新加坡凯德东南西北区每个区域至少是3-5个项目以上，而且项目的类型也非常好，它的产品线非常全，既有可以做到来福士；叫来福士的基本上都是在写字楼下面的；他的整个产业链开发已经建立了一个体系。SM最新的一个项目是在天津的空港经济区里面，做了非常大的一个项目，整个的体量是20万平米，已经签约；还有黑石目前跟我们公司合作叫“赢石（音）商业管理公司”他在上海已经参股的像悦达889等项目都是他们在做的。

    通过这些案例来看，我们在讲的过程中也总结了一下，其实地产核心的因素包括了地产本身，就是我们做的这种地产；资本；商业。对于商业地产的实质实际上我们认为是整合了金融、地产、物业和商业庞大的链条，通过消费者的长期重复性的消费行为实现整个产业链条的持续更新和市场沟通，最终实现项目的保值和增值。

    如果离开了这一点的话，其实对于整个商业地产来讲，它都是一个空中楼阁。商业地产开发这是商业项目的一个源头，我们知道到了市场经济这个阶段以后，整个商业地产完全变成市场化，不是政府主导的，是由开发商做的投资和开发。实际上到了商业运营开始，实际上它已经脱离了地产的这种属性，迈向了资本和运营的双核时代。商业地产实际上是有一个阶段性的。

    商业管理的运营过程，实际上对于整个项目来讲是非常核心的，通过商业的活动实现消费总收入，为商业地产的投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益来服务，这是运营对于商业地产的金融属性是不可避免的。大家可能会奇怪为什么说商业地产具有金融属性？一般的情况下我们在做资产投资的时候，或者是银行跟我们做这种资本信贷的时候，大家通常按照1：10的方法来计算。比如：你这个项目每年的收益率，收益假如是一个亿，银行扣除一些折旧等等其它的一些风险评估以后，一般可以盖到8-10个亿。像万达融资的授信额度就非常高。

    为什么要这么做？因为做金融的这些人是看中了你的回收率，如果你有一个稳定的资金回收，也就是说你的付息、你给我利息的稳定性比较高的话，那么你就能够得到很好的金融支持。而商业地产，尤其是我们现在做的像购物中心这类的地产，一般签约是3-5年，在这3-5年期间你的租金、收益，如果是正常运营的情况下，基本上是稳定的。

    比如万达的一个场子租金收益可能是5千万甚至是1个亿，如果是这种水平的话，而且在3-5年内相对问题，过了3-5年可能还会增长，银行其实是很放心的，如果你有这样的物业，银行是追着你贷款的。所以很多的住宅开发商认为商业投资大、回收期长，债压资金比较大，实际上我认为这是一个误区。如果你有合理的资金操作手段，实际上商业地产给你带来的资本运作空间可能要比住宅更大，而且它的这种放大效应和集群效应更强。

    很多的开发商不愿意做商业地产主要原因是商业地产动辄投资几个亿的规模，现在北京的市场一般做个十万、二十万平米的体量一般也得十个亿左右，但是一旦建成开业以后，你会很快的通过资本市场的渠道把你投资的这部分钱很快的收回来。而且当你厂子开的越多的时候，你的收益资金就越大。万达现在开到了四五十个厂子，其实不是把资金全部都占压了，反而是给你带来了更好的资本手段，这种金融的属性其实是不可忽视的。

    说到运营很多人说：“商业地产的运营到底是干什么？”实际上商业地产的运营大部分都是靠你做推广工作带来的客流，这客流应该说是你的目标客流。就是我们前面讲到的在商圈分析的时候你的目标人群是什么？如果真的能把你的目标人群带来的话，那你在这里经营的商户都能有很好的商业成果，那么你这个商业开发就是成功的。很多的地产开发商转到运营之后，最关键的就是只想收钱不想花钱。他认为我盖了房子你来经营是你自己的事情，跟我没关系。你到时候交我房租，我不用干什么事。实际上这是很大的误区，包括万达也进入过这个误区。

    万达前两年开店基本上都是不管的，现在王健林已经提出了：每个商场开业不花500万，你就是没有很好的做运营。一个商场现在开业，他至少500万的投入，他也是经过很多项目的磨合出来的一个经验和教训。你如果做了推动那么你的物业增值的速度就会加快，你养商的时期就会缩短。在这些方面都是需要地产商在转为运营商以后需要克服的一个观念。

    “资本”应该说是商业地产的血液，很多的开发商感慨：商业地产不是谁都能玩得起的。包括我现在做的是首都机场集团在马家堡买的一个项目，当时做写字楼的时候做了两栋29层的，但是开发商业的时候就感觉到吃力了，没办法所以才把这个项目卖给了首都机场集团。商业地产我们也得量力而行，不是谁都可以做的。但是并不是说就没有机会，比如万达通过自己的模式做了很好的注解，也做的非常不错。

    万达现在做的是叫第三代模式，他的第一代模式成功的不多，因为散售的部分非常大。我给大家讲个笑话，我经常跟万达的朋友在一起聊天。他那一天跟我掳起袖子，我说那怎么办？他说给别人挠的。我说：怎么给别人挠的呢？他说：“哈尔滨的项目卖完以后，业主跟租户都来闹。我办公室的门从来敢关过。”为什么呢？因为东北人带着气来跟你理论的时候基本上是不窍门的，是踹门呢。他说：“所以就开着，结果来了几个生猛的就把我从座位上拽起来，就跟你打架。”当然，这是一个笑话，有些不只是一个笑话就可以过得去的。

    像沈阳的那个项目大家都知道，万达是生生把这个项目全部都炸掉了，大概是花了接近十个亿的钱把原来所有买房的业主的钱全都退回去。这就是万达聪明的地方。如果你给城市留一个伤疤，城市的市长见到你就头疼；但是你如果把伤疤抹了，政府就高兴了。政府一高兴，就又给它拿了一块地。原有的一块地你继续开发，我再给你一块地。

    如何处理好你资本运作其实有很多的技巧。大家现在知道万达在城市拿地比较低，一般他拿地是在这个区域里头土地价格三分之一。这也是为什么万达不急于上市的原因。大家都猜测万达为什么不上市？马上就会讲到他为什么不想做上市。

    王健林在接受《中国企业家杂志》专访上的话：“在国外，主要是资本的力量在做商业地产，采取的是资本+  运营的模式。中国的信贷体系、资本市场实际上都不支持商业地产。”

    它不是单纯的信贷、收房贷的模式，实际上是很难支撑商业地产的开发和运作的。银行贷款我可以用，我们现在主要的融资手段就是银行贷款，但是银行贷款对于民营企业规模还比较小的时候，它对你的支持是有限的。