王健林说：“对国内的竞争对手并不担心，但是美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡嘉德置地在最近几年都已经进入中国，这是令他担忧的卧榻旁的酣睡者。“西蒙在资本市场上是2A到3A的评级，什么概念？募资成本只有1.8%-2%，他赚5%就有的赚钱我们呢？我们募资成本是7%-8%，怎么跟他比？所以我们必须利用这几年保护期，干到百八十个项目，让他们怎么弄都不会超过我。”
万达通过他的这种成功的模式，他的模式核心带是什么啊？抓住了两点：1.政府最痛的那根经。每个市长、省长在任期内都要做业绩，那么我给你带来业绩。什么业绩？我在你的区域建一个大型购物中心，给你建高档的写字楼、高档的公寓，每个城市我都给你做星级酒店，这个在很多的二、三级城市是不得了的，市长当然很高兴了，这是业绩。而且这不仅是你城市的形象工程，这些工程我能保证你正常开业，而且开业又能解决就业的问题，同时我在经营的过程中还可以给你带来财政跟税收。一般的市长谁能拒绝这样的馅饼？而且他在很多的城市都有成熟的项目，有了这个成熟的项目，他就有谈判的底牌。2.万达的速度。万达现在一般从拿到项目从挖坑打基础开始算，一般情况下开发周期不超过一年半，也就是说18个月。所有的项目都是这样的，这也是它为什么得做这种标准化产品。只有标准化产品才能够复制，否则的话像其他的开发商做一个项目精雕细琢，从设计院的筛选开始到规划图出来然后再论证、再做调研、再做开发等等这一系列下来至少三年，而万达现在不用了，他成立了设计院。
他自己把研究院和建筑全都自己做了，这就保证了他的速度。所有这些措施，不管是自己建立了研究院也好，自己建立一些品牌包括院线、百货等等一些品牌，这些都是为了保证他的速度。而且项目开业的时候基本上要做到100%满铺开业。“满铺”好不好？现在市场有争论，有人说铺子不能全满，全满了以后就没有增长点了。因为项目在开始谈的租金和开业后谈的租金差距还是很大的，开始怀疑你能不能开业，第二你开业以后好不好，所以这个租金很难谈。但是开了业之后，只要人流旺盛一般比原来要涨20%，这是没有问题的。所以适当的在开业初期留点空置率，有的人认为还是比较好的。
但是万达要的是什么啊？万达要的是形象，我要的就是满铺开业，给你带来这种城市的形象，我不给你留伤疤。而且它还有一个最关键的一点，就是快速回笼。我要快速的把能够回收的租金能够确定下来，即使低一点也不怕。而且万达在整个的招商过程中，他们做的是集团招商。就是说集团跟很多的连锁品牌谈的是一个价，在所有的城市拿到的是平均价，不会在北京跟你谈一个价格，跑到成熟再谈一个价格。基本上就是我认了，我不要最高价也不要最低价，我要你平均下来的价格就可以了。这就加快了他招商的速度。如果你一个项目三五年，市长可能就觉得你这个项目不一定能进到我的报表里面，可能就不关心这个事情了。
2008年他开的20个项目能够做到什么呢？30%-40%的自筹资金就可以开工了。为什么？1.土地出让金有很多的优惠。2.通过住宅、写字楼的销售能够快速的回笼资金。他们现在也在考虑上市，为什么呢？是因为他们的资产规模达到一定量了，而且他的开发达到一定的期限以后可以走上正规的开发渠道上。原先他是不想的，他当时只关心的是做REITs。REITs是有好处的，1.它保持了你不是个公众公司。2.资本融通的速度不像上市公司还要经过很长时间的手续审批等等，它是非常快的。尤其是像这种在市场里头需要快速的决策拿地，比如这个项目拿了快速的要资金到位的情况下，用REITs还是比较方便的。
他们一直就是想通过这些好的房地产基金，像西部拥有超过2千万平米的商业物业，他马上就能追上西蒙了。但是他说：“我们现在能够做的事情就是把资产做的更大，做的更好。”
我们一会儿会讲到他在REITs合作的过程中有几个波折，其实在万达的扩张过程中有几跳是很惊险的一跳。
王健林说：商业地产太复杂了，首先你要懂商业，然后才是懂地产，还要懂管理。很多人会嫌很麻烦，不做。所以08年以前住宅太好做了，没有人喜欢商业地产，商业地产是吃力不讨好的东西。
关于资本运作的探讨我们现在看一下万达的一些探索：“三代模式”这个问题不多讲了。中粮和华润是用什么呢？用产业链，用产业链来整合的。比如中粮在做商业地产，头3-5个项目是由集团拿钱买，然后你自己做良性的发展，基本上是按照这个思路来的。国美和苏宁是另外一种资本模式的探索，他们是用经营性的收益，也就是说现金流的暂压。一般国美和苏宁在整个的周期里面，它在结账期里面是有很大控制的。有的商家可能说给你占压半年的资金，所以账面占压资金量非常大。国美第一个项目就是“国美第一城”，卖的时候基本上地产人看不懂。
1.大面积的广告轰炸。
2.低价促销。
他卖房子跟卖彩电一样的，大面积的广告轰，轰完以后快速的低价卖出去。所以他不可能做太精品的项目，当时他的住宅基本上就是一年多马上就出手，马上把钱套回来，就是这种模式。实际上这种模式也有点像麦当劳、肯德基。实际上像沃尔玛这样的很多人都认为是商业流通，实际上也是商业地产，他也是通过经营性的现金流来做商业地产，真正的从经营上来讲，说句实话毛利率在商贸行业是很低的，百货业才有1%的利润率，包括超市、国美和苏宁等等，他们的利润率也是非常薄的，但是这个企业能够保持良好的业绩报表，实际上是靠商业地产的运作，包括住宅地产的运作，靠这种高利润率的支撑的。
远洋和太古做了最新的合作，在资本上两个人分别很清楚，各取所长，根据自己的特长投资进行分工。我觉得这可能是更好的一种模式，我也不建议所有的开发商最后都变成商业地产运营商，其实也没必要。
“华联”有华联超市、华联百货，实际上华联每年都有开的、卖的、关的，最早他们跟凯德合作，现在跟更多的开发商合作，我觉得不见得完全都是在做这种业务性的经营，更多的还是在商业地产的领域里头打拼。现在华联也开始把原来凯德进入中国的第一任的CEO挖到手，开始做自己的购物中心体系；第一个项目是在中关村的万柳，刚刚开业。大家如果有机会可以去看一下。
实际上我们每个人都有自己的渠道和方式，但是这种散打碎敲并不是一种可以扩大的模式，还是需要有一些规律性的东西可以总结，我们现在也在总结，包括我刚才提到的这些开发商们也都在总结。苏宁现在也不完全是在做住宅和电器，现在在成都已经开发了一个苏宁购物中心。包括宜家，它现在也开始做综合业态，并不是单纯的做他的家具卖场。最近他们拿了几个项目，一个是成都宜家购物中心，还有一个就是北京四环和五环之间有一个宜家购物中心，还有就是在武汉桥口区有一个大的宜家购物中心。
以上是关于购物探索，刚才我们留了一个话题没有说透，就是万达当时为什么只想做REITs不想做上市？当时我们讲了一半，接下来我们再把这一块阐释一下。这里面其实有几个核心的东西，最初万达是可以上市的，当时政府推他上市他不想上。后来做商业地产做了一段时间之后，他干脆就不上了，只是做REITs。但是在07年初限外令的时候，他实际上是受到伤害了，到后期他到一定规模的时候，他实际上是准备上市了，应该是在08年的时候，结果08年底赶上金融危机没法上市；09年到现在他通过自己的方式把自己问题解决掉了，尤其是金融危机的时候逆市拿地，投资机构和银行都给了他很多的支持，所以他暂时是在上市的酝酿期阶段，还没有正式的进入到上市阶段，但是也快了，我认为它可能在这两年就上市了，它不再遮遮掩掩了，而是变成一个很开放的方式进入到资本市场。