楼市调控困局难解 大开发商三面突围
甘刘林/文
提要:中央高层对楼市的频频定调让2010年的楼市调控困局在2011延续,并有继续深化之势;而即使那些在去年赚得盆满钵满的大开发商也在为挣脱调控困局各出奇招,在股市、债市及其他方面努力“输血、补血”,以求平稳度过不确定的2011年。
房地产市场的利益各方在激烈的复杂博弈中惊险地走完了2010年,现在的结局是,开发商在赚得盆盘钵满的同时却必须得继续面对调控紧箍咒绝不放松、市场环境极不确定的2011年。
而一些拥有众多融资渠道和先知先觉的开发商已经开始行动,并且是各出奇招、竭尽所能,为不确定的2011年补充“粮草”。
对于大开发商而言,海外融资、自筹房地产基金和引进国内外各种基金则成为诸多大房企突围楼市调控困局的重要渠道。
调控困局难解
岁末年初,是开发商总结庆贺的时候。诸多开发商在2010年实现了惊险一跃,不但诞生了万科这样的千亿级地产公司,同时也造就了近40家百亿级房企,其中有6家跻身500亿级行列。
只是,这些房企在近似提着钱袋子庆功的同时,却不得不面对国家对房地产市场的继续调控,其中最为开发商担心的也许莫过于“限购令、限贷令”的继续实施和呈现出的扩大化之势;以及当前国家在不断扩大地根的同时却不断收紧银根,而且不断加大对土地市场的监督和处罚力度。
随着中央最高层的政治局以及“一行三会”对今年信贷政策的定调,今年开发商的融资环境难言乐观,这对于资金密集型的房地产来说是“一限”。一家拥有国资背景的中小开发的一高层陈先生就对记者表示,今年国家不管是对开发贷还是个人按揭贷款的监管都趋于严厉,而他们因为拥有国资背景还稍微好一点。不过他们也感到了房企融资市场的寒冷,最近他们也在积极奔走于各个银行之间,为争取更多的贷款额度而努力。
对于开发商的“二限”则是去年出台了“限购令”的四个一线城市以及海口、福州、厦门、温州等城市已经明确表态“限购令”将在今年延续。此外,随着住建部部长姜伟新关于“一些热点城市明年要继续执行住房限购措施”、“差异化信贷政策也将继续推行”等的表态,分析人士认为,作为调控高房价利器的“限购令”很可能还会扩大。
事实上,除了上述提到的收紧银根和“限购令”的继续实施以及扩大的可能,国土部最近也充当着楼市调控的急先锋。其在连续出台相关调控通知的同时,也公布了由于企业原因造成的土地闲置名单并会同银行和证监会对相关房企做出了停止贷款甚至拿地的处罚。
此外,在前述陈先生看来,上述类似行政性以及金融方面的政策更多层面是治标之策,而不断增大的保障房规模以及公租房的渐成气候则将对未来的房地产市场产生根本性的影响。保障房将分流部分住房需求从而改变当前甚是畸形的住房结构。
最后就是一直风传但就是不见其真身的房产税在2011开年之际则得到了前所未有的放大,甚至有消息言之凿凿地称,中央已经批复了上海和重庆的房产税试点。而重庆市长黄奇帆也在1月9日的《政府工作报告》中明确表示将对高端房源征收房产税,而时间表也是今年一季度。
在谈及房产税时,陈先生表示,房产税作为楼市调控的终极核武器在今年由空转落地为实转的可能性很大,而且他的预测和当前的主1流声音也比较一致。他认为,随着年初各地方政府两会的召开以及全国两会的召开,到时结果就会揭晓。
大开发商同样“缺钱”
在陈先生看来,尽管去年开发商由于楼市热销赚得是盆满钵满,然而大多数开发商在今年的日子并不一定好过,他甚至把当前的楼市和现在的极寒天气相提并论。“我们作为有国资背景的企业就已经感觉到了市场的寒冷,其他一些企业就更不用说了”。陈先生甚至预测,今年楼市有可能出现同创高原在2008年由于资不抵债而被破产重组的案例。
也就是说,尽管去年楼市热销,但开发商很可能依然缺钱。陈先生分析说,开发商的资金大概有三个来源:一是自有资金,从这一块来说所有开发商都是缺钱的;二是银行贷款以及资本市场融资,但现在国家不管是对开发贷还是个人按揭贷款都卡得比较严,而资本市场的融资也不是一般开发商可以企及的;三是销售回款,由于前年以及去年上半年房地产开发投资规模都比较大,所以今年放量也会比较大,同时又加上国家限购限贷等调控政策,所以今年大多数开发商的回款压力会比较大。
“国家出台的一个又一个调控政策一刀一刀地砍向开发商的资金链,而且还有可能继续加码,因此今年开发商的日子会比较难过”,陈先生如此形容国家调控对房地产市场带来的影响。
如此一来,开发商在岁末年初之际开始“找钱”也就完全可以理解了,更何况根据相关统计数据显示,哪怕去年业绩皆创新高的万科和保利,其负债率也逐步走高,现金流也较为紧张。保利三季度负债升至79%,高于年初的72%,也高于2008年的71%;而龙头万科三季度负债率也升至74%,高于年初的67%,也高于2008年三季度的72%。
因此,各大房企趁着去年较为光鲜的业绩,各显神通式地开始了各自的找钱路途。
大开发三面突围
事实上,不管是资本天生嫌贫爱富的本性,还是大开发商本身所具有的多渠道融资都是众多中小房企所不能比拟的。上市房企尤其是在海外上市的房企可以充分利用海外资本市场实现融资需求;即使没有在海外上市的知名大房企则可以通过引进海内外各种基金以及自己主导成立基金为房地产开发投资“输血”。岁末年初,新年伊始,各大房企就开始了各自的“找钱”征途。
刚刚进入2011年的1月6日就有消息称,华南城控股有限公司计划通过发行债券融资2亿~2.5亿美元,收益率拟定为14.25%左右,而这也打破了由花样年地产去年创下的14%的息率纪录。
在新的一年同华南城同样想海外发债的还有中骏置业。两家内地房企均表示,将通过在发行优先票据的方式,为项目发展提供资金。
接下来的1月10日诞生了内房企海外融资“双胞胎”——恒大和合生创展。
有分析师就此表示,2010年销售额将在今年入账,良好的业绩有助于企业在海外融资,所以2011年应该是企业在海外融资的最好窗口期。而到2012年,保障房大量开建的效果会体现出来,不确定性因素也将增多,前景更不明朗。
而不管是华南城投还是中骏置业显然是内房企海外融资的冰山一角。在去年岁末,由宝龙地产、新鸿基地和、方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等掀起的海外融资潮融资规模在50亿美元左右。而到了 今年初,内房企在海外融资的队伍又增加了中骏置业和华南城投两家。
而去年全年,共有18家房企在港进行融资,占香港主要内地房地产股票的一半左右,融资总金额高达765亿元,较2009年的375.4亿元,大幅增加104%。18家房企中,有11家选择发行优先票据集资,年利率平均高达11%。其中,花样年发债息率高达14%,为去年发债成本最高的一家。
诸如宝龙地产、碧桂园、恒大、龙湖之类在海外上市的房企,在国内融资环境不佳的环境下可以充分利用海外市场,但是对于那些只在国内上市以及那些还没有上市的大房企来说,则只能另辟蹊径。
去年由于国家严厉的楼市调控以及趋紧的信贷措施,使得一些品牌房企开始了自己的金融化探索之路,其中私募基金最受房企追捧,而2010年也被有人称为基金元年。
在私募基金的探索中以金地、复地、保利等企业最为受人关注。尤其是金地和复地明确提出了房产开发和金融投资“两条腿走路”的策略。
金地董事长凌克将地产金融化作为金地未来发展的方向之一后亦表示,国内现在几乎没有好的房地产金融产品,把资金吸引到房地产的开发环节,未来PE和持有型的房地产基金,都将是房企开发环节的重要融资通道。
此外,保利地产也已发起设立私募房地产基金,首期规模30亿元人民币,募集基本完成,募了26亿,保利出资6亿。目前主要是投入住宅,已经投了4个房地产项目。
尽管目前国内房地产基金发展规模还不大,还面临这样那样的问题,但是在金融分析家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹看来,随着基金本身的成熟,未来私募投资人会更加青睐于稳定增长的企业,这将要求企业不断提高专业化的运营能力和精细化的资本管理能力,更好地扩大资本回报和资本空间的对接。
各大房企除了在海外融资和成立私募基金进行“输血”之外,还有就是对信托的充分利用以及引进海内外各种投资者。
去年由于国家对房地产类贷款的严审紧卡,使得一直游走在资本市场边缘的信托逐渐受到各大房企的青睐。这一年,在122家房地产上市公司中,共有15家公司通过信托通道融资114.53亿元,平均每家地产公司融资7.63亿元。
然而随着国家对信托的严格监管甚至实际上叫停,也基本上打破了一些房企通过信托融资的梦想。于是一些房企就开始了其他的“找钱”门路,比如引进海内外投行。
不管是上市成功实现生死一跃的恒大,还是“光鲜”上市的龙湖抑或还在上市路上的万达、协信,都或多或少隐现着投行的身影。
其中协信几度牵手汉威基金,不仅为协信项目的发展提供了资金,同时也为协信上市埋下了伏笔。而恒大则是在冲刺上市以及资金链将断、最危险时先后引进了美林、淡马锡以及德意志银行等投行,这在为恒大补充资金的同时也为恒大此后的发展埋下了隐患。尽管恒大最终上市成功,但也是以恒大地产集团董事局主席许家印将12亿元港币的对赌赔偿划给投资者为结局。
“一般来说,房企不到生死关头是不会轻易引进国际投行的,投行资金不仅利率高而且还附带有对赌协议,比如之前就一直风传如果恒大2009年上市不成,许家印就可能会失去恒大的控股权”,一位不愿具名的房地产分析人士告诉记者,恒大最后虽然上市成功,但也是以许家印付出12亿元港元的代价才最终结束以前的对赌协议的。
“不过引进国际投行对于房企的上市也有一定的帮助”,前述分析人士继续分析道,尤其是对于像龙湖、恒大这样在海外上市的企业来说更是如此。这至少可以帮助这些企业在全球路演和获得国际认购的时候加分。不过他同时也指出,每个企业一定要根据自身的实际情况做决定,任何事情都有两面性。
文章来源:《蓝筹地产》2011年一月刊