对于商业地产，人们都有一些不同的理解。就“商业地产”这个概念来讲，实际上分：广义和狭义。所有的开发商在拿地的过程中，能够跟政府讨价还价的只有在商业地产里面，基本上住宅开发全部都是招拍挂的，但是在商业地产领域你要是跟政府说：“我们这个项目给你带来一个很大的商业价值。”那么政府可能还有可能给你一些项目的操作手段。在这种情况下，大家纷纷的关注商业地产。

    商业地产包含了写字楼、酒店、会议中心等一系列项目，这些项目共同的特点是以经营业服务业为主，不是一次性售卖。我们在日常中常常用到的商业地产的概念是特指用于商业服务业这方面的一些形态。因为刚才所提到的“广义”里面涉及到写字楼、酒店等等，这些业态已经非常成熟了，我们也是做房地产开发很多年了，也有一些经验。但是就商业地产用于商业服务业这一块，应该讲目前还是在探索的过程中，很多这类项目面世了很多，北京每年都是几百万平米的供应量，但是真正能够做好、做成功的目前来看还不是很多。

    商业地产按照存在的形式分，可分为购物中心型、商业街区、等等；按照独立形式来分可分为独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺等等；按照经营形式分：统一经营、分散经营、综合经营单一经营等等；按照使用性分，可分为：办公楼、批发及商贸中心等等。

    商业地产的地位刚才我们提到了，在09年初的时候，住宅市场出现了很大的政府调控以后，商业地产变为开发商非常重视的一个领域。这个过程实际上有它内在的、根本的一些原因。开始不受重视，正是像房地产的一些大佬们所说的，因为当时的住宅太好卖了，盖出来基本上都能卖光，谁去开发商业地产是吃力不讨好的。我们知道远洋地产做了很多的住宅项目，但是实际上它的商业项目，尤其是他拿到住宅之后配套的商业项目其实有很多到现在还是在闲置，没有开发。

    现在由于大的环境变化，刚才我们也讲了商业地产作为资本融通型的一种手段，现在越来越受到开发商的重视，尤其是国企和上市公司。因为这些房地产企业它要在市场上维持一个好的现金流，维持一个好的业绩增长，商业地产每年的现金流的贡献包括利润的贡献对于他们来说都是非常关注的。所以现在由“谈商色变”到“广泛关注”。

    房地产策划的一个很有名的叫冯先生，他提出：养鱼派和杀猪派。

    养鱼派，业主可以换，咱们作为产权是由一家来持有的。观点大家一定要记住，养鱼派并不是否认把商业物业进行出售。

    杀猪派，就是卖商业楼盘。

    作为商业它有一些特点的规律，从现金回流的角度来看，散手是最快可以回笼的；个别的商户比如SOHO三里屯的商户可以通过拍卖卖到10万/平米；合到每天是几百块钱每天每平米，在市场上找是很难找的，这种杀鸡取卵的是对商业带来很大的损害。

    对商业地产有一个非常重要的概念，就是商圈。商圈是指你这个项目所能够辐射到的面积和区域，是这么一个概念。商圈有不同的分法，有核心商圈、次级商圈、边缘商圈。实际上商圈有一个雷利模型，这个我就不跟大家详细的讲了，如果感兴趣的话可以查相关的资料。它是通过一个区域内相关的项目和消费群的比重来计算我们所能辐射到的区域的半径，是这么一个概念。

    商圈的概念其实还有另外一种分法，我们还可以根据不同的交通来划分。比如：步行在1公里左右的，5-10分钟的叫作核心商圈；1.5公里-2公里内的叫次级商圈；把在2公里以外的，可能叫作外缘商圈。在亚洲地区由于城市密度比较大，商圈半径的数值比较小。

    讲到了以上的这些基本概念，我们首要是想给大家介绍一下商业地产的分类、概念到底是什么？我们如何去界定我们是否是做这种商业地产？掌握的商圈实际上就是掌握目标的消费者，如果我们决定了我们的消费者，对于我们项目未来的成败是非常关键的。很多开发商总觉得这个项目是我来操作的，我按照我的想法来做，就像我们有的时候做住宅或者是住别墅，是完全按照老板的喜好来做的，实际上这是有很大偏差的，商业地产面对的是两个客群。

    1.租户。

    2.终端消费者。

    实际上我们在研究商业地产的时候要从终端消费者入手，真正的把你的客群研究清楚之后，你的租户自然而然就找到了方向，未来经营上也应该是非常好的。商圈并不是一个简单的距离概念，也不是一个时间的概念，而是要确确实实研究这区域内的商圈的消费者他们的消费喜好。

    ——中国商业地产的发展轨迹

    中国商业地产最初的萌芽是在80年代，那时候遍地而起的批发市场是商业地产的萌芽。这种批发市场是很难得到土地的，因此基本上是以租赁土地开发为主的，并不是完全的市场化运作、商业地产的运作。它的优势是什么呢？投资少、见效快，在全国被广泛的复制，直到现在这种模式还是非常好的，在一些二三线城市和一些商贸集散地都是有很好的发展前景。对于这个市场，我们觉得它的存在有很大的产业集群性，后面我们会在讲到商业地产的几个趋势里面，它受你的产业影响是比较大的，不是所有的地方都可以做这种小商品批发市场或者专业市场。

    再有一个就是底商和街铺商业，这是我们商业地产真正开始的阶段。随着我们国家住宅体制的改革，房地产业有了兴起，有了房地产相应的就有了底商，而且在香港这个弹丸之地“一铺养三代”炒的很火，基本上都是在炒这个概念。包括SOHO之所以能够成功到现在，是因为它没有离开城市的核心地段，它的现代城等基本上是底商，反而遇到问题的都是朝着综合体的大盒子里面装。他们从一层到五层是内铺的形式，不是街铺的形式，所以我说街铺也是要看你的地段，并不是所有的街铺就是好。

    应该讲街铺对商业地产起到了推动的作用，但是随着整个消费的升级，包括经济的发展，其实街铺已经远远不能满足我们的需求了。比如：电影院要求的层高；超市要求的承重等等是不能满足的。紧接着就开始出现商业综合题及购物中心的出现，这是中国商业地产的发展新阶段。现在像北京的国贸、东方广场都成为北京的象征之一。