般情况下地方政府的GDP增长目标均在10%范围内，所以地方政府高举GDP目标，着实让中央政府郁闷，针对地方政府的避重就轻的伎俩，中央政府无奈只好加大调控力度，加息再度出手。这次加息，再次表明了中央政府继续调控房地产的决心，但是目标仍然不明确，从中也能看出中央政府的矛盾心理，仍带有摸石头过河的盲目性，若政策产生调控效果，则罢手，若没有产生调控效果，则继续出台打击。所以加息对房地产能产生多大的效果？有待商榷，但是可以表明房地产的日子将会愈发艰难，将促使开发商产生分化，持币者继续观望，对房价预期产生直接影响，楼市调控的政策已慢慢显露。

黄山房价下跌空间有限

我们黄山也在最后通牒的前日出台了调控政策，内容空洞，与其他城市的政策如出一辙，没有一点新意和诚意，完全是敷衍。这也说明了黄山市政府根本上不愿意调控楼市，我们看到黄山市各区县正在进行着一场轰轰烈烈的拆迁运动，屯溪区委书记曾豪言，三五年内让屯溪区的各乡镇农村消亡，此话不虚，如今在屯溪区，区直工作人员与乡镇干部正奋战在各拆迁村庄，没有休息日，没有法定节假日，只有5+2，只有白+黑，816。这些新地块也将陆续进入市场。同时本届黄山市政府对黄山的土地现状有清楚的认识，认为黄山地少人多，土地上涨是必然的，对土地拍卖采取的是惜售高价的政策，去年下半年，黄山市陆续产生了一批新“地王”，各区县的房价一路高歌，其中歙县与休宁的涨势最为喜人，目前歙县房价已接近4200元/平方米，个别的甚至达到了4800元/平方米；休宁去年也高喊“休屯同城”的口号，房价准备接轨中心城区，目前高者已达3800元/平方米。而我们对一些新地块的测算分析得出，一些新楼盘由于竞拍地价高、人工和材料成本上涨等原因，开盘价格将会创出新高，这其中多集中于东区，以绿地的滨江1号、天都房产、城投公司地块为主，这三个新楼盘的销售价格可能会在6000--8000元/平方米的区间里。这也从另一方面说明黄山房价没有下跌的空间。

“偷梁换柱”确保全年调控目标

那没有下跌的空间，黄山市地方政府如何确保全年调控目标，这里我们也不难发现从近期黄山市的土地拍卖公告上看出端倪，近期黄山市推出了11宗土地用途为商服和住宅的地块，就有7宗土地位于经济开发区，出让面积最大的也位于经济开发区的1118地块，出让面积为80209.13平米。这些地块由于区位的限制，拍卖价格会低于城区价格，所以我们可以看出2011年，黄山市政府将会限制城区土地拍卖的数量，而加大郊区土地的供给，从而给人一种黄山市房价下降的错觉，以上述7幅开发区地块为例，若开盘价为4000元/平方，低于中心城区4800元/平方米的均价时，黄山市政府就会宣布楼市调控政策效果已显露，而实际上城区价格仍是高企，这也是一种“偷梁换柱”的典型作法。

一季度房价依然坚挺的背后

2011年黄山市第一季度的房地产报表是“量降价涨”，各楼盘销售量减少不少，但是房价依然坚守，许多楼盘都在有意控制开盘的速度、开工的进度，欲通过人为的房荒来刺激销售，通过曲解政策来误导购房人，但是从效果看收效并不明显，今年加息的周期性预期、国际社会的动荡、日本核危机都加深了购房人的焦虑情绪，未来几月的黄山楼市，观望依然占据主导，而所谓“降价促销”将重新进入人们的视线。