谢逸枫:“靴子”落地 房价拐点难现
2月70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨5.7%
核心提示:2011年2月28日国家统计局上午发布《2010年统计公报》，2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在4月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。根据中国指数研究院的最新报告，2011年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%。其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。
2011年3月18日,国家统计局公布,70个大中城市中新建商品住宅价格环比价格下降的有8个城市,持平的有6个;与1月相比,2月新建商品住宅价格环比下降的城市个数增加5个,价格上涨城市个数减少4个。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个,比1月份减少了12个;环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。
2011年3月18日，统计局公布,二手住宅价格方面,2月环比价格涨幅超过1%的城市有5个,比1月份减少了9个.与上月相比,70个大中城市中,环比价格下降的有4个城市,持平的有16个城市;与1月份相比,环比价格持平和下降的城市个数增加了10个,价格上涨的城市个数减少了10个。从同比看,70个大中城市中,同比价格下降的有3个城市,涨幅回落的有22个城市。统计局数据并显示,与去年同月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格同比价格下降的有1个城市,同比涨幅回落的有31个城市。
笔者认为，2月房价环比涨幅回落城市较上月增多，2月70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨5.7%,较1月5.9%的涨幅略有放缓。表明在调控高压下,中国房价涨幅略有放缓,2月环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多,但同比价格下降的城市仅有1个,稳定房价上涨的任务仍艰巨。首先是2月全国平均房价增速出现了回落,但是依然不明显。其次是CPI和PPI上涨的速度远快于价格上涨的幅度，表明通胀削弱了调控效力。再次是限购和房贷政策等一系列政策暂时抑制住了不合理的购房需求，但是大部分购房需求未被阻挡入市。
最后，2月的楼市调控效果不代表所谓的成交冰点或者是房价拐点，更不会回到2008年楼市寒冷。除非房地产项目资本金上调到35%和取消商品房预售制度及控制信贷总量低于7万亿以下，并且销售成交连续3个月下滑坡50%以上，房价就有可能松动，因此才可能说预计到5、6月调控效果会进一步显现。根据，2月中国69个城市房价同比上涨，表明调控仍需加强。数据显示，2月份，中国新建商品住宅和二手房价格环比下降的城市略有增多，但价格整体仍呈上涨态势。目前全国房价总体上仍呈上涨态势，房地产调控仍需继续加强。
2011年2月18日，国家统计局统计，1月份，全国70个大中城市中，房价较上月环比上涨的有60个，较去年同月上涨的有68个。分地区看新建商品住宅价格变动情况，东部地区28个城市中，价格上涨的有26个，占92.9%。中部地区16个城市中，价格上涨的有14个，占87.5%。西部地区18个城市中，价格上涨的有13个，占72.2%。东北地区8个城市中，价格上涨的有7个，占87.5%。以往的调查，都是由开发商报送样本数据，成交面积、成交价格等往往存在一定的失真，房管部门的网签数据则是实际交易的数据，其可信度明显增加。
2011年3月18日，国家统计局统计，2月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的有1个。石家庄、郑州、兰州、秦皇岛、丹东、牡丹江、赣州、岳阳8个城市房价同比上涨超过10%。其中岳阳新建商品住宅上涨18.3%，居全国之首。在一线重点城市中，北京房价同比上涨8.4%，上海上涨2.8%，深圳上涨3.3%，广州上涨0.6%。与1月份相比，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有8个，持平的有6个。上海、深圳、北京、天津、杭州、广州等城市房价环比继续上涨。其中，北京、杭州、广州环比涨幅低于1%。
二手房方面，2月份，中国70个大中城市中，有67个城市价格同比上涨。其中兰州、牡丹江、岳阳、遵义、温州涨幅超过10%。与1月份相比，2月份，70个大中城市中，有66个城市的二手房价格仍在上涨，有16个城市价格与上月持平。2份，中国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降和持平的有14个，二手房环比价格下降和持平的有16个。
笔者认为,与1月份相比，2月份新建商品住宅、二手房环比不再上涨的城市均有所增加。可以看出，目前房价上涨的动力在下降，调控取得一定成效。2月份，70个大中城市中，无论是新建商品住宅，还是二手房，房价整体依然呈现上涨态势，房地产调控仍需继续努力。目前由于房价过快上涨的主要动力货币增长过快的因素仍然没有消除。因此，促使房价回归合理水平，一定要紧缩货币和信贷。
2011年2月18日,国家统计局自上月起启用新房价统计方案,重点关注各城市不同对比基期的分类及总指数,不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。从一线城市来看,北京2月新建商品住宅销售价格指数同比上涨8.4%,环比升0.5%,上月涨幅分别为9.1%和1%;上海2月新建商品住宅销售价格指数同比上涨2.8%,较上月1.8%涨幅放缓,环比升1.1%,则持平于上月。
笔者认为，为抑制房价继续攀高,中国政府今年1月26再出“新国八条”调控新招,采取了调高二套房首付到60、全面铺开“限购”和试点重庆和上海开征房产税等第三轮调控措施,继续扩大房产税和限购城市,目前准备实施房产税的城市有北京和广州及深圳,而已经实行限购的城市已达35个。并且在今年3月一季度底,必须出新建住宅房价格调控目标，目前已经实施的城市有5个。
北京市则更为严厉地限定,北京户籍人口或连续五年纳税证明才有购房资格。例如，2月份，北京的新建住宅环比上涨0.4%，较1月份上涨0.8%，涨幅回落。新建商品住宅环比涨幅也出现回落，2月份上涨0.5%，1月份上涨1%。此外，数据显示，2月份，北京144平方米以上的大户型，价格停涨。
笔者认为，2月份的数据情况说明房价调控已经初见成效。国家针对房价的最新一轮调控，看上去效果仍然有限。但目前调控的成效主要表现在成交量下降，要实现价格调控目标，应该先让房价停止上涨幅度和上涨过快的城市。从数据来看，全国房价目前是稳中少部分城市的房价微跌，大部分城市的房价还处于上涨向稳定的阶段。虽然，各地限购令的出台和实施多在2月下旬及之后，2月份的数据不能完全反映“限购”以后的调控效果。根据2011年3月11日，国家统计局稍早公布,1-2月完成房地产开发投资4,250亿元人民币,同比增长35.2%;同期商品房销售额5,242亿元,同比增长27.4%,快于去年全年18.3%的增速,调控效果仍待进一步观察。
或者3月份的数据有新的变化，会更令人期待。但是房价是否会有进一步的下降幅度，还有等于考验。如果调控还是限购政策继续落实，而不收紧货币政策，把资本金上调到35%和收紧银根及增加商品房供应等加大保障房供应，另外是改革土地制度和商品房预售制度及落实新国八条的政策，房价在下半年不可能进入稳定向下降的阶段，而保持稳定上涨趋势。
伴随“新国八条”等政策“靴子”落地及重庆、上海房产税政的出台，似乎国家房地产调控的组合拳近乎出齐。然而，到目前除北京、广州等城市售房量下降一半以上外，并未出现一些人预期的房价明显下跌的局面。房价调控何时到位？政策效应究竟多大？未来房价走向如何？
据国家统计局2011年2月28日公布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》显示，2010年全国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨幅，虽然随着“国十条”等宏观调控政策出台出现回落，但至12月房价涨幅仍为6.4%。另根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，环比仍上涨0.48%。
一、房价如今不仅是国民经济运行的风向标，也是考验百姓住房消费承受力的标志。多高房价为合理？可参考重庆的模本，即对新增人口的住房供应对策为，采取1∶6∶3的合理比例给予解决，10%的高收入人群购买高档商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房；另外30%低收入群体则由政府保障住房。但是，多高房价为合理按照收入水平，也是非常不合理的。
据中国改革基金会国民经济研究所研究得出的数据显示，中国灰色收入总额高达5.4万亿元，比2009年中央财政总收入还要多。这一数据引起广泛关注和争议。无论这一数据是否真实，不可否认的是，灰色收入已客观成为国民收入分配中的重要组成部分，但严重缺乏透明度，这作为一个亟待破解的严肃命题，需要直面。况且到现在，这个所谓的合理水平没有具体的指标衡量和范围。房价合理水平和价格调控目标其实是一个意义。但是具体有什么内涵就需要研究。
二、目前国内商品房价会大跌吗？我们知道，如今的商品房价格涉及到购房者的钱包、银行的贷款利息、开发商的利润、居民的就业渠道、地方政府的财政收入和GDP指数、国家的固定资产投资和扩大内需等诸多利益链条，短时期剧烈下跌有可能危及国家内需的扩大和金融安全。美国的房地产次贷危机教训值得警惕。从地产经济健康发展角度看，以居民收入较快增长在中长期超过房价微幅缓升的态势，来实现房价的“相对下降”，恐怕是较好的态势。但是城市化的进程和大量购房需求的出现及资本金下调等货币政策的稳健，另外是商品房预售制度和土地出让制度及商品房供应受阻等不变的情况下，房价是不可能“相对下降”的。
三、目前国家出台的房价调控政策主要是投资需求管理或投资需求调控。1.就信贷政策而言，主要是压缩有支付能力的需求增量。包括第三套房停贷、第二套房取消优惠利率等举措，压制了一部分投资或投机购房需求，增加其购房成本，当然也在一定程度上压制了改善性的需求。但对于全款购房者无影响。2.就税收政策而言,主要从降低交易频率和增加商品房保有成本两方面限制购房需求。购房5年内上市交易按全额计算营业税，增加投资或投机性购房的成本；对高档住宅和第三套住房加征房产税，是增加商品房存量持有成本，也有利于减少商品房投资或投机行为。这一举措对投资或投机行为较有杀伤力。3.限购政策和地方政府房价问责制，属于行政手段。它的作用及时有效，但不能持久。一些城市明确规定限购政策到2011年底。大连没有规定期限，显然需要看一看。
四、就供给面来看，国家加快以公共租赁房为主的保障性住房建设。加大实物配租，无疑将逐步使中低收入家庭的购房需求从商品房市场分流出来，减缓了商品房市场的需求压力，最终将在迟滞房价上反映出来。国家在2011年将新建1000万套保障性住房，5年内将建设3600万套保障性住房。至于确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上的土地供给政策，及地方用于保障性住房的财政投入应不低于上年土地出让金10%的资金供给政策，都将从供给结构调整的角度影响商品房需求结构，对高房价具有釜底抽薪作用。但是，以往往的历史数据和统计数据告诉我们，是不值得期待的。