有一个观点，在产业经济的年代，一个产业代表一个城市。比如：煤炭之都、钢铁之都、汽车之城等等都是以产业代表城市的。现在到了商贸服务业高度发展的阶段，其实一个商业就可能代表着一个商业的象征。
对于商业地产到这个阶段，我觉得一个是产业升级的原因，再一个就是经济发展到了一定的阶段。为什么我们在做Shopping Mall的时候，国外的一些品牌不进入中国，是因为我们的管理还有缺陷。Shopping Mall的背后是强大的商品生产能力，完善的物流渠道，发达的交流体系和充沛的购买力，中国也有了许多具有代表性的Shopping Mall，世界十大Shopping Mall中就有四席在中国，这充分的说民了中国已经成为了商业地产发展的沃土。这就是因为他们觉得中国发展到了一个可以让他们进入的时段了。
如果一个城市具备了很完善的这种商贸服务体系，实际上你才能够做到Shopping Mall。也有很多人问我：“我们在二三线城市可不可以做Shopping Mall？”实际上我认为要慎重，后期我们会在这个问题上进行展开演讲。
实际上整个商业地产的发展是跟中国经济的发展脉搏是一致的，到目前为止我们逐步也探索出了几个方向。有一些开发商的代表在做的一些项目，比如：万达、中粮、华润、华侨城等等都在探索自己的发展模式。万达现在是把他的一些模式复制到二三线城市，但是万达只做终端的客群，而且他选择的是以餐饮为主、零售跟百货公司的品牌稍有差别、但差别并不是特别的大。他现在在跟很多的品牌谈战略合作，就是说我开到哪儿你开到哪儿。但是实际上万达所有的产品千篇一律的情况下也存在着一种风险，就是说你不可能保证放之四海而皆准。他一些做在城市边缘的反而好，放在城市中心区的反而不太好，这就说明你不是放在四海而皆准的。这就证明当你没有市场竞争的时候，你的模式是先进的，但是遇到了市场竞争的时候，你不能够根据市场的需求进行调整，那么最后带来的困难也是比较大的。
像中粮、华润等一些国企背景的企业做商业地产目的很明确：1.打开自己品牌的知名度。大家原来知道中粮的时候都知道是知道的是扩销品为主，像金龙鱼啊；但是做了中粮大悦城之后，现在知名度大大的扩大了，现在他们已经辐射到从产品一直到销售的网络；同时中粮大悦城也给他自己的项目提供了很好的推广场所。2.整个产业链整合的需求。
从资本层面来讲，任何一个国企商业地产给它带来的资产额非常大，现金流也非常稳定，它的收益率相对来说也比较稳定，在这样的情况下抗风险能力就加强了，对于一个国企负责人在任期内的业绩是一个很好的保证。所以现在很多的国企老总也认识到这么一点，在有商业、有房地产开发的国企里面，现在对商业地产的重视程度也都是在加强。像远洋，它有很多闲置的项目，但是现在他们也是广招人马，而且他们的老总也是亲自兼任商业事业部的老总来监督商业地产的开发，应该讲对于一个国企来说，商业地产的开发对于国企房地产来说起到了支柱的作用，你不可能让你的公司在给国资委、股东的报表今天有项目卖的时候蓬勃发展、利润率很高，明天遇到危机的时候，你的整个经营各种指标全部下降。这个是投资人所不愿意看到的。
华润现在做的是万象城的系列，现在已经复制了沈阳万象城、杭州万象城，杭州万象城刚刚开业，做的也不错；如果中粮和华润都是做的是城市综合体的话，华侨城是另外一条路，他做的是旅游的概念。作为商业地产领域来讲，他探索的一条路是别人很难复制的路；如果说万达这条模式很那复制的话，其实华侨城的这种模式也是非常难复制的；他在东南西北做了四个华侨城的项目，四个华侨城的项目都有一个欢乐谷，通过欢乐谷公园带动区域城市；华侨城拿的项目最近的就是成都靠近城市的三环线，其它的都是在城市的远郊；像北京是在四环以外，当时也是非常偏的一个地方。但是他通过把欢乐谷公园这个项目引入到这个区域以后，迅速带动了周边环境的改造，最终带来了物业的升值；最终华侨城在四个城市所卖的项目的销售价格都是该区域里头最高的一部分。
万达现在商业地产持有的面积是300万，这个数是以前的数了，现在更大，因为今年可能要开20个，明年还要开20个，每个购物中心加上酒店应该是在10几万平米，这加起来已经是接近400万了，所以我估计到明年年底的话，应该是接近1千万平米的数量。万达五星级酒店持有量是16个，万达院线有的屏幕占了国内的是15%。
其它国内商业地产的开发也有很多探索，比如：SOHO中国做的模式是不离开城市的核心区。应该讲除了CBD以外在北京他做的只有中关村，下一步可能想做的是望京；他就是离不开城市的核心区，否则的话他的这种模式是很难做的。这种模式其实也是很难复制的，它的核心一个是地段，第二个是它抓住了市场上一部分投资人的需求。其实跟着SOHO的是有三个地方的人：山西、内蒙、唐山。基本上是这三个地方出来的，而且他们买物业不是投资性的需求，而是一种保值性的需求。这些人手里的巨额财富来的非常快，但是他们又找不到很好的投资渠道。投资股市有风险，放在家里头没有经营性的收益，他们想的就是中国传统观念里所说的，就是家有万贯就买房子置地。从中国房地产整个发展趋势来看，SOHO是充分抓住了这一点，城市中心的商业型物业应该说越来越稀少，它的价值也是不断在提升。这些年像CBD产权物业的价值涨的可能不是一倍、两倍，有的可能接近十倍，这种概念实际上对于这些投资人来讲，我的资产的保值非常好的一个手段可能就是买房子。SOHO抓住了这部分人，所以能够持续成功走到现在。
包括在上海新做的项目也是一样，就是在南京路附近，也是在城市的核心区。这一类的物业做起来风险也是蛮高的，不见得都能成功，但是SOHO每一次都能够在槛上能够过得去，尤其是三里屯当时散售的商业地产在市场里头不被看好，但是国家对山西的煤矿进行调整，把所有的小煤窑、小煤矿全部收归国有被国有的大煤团兼并，好多煤老板真不的知道干什么，结果短短的40天时间卖了40个亿。
世茂做的也是非常好的商业地产开发商之一，他们现在自己也开始建立世茂百货等等一些自盈的东西，商业地产发展到一定阶段完全靠市场化盈利很难的。万达在这方面就做的很好。你想他一年要开20个百货商场，哪个能跟上他的脚步？没有。没有办法，他自己建了百货。像万达院线，放在五年前万达院线当时出来也是无奈的选择；它跟很多院线合作租金低、期限长，当时的院线不挣钱，院线投资人也比较少，现在看是比较好了，万达院线是走对了。像世茂也是一样，在常熟、北京有很多的项目，如果招商让人家来配合你的话，这在短时间内很难做到。
宝龙地产也是很具有代表性的商业地产开发商，它所借鉴的还是做一个大大的盒子，配上一些主力店和一些街铺。它在青岛、福建、天津等一些地方都做了这方面的探索性开发，宝龙近期开了很多厂子，但是还是在调整的过程中。因为这种调整对于交通、经济发展是非常必要的，在青岛是在青阳区域，并不是在青岛市区里面，因为做这个要求地价成本非常低，政府能够给他的招商引资可能就是在城市的边远地区能够给到他。他把娱乐性的商业地产带进去以后，实际上对于整个的区域有所带动，所以政府给他很低的地价。但是你当地的汽车保有量不够，人休闲程度不够的前提下项目的经营还是很有压力的。他在福建那边就是做的比较好，因为那里的经济比较发达，反而在二线城市和其它的一些城市做的不好，因为如果商圈的半径比较局限的话，那么你的经营就会遇到很大的问题。像青阳的区域就是青阳县城，青岛市民很少到青阳县去，而且现在海盗船等这些娱乐设施中国人也不是很感冒。他在淄博的项目后来是卖给了另外一个开发商。
未来作为一个地产开发商来讲，住宅是所有的项目盖完以后都是人家的，卖完以后你想进人家门可能都进不了。现在整个经济也是剧烈的振荡，在上次金融危机和亚洲风暴的时候，很多人做过统计，对香港的经济做了一些统计，凡是在香港这个地区受金融危机影响比较小的大部分都是商业地产持有的这部分企业。比如在这次金融危机的时候新世界地产，大家也知道新世界在香港、在全国都有很多的商场，新世界地产不但没有收缩反而是扩张了。他在各地又开始拿地，同时还收购了很多珠宝商和服装商。他没有业务收缩，反而在扩张。为什么啊？是因为他有稳定的现金流。即使是在金融危机的阶段，商业消费关系到人们正常的衣食住行还是比较多的，在这个消费不能尖端的情况下你的现金流就是关键的。万科也是看到了未来如果单纯的做住宅开发，虽然有很大的土地储备量，但是总归有一天会遇到瓶颈的。到了一定阶段的时候，你这个企业赖以维持、生存的现金流到底从哪里来？这个可能是他们现在比较关注的。
目前他们在常德路800号收购了一个项目做了一个改造，在长春也做了一个纯商业的项目，一点住宅都没有，纯商业和写字楼；包括在北京的朝阳公园附近的项目，他们也做了这种写字楼和商业的探索，我们现在也在跟他们合作，合作做长春的项目。我觉得对于一个住宅开发商来说，你未来如果想要进一步发展的话，一个是多产业；另外一个就是多行业。在你开发的体系里面，它的板块一定要复合型，就是能有一个好的互补。回头我们会在后面讲城市综合体的时候讲这个事情。