开发商占用别人信用，却常常失去信用。对于建设单位，常让建设单位垫资建设，并拖欠工程款占用建设单位信用。为尽快取得资金，对于银行，常以虚假按揭套取银行信用，对于购房人，常采用以下手段占用购房人信用或进行资金回笼：一、规避房屋预售规定，利用预订、排号、购房意向书等，开槽甚至有图纸时即收取款项；二、虚构房源紧张信息哄抬价格、促进销售；三、承诺售后包租或售后返租借以提高价格或促进销售；四、承诺返本销售，如许以受托经营并给予固定回报，或承诺原价甚至增值回购来提高价格促进销售；五、将酒店、商场或写字楼等大面积成套商品房分割拆零销售，将众多无实际需求的小投资人的款项诱捕入笼；六、开发商甚至一方面将物业抵押融资，一方面又将抵押物业销售，或者一房二售；七、更有甚者，将用于拆迁安置的房屋对外销售，导致原被拆迁人无法安置。笔者就知道北京一例导致约50户被拆迁人无法安置的事件，曾在北京工作了几十年的被拆迁人苦不堪言，甚至有的不得不回老家居住。开发商取得资金的手段已经无所不用其极。而开发商的销售资金，并不一定用于销售项目的开发，往往填补以前债务，或者挪用于其他项目，甚至卷款而逃。开发商信誓旦旦，购房人的投资回报能否实现则在影中。在诸多环节，开发商是富老大，一旦项目失败，面对银行或购房人、建筑商或民工，则又是穷老大，摆一幅“死猪不怕开水烫”。房地产业涉及基本的民生问题，现在已严重影响社会和谐和社会稳定。

房地产市场秩序早已混乱不堪且经久未治，反映了对房地产业在经济上定位的认识不足、初始制度设计缺陷和后期立法严重滞后的问题。国土资源部副部长贠小苏说得好，房地产经济是基础经济，但不应是支柱经济。我的理解，房地产业和农业的地位应一样，应以其求稳而不可求富。否则，就会形成经济泡沫。一个省级或中等城市，一拥而起了几百家甚至千余家开发商，一二级资质不多见，大量四级和暂定级资质的都在开发大型楼盘，只要有地就能搞开发。伴随而来的，便形成了房地产经济和地方政府的土地财政，还有民间炒房团，浪费了土地资源，占用了不菲的银行和社会资金，还形成了广厦千间无灯影，天下寒士无房住的局面。如今的房地产业难说不是一个极大的经济泡沫。这些，和政府对房地产业的定位、房地产开发的高利润、当初供地制度未市场化、后期预售制度的设计相联系的。

在目前的制度设计上，比如商品房预售，大大加快了房地产开发步伐，促进了房地产业高速发展，这毫无疑义。但由于预售制度的融资功能，项目的风险也转嫁给了银行和购房人。加之，《商品房预售管理办法》并无房源管理和资金监管的设计，开发商欺诈性销售和资金挪用行为就会泛滥。如不取消预售制度的融资功能甚至取消预售制度，就需要加强销售和资金的监管，防止欺诈和挪用。

还比如，为了规范房地产销售市场，住建部《商品房销售管理办法》规定开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；商品房应按套销售，不得分割拆零销售。但是，《房地产管理法》和国务院《城市房地产经营管理条例》作为上位法，并无规定，涉及此类合同纠纷时，司法审判只应认定合同有效，又发生了司法裁判的结果与规章精神不一致的局面。

以上种种，不一而足，不知这次房地产调控，能否扭转房地产业定位错误问题，完善立法和制度设计的问题，起到标本兼治的作用？