谢逸枫:金九银十出手胜过观望

   今年楼市“金九银十”出手买还是继续袖手观望。一方面是回暖之声从8月份开始渐喊渐响，而另一方面，4月新政的阴影却依然还未扫清，后市的判断依旧是观望+等待。从全国房地产市场这几个月的反应来看，4月新政也确实取得了一定的成绩。新政出来之后，曾经盘踞在各大楼盘的投资客迅速消失，观望情绪开始弥漫整个楼市。虽然国家在4月份新政出台的力度和密集度都非常高，但是在接下来的4个月中，政策面显得较为平淡，国家并没有像大家预期的那样再次出台更多、更严厉的政策来调控楼市。

   虽然一小部分人在“金九银十”不会着急买房，会继续观望。然而，8月房价与成交量的上升足以让观望者心悸不已，是该出手买房还是继续观望，成了购房者的心病。一部分等待国家二次调控的人感叹，“调控正在继续，而且已经转向第二阶段，那就是调整供给。无论是查处闲置住宅用地，还是加大土地供应，都表明了中国政府调控楼市的决心，所以我们再等等看还能不能降价,这个是错误的想法。

   笔者认为,其实，“金九银十”是买房良机。金九银十出手胜过观望，早买早安心。金九银十为是购房良机，特别是首次置业者，早买比晚买好。在‘金九银十’这个销售旺季，开发商拖不起，会增加开盘数增加供给，竞争会加剧，五花八门的促销会出现”。特别准备是结婚、孩子上学、接父母养老等迫切的住房需求，毕竟经过了长达大半年的政策调控，本地房价也没有出现理性回落的现象。

   据国家统计局月度资料，今年7月，全国商品房销售价格同比上升10.3%。其中，新建商品房价格上升12.9%，二手房价格上升6.7%。北京市住房价格分别上升12.4%、20.1%和5.0%。2010年9月10日上午,国家统计局发布2010年8月份全国房地产市场运行情况，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落;而销售面积同比下降1成。

   2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点;环比与上月持平。新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点;环比与上月持平。二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。

   2010年8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%;全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。另外1-8月全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%。1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。

   2010年8月份,全国楼市一线城市和部分二线城市房价上涨，不会引起所谓二次调控，仅仅是楼市房价阶段性或季节性上涨，不存在上涨过快和房地产泡沫增加及投资炒房疯狂的现象。当然，未来二次调控是否告停，还得看库存销售的数量和房价上涨的幅度及中国经济运行情况等市场供应方面看。不过，从库存消化和土地越来越稀少及供应偏紧等房地产对GDP13%和拉动相关60产业需求的贡献看，未来房价将总体保持上涨的趋势。

   8月以来，主要城市商品房市场在前期小幅调整的基础上再现“量价齐升”，其背后有刚性需求释放的推动，也有社会资本投资需求躁动的助力。从目前的市场情况看，依靠提高房贷利率和首付比例、限制三套房贷等为主要手段的信贷调控，在遏制房价方面发挥了重要作用，但最近的楼市走势有可能要求调控更重视扩大有效供给。其中，敦促地方政府扩大土地供应是一方面，引导大量社会资本，尤其是前期投资商品房领域的资本介入房地产开发领域，则是另一重要方面。

   众所周知，我国尚处于快速城市化进程中，大量新增城市移民对住房的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。而在这一预期下，叠加在刚性需求之上的投资性购房需求也会进一步膨胀。与此同时，经济成长伴随的货币扩张在短期内也不会停止。去年近10万亿元的天量信贷和以往几年年均20%以上的广义货币增长，使得社会上留存的资本量十分庞大。这些资本必然会继续寻找投资和保值增值的商业机会。显然，货币政策可以在短期内遏制这些资本进入楼市，但不可能永远堵住资本对房地产的投资渠道。

   从近几年的经验看，炒作商品房的收益率远远高于房地产开发，这是由特定制度环境和经济高速增长所造成的，今后，商品房领域的投资风险会逐渐增大，前期的投资资金也急需寻找新的出口。而目前的问题则是缺乏足够的金融创新来吸纳这些资本。从开发商角度看，近期出台的调控种种都指向其资金链。而地方政府扩大保障房项目，缺的也是资金。假使政府能合理引导前期投资商品房领域的资金进入房地产开发，并保障其合理的收益率，预计代表供给的开发投资将明显增加。

   再者当前新开盘的项目定价较高，代表着短期内本地房价还有很大的上涨空间。当前开盘的项目中，很多项目突破先前的房价空间，也打破了购房者的置业预期，因此给人造成了“房价快速上涨，以后房子会更贵”的感觉，所以很多恐惧房价还会继续上涨的刚需购房者按捺不住想及时出手。众多开发商押宝在“金九银十”也给刚需购房者坚定了信心，很多人认为9、10月是传统旺季，开发商会在这段时间大量推盘，促销力度会有所加大，且具有刚性需求的购房者占绝大多数，尽管市场低迷，但是传统旺季仍有魅力。

   不要太期待等待再次调控，虽然目前楼市的确处在因供给的持续增长而给房价带来的下行压力中，但另一方面，供给增长也打开了销售量环比增长的空间，一旦销售量出现明显反弹，房价上涨的压力则又会开始显现，如果排除政策因素，眼下就应当是出手购房的一个时机。