房企联合开发模式探讨
——当房地产严控成为常态，你是独唱，还是合唱？
战国时期，苏秦曾经联合“天下之士合纵相聚于赵而欲攻秦”（《战国策?秦策》），在调控的一片风声鹤唳下，地产巨头们又开始合纵连横，通过联手拿地或者合作开发的现象开始明显增多。
导
每到岁末年初，都是我们总结和展望的日子，2010年楼市调控被称为“史上最严厉”，政策出台之频繁，持续时间之久，调控力度之大，前所未有。
新国十条、9. 29新政、保障房大提速、信贷闸门收紧、三套房停贷、第三套房限购、土地税清缴……2010年一系列持续加码的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳，炒房客淡出市场，楼盘打折现象扩散，销售资金回笼放慢，开发商资金链逐步绷紧……同时，随着调控的深入，房地产再融资基本被叫停。
在调控的一片风声鹤唳下，富力、万科、招商、建业、合景泰富、金地等地产巨头又开始合纵连横，通过联手拿地或者合作开发的现象开始明显增多。并且合作方式也从以往的以两家合作的“对唱”为主，逐步变成3至5家联合的“小组唱”，甚至出现了16家地产公司联合开发的“大合唱”。其中，16家房企的“大合唱”团长就是建业地产。2010年7月4日，建业地产发布公告称，包括建业地产在内的16家河南本土地产商拟共同出资12亿元成立河南地产商会投资股份有限公司，合资公司的首要目的便是要获取郑州市郑东新区的土地。其中有房企代表表示，成立16家地产联盟的主要原因是联手对外，“一线大开发商未来是一定要进来的，对河南本土开发商产生了很大的压力。成立合资公司，大家联合拿地、联合开发，总比在竞争中一块也拿不到要好”。
业内人士分析认为，联合拿地、联合开发有分担调控所带来的市场风险、增加市场份额、提高拿地门槛、规避资金不足、整合资源、强强联手垄断市场以及避免竞争等诸多优势。
一、合纵连横，中国房企联合开发
战国时期，苏秦曾经联合“天下之士合纵相聚于赵而欲攻秦”（《战国策?秦策》），在调控的一片风声鹤唳下，地产巨头们又开始合纵连横，通过联手拿地或者合作开发的现象开始明显增多。
从万科兼并南都，到绿城和西子联合成立绿城西子，再到绿城、滨江的联合航母启航，房地产巨头们之间正在进行着兼并和联合。这一切都预示着房地产企业的规模正在进行着媾变，一场行业的分化、革命已经拉开序幕。
事实上，房企之间合作拿地，也并不是新鲜事物，早在楼市上一轮呈现火爆行情的时候就已存在了，一度也成为当时舆论的焦点。
几年来，房地产市场动荡，联合开发方兴未艾，群雄逐鹿中原，注定了这是一个攻城掠地、圈羊划地的年代。任何一个品牌如果做着偏安一隅的美梦，必然会被时代所淘汰，此方无管大小。现在我们来看看这个战场！
从中小房企的联合，到龙头企业之间的抱团，房地产浙商们的思路在不经意间悄悄地改变。
2004年10月11日，万科与招商地产签署了《合资经营兴海公司的框架协议》，以联合受让股权方式合作开发天津市西青区项目，该地块总占地面积约342.81亩，地价总额为20056万元。
2009年12月22日，规划用地263万平方米，地上总建筑面积438万平方米的“巨无霸”地块——“广州亚运城项目用地”，经过一番惨烈的争夺，由富力地产、雅居乐、碧桂园组成的竞价联合体，以255亿元的出价最终竞得该地块，一举击败了保利地产、万科与中海地产竞价联合体与单独竞价的中信地产。
当保利、碧桂园都开始与其他房企联合拿地的时候，绿城已经在数年的时间里将联合开发作为自己的固有战略。
2004年9月，绿城与浙江省铁路投资集团共同开发位于杭州闲林板块的“发展绿城?翡翠城”项目，合作模式是“浙铁投”出资，绿城主要输出品牌运作及专业管理。
2006年年8月，绿城与全球最大的水电建设集团——葛洲坝集团公司签订战略合作协议。双方合作的第一个项目锁定在杭州的钱江新城或滨江区块——葛洲坝出资，绿城主要输出品牌运作及专业管理。
2006年9月29日下午，绿城、滨江组成的联合体与有着外资背景的香港华润置地经过19轮争夺，最终以36.3亿元将156亩的“杭汽发”地块收入囊中。据绿城董事长宋卫平说，双方各占50%股份。
同年9月，绿城和西子集团宣布正式合作，成立绿城西子房产公司。西子注入资产，绿城注入品牌和管理，双方各占50%股份——在合作过程中，绿城几乎不损“一兵一卒”，只凭自身的品牌和管理就取得了高达50%的股份。
2007年，绿城获得的21个土地项目中，就有12个是通过联营或收购公司股权形式获得的。而绿城也往往通过与当地区域龙头开发商合作以实现扩张的目的。其中2007年11月，绿城与海尔联手打造的济南全运村项目，绿城主要输出品牌运作及专业管理，占股45%。
绿城的合作开发模式通常有两种形式，一类是由绿城控股，与合作企业共同开发，如绿城西子?杭州青山湖玫瑰园、绿滨?杭州杭汽发项目；另一类则是由合作方控股，绿城输出品牌和管理、技术力量进行项目开发，如杭州翡翠城、海尔绿城?济南全运村项目。
不少开发商羡慕不已：绿城的身边总是有一个家底殷实的伙伴。只是设立联营公司、输出开发经营团队以及品牌，就能迅速完成扩张，绿城实在是“好命”。
二、房企联合开发模式分析
房地产联合开发是两个或两个以上的从事房地产开发的相对独立的经济实体进行合作，通过共同努力来实现具体目标，并建立一种不断发展的管理工作关系。它实际上就是一种战略联盟，科学的项目管理模式，合理的组织关系的确定，是项目联合开发成功与否的关键。
在实践中，房地产合作开发大体表现为以下几种形式：
1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另—方具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是—种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，共享利润，对外双方共同互负连带责任。典型案例就是绿城，他和浙江省铁路投资集团、葛洲坝集团、西子集团、海尔集团等合作，基本都是由合作方提供土地和资金，绿城输出开发经营团队、品牌和管理、技术力量进行项目开发。
2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另—方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以科学的项目管理模式、合理的组织关系的确定，是项目联合开发转让方式转让给投资方。这是—种以合作开发为名，吸收开发资金、分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合作。典型案例就是锋尚国际，南京锋尚国际公寓凭借土地使用权和低碳建筑技术等吸引了全球著名金融巨头美林集团来投资，这就是—种以合作开发为名，主要为了吸收开发资金、分享利益，享有土地使用权的锋尚国际负责开发经营的运作并承担经营风险，美林集团只投入资金，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的投资回报利润。
3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商，以其名义投入资金和技术并进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方。典型案例较多，一般拥有土地使用权的当事人都不是专业做房地产开发的，比如南京1912项目开发。1912的投资方是江苏省政协，总投资约6亿元，17幢民国府衙式建筑连成一片，规模近3万平米。该项目在全国招标后，南京东方企业（集团）斥资3亿多元赢得了10年经营权。目前1912的经营管理由东方企业与美力三采置业（上海）发展有限公司合资成立的南京东方三采投资顾问有限公司负责。而东方三采每年须向省政协上交4000万元的管理费，10年总计4个亿。
4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金，双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。典型案例就是万科，其通过收购当地大型房地产商，成为在资金充沛情况下进入区域市场、获得项目土地的最佳选择。2006年8月3日，在签署了一系列受让协议后，万科集团方面以17.6566亿元人民币的总价受让南都集团持有的南都房产集团（以下简称“南都房产”）60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。8月7日，万科董事会正式发布《关于再度受让浙江南都、上海南都等公司股权的公告》，披露这宗受让股权交易的详情。公告显示：本次交易是原有股东之间的权益转让，均不存在需要第三方股东放弃优先购买权的问题。通过本次交易，万科公司已持有上海南都100%股权、浙江南都80%股权以及苏州南都70%股权，新增规划和在建中项目合计269.2万平方米（其中杭州项目174.1万平方米）。
5、已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方一般为非房地产开发公司，负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益。这种案例举不胜举。
三、联合开发的发展前景
当房地产严控将成为常态的前提下，房企之间联手开发现象日渐突出！
任志强在其博客撰文《房地产严控将成为常态》中说：“早在4月份国十条出台之后，我就呼吁‘兄弟们从了吧’，把房价定在合理的价位。9月份国五条出台后，社会上大多认为政策出尽了，是一种利好，股市出现了反弹。11月份、12月份的部分城市销售也出现了回升，大多数人认为明年的政策会有所拉动，我却认为仍会继续从紧。而我每次这种判断都会被许多人嘲笑，他们在期待着当经济出现下滑时，政府会再一次依赖于房地产的投资拉动。但事实再一次明确了明年将继续从严的政策。”
在新的调控形势下，房企之间联手开发现象日渐突出，从“独唱”、“对唱”到“小组唱”，再到“合唱团”，究竟房企联手开发是房企短期内抵御调控的抱团过冬行为，还是行业发展的新趋势。对此，一些业内人士认为，由于调控风险长期存在，并且房地产行业集中度较低，房企联合开发模式逐渐成熟，并且可以发挥各自所长，联手开发将成为未来房地产行业的发展趋势。
在房地产鼎盛时期，这个行业内几乎没有"兄弟"，甚至，彼此之间火药味十足，最明显的便是土地拍卖现场上百轮的白热化竞逐，由此导致的便是“地王”、“天价地块”时刻被刷新。
但是，任何产业总有潮起潮落，在当前银根收紧、宏观调控频频加码、市场观望气氛愈加浓郁的情况下，兵戎不再相见，房地产商之间"兄弟"开始多了起来，为了避免各自绷紧的资金链出现断裂，大家开始选择合作，而且更多的已经延伸到拿地阶段，房地产业正在悄然发生着改变。
在高地价时代，房地产行业将要面临调整、转型与洗牌，联合则生，不联合则可能面临淘汰，联合已经成为众多中小房地产公司的救亡图存的必经之路，同样，也是摆在房地产大公司面前无法回避的课题。很多品牌开发商已经把联合拿地作为一种发展策略，比如绿城，联合拿地就变成了营运的一种模式，该公司2007年共计获得的21个土地项目中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅绿城如此，复地在上海的五个项目，也是与其他公司联合开发的。
2011-1-12草于黄山
参考文献：
1、《基于房地产联合开发的项目管理模式》杨红玉 吉临凤；