房产税是否能按房价计免？

文/申格联

房地产税制改革已经是街头巷尾议论纷纷的事情，是否房产税可以有效遏制房价的上涨，业界仁者见仁智者见智。呼之欲出的房产税改革的方向事关房地产业的长期有效的健康发展，现实太多的尴尬和问题亟待解决。单从行内耳熟能详的二手房“鸳鸯合同”的成交价与市场指导价的报税矛盾看，折射出房地产评估价与市场成交价的巨大反差，这就带来交易环节计税依据取舍不同产生的税收问题。这是房地产税制改革不能回避的问题！

众所周知，二手房的成交价格与报税价格出入较大已经是行内“潜规则”。一般二手房的成交价格受制于房子的专业网站历史成交价格的心理暗示和市场的“指导价格”，但价格最终仍是买卖双方博弈的结果。所谓的市场指导价格其实就是房地产估价公司进行的评估价格，这类价格更多的是受房子的新旧程度以及房屋的重置价影响，而房子价格的最重要影响因素——地段，在估价实践和理论中似乎是“被遗忘”,于是房地产估价公司对房屋的估价往往低于市场成交价格。

一般情况下，银行是根据其委托的房地产估价公司的评估价格向购房者发放贷款的，而且中介公司和购房者也希望是以房地产估价公司的评估价格——市场指导价格申报税负。

表面上看，好像是购房者少缴税，有漏税悬疑，其实是银行少发放了贷款。购房者因为只能按市场指导价格贷到国家允许的贷款额度，而不是以实际的成交价格贷款，所以市场的风险就从银行转嫁到消费者身上。试想，100万的成交价格，假如3成首付的话，可以从银行贷款70万元，假如市场指导价格——评估价是60万元的话，购房者只能从银行贷到42万元；假如5成首付，，银行的贷款额度就是30万元，当房价下跌50%时，100万的房子变成50万元，银行的30万贷款仍然有20万的溢价，损失完全归入消费者。 

要改变以上鸳鸯合同的状况，首先就要怀疑目前的房地产估价理论和实践。也就是说目前房地产市场指导价对二手市场成交价没有起到应有的指导作用，对一手市场成交价更是风牛马不相及。房屋价格因受地段、朝向、层数影响极大，受重置成本和新旧程度影响极小的事实使得房地产评估价格（市场指导价）远远没有住宅小区物业管理费用市场指导价对市场和社会产生的作用和影响大。

抽象来看，房屋的价格最终是以土地价格为依据，而土地价格受级差地租影响呈现市中心高、郊区低的特征。这是房地产开发商不愿意看到的事情，因为市中心的开发受制于拆迁补偿的利润摊薄，而郊区才是别墅、豪宅等大型高尚住宅区的黄金开发地。开发商往往希望通过豪宅开发和营销攻略以郊区的地价成就市中心的房价。政府财政也冀望土地收益取得源远流长的收入，并且希望100万的房子按60万的评估价贷出银行的房贷。然而，土地开发的有限性和存量房屋的永续性以及房地产市场指导价和市场成交价的两对矛盾带来的问题日益凸显。在这两难的矛盾中，政府的要摆脱尴尬处境，只有进行房产税制改革。

问题是如何改革房产税？要在政府、开发商和消费者三者之间寻找一个平衡点，只能是板子打在投机炒房者身上。于是，对闲置房征收物业税（房产税）势在必行。政府宏观调控能力能涉及的就是把房地产交易环节的税收转向持有环节，或者减少交易环节的税收，增加持有环节的税收。

通过各方博弈和折中，一个两全齐美的税制改革思路跃入眼帘，那就是以房地产市场指导价（评估价）为房地产交易环节计税依据，以成交价格作为房地产持有环节的计税依据。这就避免了今后物业税计征房屋价格时繁琐的评估过程和评估价格矛盾争执。因为物业税的计税依据假如是房地产评估价格的话，我们目前既没有科学和务实的房地产评估体系和理论，也没有健全的法理平台和政策基础。但一手和二手房屋成交价格确是铁板钉钉一清二楚。当然，也有人因此会将房子低价“左手卖给右手”。此时，政府监管机构应该在发放房产证资格审查时予以纠正，将此类房屋责成卖方公开招标。政府在制定游戏规则时只要提前考虑各种可能出现的问题弊端并提前给予预防和堵漏应该的政策出台的前提。

目前，上海市在试行房产税计征时将人均70平方米列为免税范围，理由是目前城市里一个三口之家拥有房改房和改善房是比较合理的。我也比较认同这种说法，然而，我们在设置按面积计算免征房产税时，是否也可以多一个思路考虑按价格计算免征房产税呢？是按房地产评估价还是按市场成交价？希望业内人士广开言路！