谢逸枫:今年房价下调10%是众望所归
2011年4月18日，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。二手住宅环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。在国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅变动情况之前，北京、深圳、上海、广州等一线城市陆续传来3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。
二、二手住宅价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。 与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比价格涨幅超过1.0%的城市有3个，比2月份减少了2个。 (二)与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。3月份，同比涨幅在5%以内的有41个，比2月份增加了1个。
例如2011年3月18日，国家统计局数据显示,2月份70个大中城市新建商品住宅 环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有1个,同比 涨幅回落的有31个。例如，2011年4月1日，中指数研究院公布数据显示，2011年3月，全国100个 城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格 环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。
例如2011年4月10日，统计数据显示，今年3月北京市商品住房市场成交均价为19679元/平方米，环比（较2月份）下降了26.7%，同 比（较去年同期）下降了10.9%。这是自2009年9月份以来北京市新建商品住 房成交均价首次同比下降。当月北京新建商品住房日均成交133套，同比减少 50.9%，环比减少41.5%。大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区由于中低价 位、中小套型商品房较多，成交量占全市总成交量的七成以上。例如，2011年4月1日，中指数研究院数据显示，3月上海市商品住宅成交均价 为13806元／平方米，环比下滑7.57%；
例如2011年4月10日，深圳市规划和国土资源委员会数据显示,3月份深圳新建 商品住房成交面积为22.8万平方米,是2003年以来成交量最低的3月；每平方 米成交均价也跌破2万元,为19424元,环比下降5.99%,同比下跌5.04%。例如2011年4月10日，广州阳光家缘网数据显示，3月1日～3月31日，广州市网签 成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。
最近国务院督查在16个省市督查房价，广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，所谓的落实情况是指新国八条开 始实施到今年4月份的房地产市场运行状态，例如成交量和房价及土地供应等 购买力变化；而中央调控政策部署的相关数量比例要求，主要是监督各个地 方政府对于保障房分配的建设指标和保障房资金及土地等情况，另外是保障 房开工和已落实保障房的用地指标及保障房已到位的资金；其他的主要是对 地方政府执行和贯彻国务院调控的政策工作。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，本次国务院督查组摸底楼市调控只不过是例行公事，背后隐藏着不确定的变数，一旦所谓的新情况符合国务 院认为的调控有效果，成交大跌，房价下降到合理水平，意味着调控将不会 持续，而新的政策也不会再出台，未来的调控工作主要是巩固和落实新国八 条政策，防止房价反弹。例如集中精力建保障房和增加普通商品房土地供应 及价格控制目标。如房价未下降却上涨，不仅要严厉执行新国八条政策，也 将会对调控继续持续性，甚至会继续扩大房产税和土地增值税及限购等重新 调整价格控制目标的城市，并且出台新的政策，例如把房地产项目资本金上调35%，加息，按照土地增值税最高点征收等新政策出台。
尽管单月均价环比下降幅度不大，但这已是房价数据连续4个月逐月下降了，而且房 价也从去年12月的最高位13498元/平方米一路下降，更在3月跌破了1.2万元 关口，而这也是连续5个月，数据显示，3月份全市十区一手住宅成交均价为13726元/平方米，环比下跌 2.5%，同比则上涨3.8%。其中中心六区3月一手住宅均价达21969元/平方米， 环比上涨6.5%；新四区与二市一手住宅均价则为8851元/平方米，环比下跌 6.7%。
数据显示，3月广州全市一手住宅供应增加3793套，比上月的2678套增加 41.64%；新增加面积55.53万平方米，比上月的29.72万平方米增加86.84%。数据显示，十区二市网签成交4976套，比上月的4200套增加了18.48%，同比 则减少19.03%。网签销售面积为56.44万平方米，环比上月的51.78万平方米 增加9.0%，同比则减少17.70%。
除了增城与从化，3月份全市十区一手住宅成 交面积则为40.67万平方米，环比上涨3.2%，但与去年同期相比下跌10.8%。数据显示，市中心六区3月一手住宅成交面积为12.8万平方米，环比上涨3.6% ，但与去年同期相比大跌近46.6%，占广州十区二市交易面积的比例仅为 22.69%，比2月占据的比例相比减少1.18%。新四区与二市一手住宅成交面积 为43.64万平方米，环比上涨10.7%。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，国务院督查在16个省市督查房价 是否下调依据主要是今年一季度楼市房价和3月份房价数据，另外是与去年同 期一季度及3月份房价数据进行对比。其他因素是究竟是同比还是环比的数据 作为调查房价是否下调的根据，最关键是今年前三月市场都不是传统的旺盛 楼市季节，而是淡季。很显然这两个阶段的房价数据根本代表不了什么，也 无法反应出是新国八条执行的效果和调控达到了预期目的，缺乏市场客观性 和房价真实性。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出表示，按照3月商品房住宅成交均价作为调控效果的根据，毫无疑问 是被认为新国八条取得了效果，达到调控的目的，因为房价同比和环比及成 价都有大幅度的下降指标，况且3月或一季度的数据不代表整个房地产市场， 在的确调控下，是否出现房价下调，不能够单凭单个月或一季的数据下结论 。否则容易会认为，调控把投资投机炒房需求和热钱挤压出楼市，甚至会表 面的认为，稳中有降的局面已经形成，调控效果将愈发明显。如此会误导国 务院政策调控方向和地方政府对新政的执行态度，一旦调控不持续或者是变 行放松或者是停止执行，房价必然报复反弹上涨。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，2011年1月26日出台的“国八条” 从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度收紧了楼市调控的紧箍咒， 各地楼市交易量出现不同程度下跌，从而导致目前房价上涨趋势得到一定程 度遏制。在一季度后期初步显现，购房需求骤减，成交量上整体萎缩。由于 广州中心六区成交比例降低，加上外围区域均价出现结构性下调，导致全市 均价出现轻微下降。显然，楼市的调控使城郊楼盘价格开始下降，但广州市 中心房价依然坚挺。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，随着一系列需要明确的调控细则全部公布，部分刚需买 家会停止观望而入市，4月整体均价也可能进一步下降。另外是开发商的融资 环境恶劣和负债创新高及现金流呈现负数等销售成交下降，将迫使部分房子 必须降价。最后形成的可能是价格的波动，今年房价可控制10%下降的幅度，房地产价格波动不会是15%，更不可能下降20%或30%。不过，即使10%的降价也意味着降了20%，因为CPI和PPI的涨幅对成本 的影响因素也超过了10%。