每到岁末年初，都是我们总结和展望的日子，2010年楼市调控被称为“史上最严厉”，政策出台之频繁，持续时间之久，调控力度之大，前所未有。
新国十条、9. 29新政、保障房大提速、信贷闸门收紧、三套房停贷、第三套房限购、土地税清缴……2010年一系列持续加码的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳，炒房客淡出市场，楼盘打折现象扩散，销售资金回笼放慢，开发商资金链逐步绷紧……同时，随着调控的深入，房地产再融资基本被叫停。
上海房地产开发专家富关昆总结当前中小民营企业现状说：“当前游移在一、二线城市的中小民营房地产开发商很困惑。他们手中有资金，比如说，有X亿左右人民币，在现行政策环境下只有以下几种可能：1、在一、二线城市中竞标拿地几乎没有可能；2、傍大款（与大品牌企业合作）：参建、合股，当小股东受制于人，心中不“舒服”；3、2010年11月CPI首次“破五”，2011年的通胀压力会更大，资本金缩水，如何“保护好钱袋子”；4、热钱涌动、洗钱无处不在，时时担惊受怕……这可能是我国80%左右的中小房地产民营企业之心态、现状……”
在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。2010年4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；10月，房企重组正式叫停；11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。
公开资料显示，2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务，但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。截至12月6日，今年以来房地产一级市场融资额为不超过100亿元，相比2009年的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。
另据媒体报道，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行在2010年10月底就已停止了新增开发贷款审批。虽然该消息被四行否认，但四行皆表示，2010年底信贷额度比较有限，放房企开发贷款要考虑企业的资质。这意味着资质不怎么强的中小房企将面临“贷款”难的境遇。
更坏的消息还在后面。2010年底短短一个月内两次上调存款准备金率、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道，如此高频率动用货币政策工具在历史上十分罕见。
在房地产严控将成为常态的前提下，面对传统的融资渠道（比如银行贷款、定向增发）几近关闭、上市梦断、私募拆借成本高企，房地产企业现金回笼压力与日俱增。从融资渠道上来讲，中小房企的融资渠道相对有限，如果银行收紧开发贷款，对他们来说绝对是“晴天霹雳”，大部分中小房企资金链或面临崩溃。那么，开发商特别是中小民企怎么办？
笔者以为有以下几个办法可以救亡图存：
1、发展多方面融资渠道。比如在国内融资受阻的形势下，有条件的内地房企可以转寻香港等境外融资。同时，一些境外私募基金也在找机会进入中国房地产业。部分不具备条件的中小型房企则可以通过典当行、担保公司、通过股权质押形式借贷资金以及民间资本借贷来进行融资。需要指出的是，民间融资的利息很高，普遍已经涨到2分5(25%)到3分(30%)，部分短期融资利息则高达40%。笔者以为，这种贷款给房企带来的压力还是比较大的，毕竟一个项目按照正常的情况毛利率计算也就是在30%左右，可以说借助民间资本融资虽然能帮助房企渡过难关，但是也会吞噬掉项目的整个利润。
2、联合拿地、联合开发。在调控的一片风声鹤唳下，富力、万科、招商、建业、合景泰富、金地等地产巨头又开始合纵连横，通过联手拿地或者合作开发的现象开始明显增多。并且合作方式也从以往的以两家合作的“对唱”为主，逐步变成3至5家联合的“小组唱”，甚至出现了16家地产公司联合开发的“大合唱”。其中，16家房企的“大合唱”团长就是建业地产。2010年7月4日，建业地产发布公告称，包括建业地产在内的16家河南本土地产商拟共同出资12亿元成立河南地产商会投资股份有限公司，合资公司的首要目的便是要获取郑州市郑东新区的土地。其中有房企代表表示，成立16家地产联盟的主要原因是联手对外，“一线大开发商未来是一定要进来的，对河南本土开发商产生了很大的压力。成立合资公司，大家联合拿地、联合开发，总比在竞争中一块也拿不到要好”。
业内人士分析认为，联合拿地、联合开发有分担调控所带来的市场风险、增加市场份额、提高拿地门槛、规避资金不足、整合资源、强强联手垄断市场以及避免竞争等诸多优势。
3、整合资源，苦练内功，以开源节流，控制成本，创造价值。近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台，操控着地产企业的资金命脉，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦向外突围融资的同时，不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是整合资源，苦练内功（比如完善相关制度、建立标准化流程、优化人力资源结构，建立全方位、全过程、全员参与的科学成本管理体系，创造有利于实现成本最小化、效益最大化的工作环境，实现降本增效的目标），开源节流，控制企业的开发成本，提高企业的投资收益。
4、转型。由于受到密集调控政策影响，原本以住宅开发为主的开发商开始积极拓展新的地产业务和盈利模式，比如自2010年3月起，龙湖、金地和万科等开发商纷纷转型商业地产；也有开发商瞄向了更加细分的市场，如龙湖、保利、碧桂园等各大龙头开发商早已开始在旅游地产上跑马圈地，暗囤粮草，抢占滨海、滨江、山麓、湖畔等重要的旅游资源；还有开发商则瞄向了养生地产、养老地产，比如奥园集团、新南方地产集团、宇仁地产集团等。
据统计，在短短2个月时间内，保利签订投资超过100亿元的大型旅游综合体项目已经达3个。此外，华润斥资80亿元进军海南石梅湾滨海度假带。万科、泛海集团、联想集团、一方集团四家民营企业共同打造的总投资500亿元的文化旅游项目也已启动。还有，佳兆业、碧桂园、中信地产、方兴地产等开发商近期也都在旅游地产上有所斩获。
中国深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出：“面对目前中央对住宅地产的强硬调控，现在开发商确实都在做战略转移，可以归纳为两个趋势，一是往城里走，做高密度、高品质城市商业地产；二是向郊外走，做高品质、低容积率的旅游地产。”
全国工商联旅游度假地产专业委员会秘书长刘文斌指出，从商务休闲到养生度假，从公寓、酒店、别墅到旅游度假综合体，市场在不断的细分中走向多元化、特色化。而正是在这一浪潮的冲击下，旅游度假迎来了前所未有的发展机遇。
王忠草于黄山
2011-1-14