谢逸枫:期望调控加码降房价不如多赚钱现实
今年楼市“金九银十”量价齐升是主流,期望房价调控加码不现实。尤其是一线城中国家五大中心城市，虽然政府不断释放从紧信号，但尚无具体新措施出台，随着市场对新政的适应，在新房价格未实质下调的情况下，一些新盘热销的效应令部分观望需求转入实际购买。 后市出现量价齐涨局面是很正常。不过，我们要防止房价反弹和政府初衷相左，将导致未来政策风险上升。
2010年9月10日，目前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。 房价没有实质性下降，而市场上又出现了一些逆市涨价的声音，引起中央有关部门关注，不排除新一轮调控措施出台。根据国家统计局的分析，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。
这说明，二套房贷政策在大多数二三线城市执行不到位。而几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。值得注意的是，这份专题报告当中，还对当前房地产市场上一些苗头性、典型性现象进行了点名，并要求有关部门对情况进行核实。
在宏观调控4个月之后，楼市僵局终于在9月打破。然而出人意料的是，购房者并未等来预期中的房价下跌15%至30%，而是盘整之后的继续攀升：上周深圳一手房市场成交量环比上升5.1%，成交均价环比上涨12.8%;上海上周商品住宅成交均价为22366元/平方米，环比前周上涨5%，已经连续三周呈上涨趋势。
2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，和7月相比，有58个城市价格环比上涨。在价格上涨的城市中，二三线城市是价格上涨的主力军，如廊坊、郑州、秦皇岛、鄂尔多斯，廊坊上涨幅度最大，为4.52%。除了二三线城市出现价格上涨外，一线城市中，深圳和广州环比也出现了小幅度的上涨，分别上涨0.82%和0.48%。
中国房地产指数系统的8月监测显示，在11个重点城市主要样本楼盘报价中，所有样本二手房价格指数平均环比上涨0.70%，较上月扩大0.56个百分点。其中9个城市上涨，2个城市下降。在9个环比上涨的城市中，广州、重庆和苏州分列涨幅前三位，涨幅分别为1.98%、1.66%和1.47%。北京涨幅为0.14%。自“新国十条”生效至今已快5个月了，而就是在这样的背景之下，二手房价格仍然出现上涨。
笔者认为，国家的调控政策已经起到了抑制房价过快上涨的作用，虽然现在一些城市的价格依然在上涨，但是没有产生过快的上涨，只不过调控还没到老百姓预期的“房价下跌30%”。这种情况不叫楼市回暖，只是叫阶段性或者季节性价格上涨。
2010年9月10日，住建部表示，对于近期楼市成交量的反弹，4个多月的调控确实压制了刚性需求，其入市购房的迫切性可以理解。成交量反弹带动房价上涨，主要原因还是供给不足。
例如，北京说库存量已经超过11万套，但是库存并不等于有效供应量，只有实际的住宅供应量充足，才能使房价平稳。再者，中央政府的新“国十条”，以及北京地方调控政策，足以达到调控房地产市场的目的，并不需要出台更多政策。 可以说，如果楼市成交量反弹又伴随房价快速上涨，致使调控效果不理想，这更多的是政策执行不到位造成的。
笔者认为，其实，8月并没有太多征兆，一线城市房地产市场立刻弥漫起“报复”的味道，一线楼市已经形成反弹。或许，反弹只是一种假象。但是一部分投资者的报复性试探，中介机构蠢蠢欲动，成为今年夏末价格反弹的主要力量。数据显示，众多一线城市中，房价再度转头向上。
“新国十条”效果的立竿见影反映在京、沪、深、穗等地房地产市场交易量的迅速萎缩。但即便如此，新建住房以及二手房的价格泡沫却至今未被合理挤压。众多观察者普遍认为，价格将有效回落，但在交易量停滞的数月之中，刚性需求并未谋面所期望的“政策滞后效果”，反而目睹了杭州上海等城市新盘销售时彻夜排队的“反气候”现象。
针对“8月京沪穗深楼市首次全线回暖”的消息，有专家认为，“今年的金九银十只能算是镀金、镀银”，而最近的市场回暖明显根基不牢，更因中低价房集中成交，使得楼市回暖成色有假。而宏观调控政策不仅没有放松，更有收紧的迹象。前公布的数据显示，京沪穗深楼市8月出现回暖态势。
与此同时，也许是为了抓住“金九银十”，此前一直处于观望状态的开发商们积极推盘“以量补价”。在北京，9月纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高;广州9月全新面市楼盘数量多达24个，超过了8月及7月的21个纯新盘数的总和，天河、越秀、海珠等核心区新盘新货的“吹风价”几乎都在2万元/㎡以上;沪上9月开盘的项目数量预计达43个，且部分项目价格报价都比前一期房源有所上涨。
截止到8月30日，来自北京市房地产交易管理网的统计显示，北京8月新盘期房与现房住宅总成交量为6149套，相比7月的5726套上涨了7.3%，而8月二手房成交量为11859套，相比7月的10367套也上涨了14.3%。由保利、万科、绿地等开发的项目均出现了开盘当天售罄的“日光”现象。在上海，8月商品住宅市场成交面积环比上升61%;平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。
广州目前成交量反弹的幅度更大，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下“4·17”新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。不仅一手楼市重现“日光盘”，而且在二手楼市方面，业主即放盘即成交的个案也在不断增加。8月的深圳，商品住宅成交面积环比大幅上涨84%，成交价格环比上涨7%。
新一轮调控的传言并非空穴来风。纵观全国，楼市仍然处于观望之中，而最近的成交量和价格的上涨，事实上是开发商坚持博弈逆市提价的结果。但其上涨趋势一经确定，很可能导致力度更强的第二次调控，包括征收房产税、预售资金监管、全面限购等在内的一系列举措都有可能随之而来。华远集团总裁任志强此前关于“政府很可能扔出核武器”的担忧，很可能会成为现实。
笔者认为，楼市回暖是否健康的标准有两点，其一是看交易量回升的同时，房价是否出现大规模的报复性上涨，并超过历史最高价格水平;其二是看投资炒房客是否有大规模进场购房迹象。目前市场并未出现房价大规模报复性反弹，以及投资炒房客大量入场的迹象，所以目前房产交易市场属于健康的季节性上涨。
楼市反弹将招来政策加码？目前的市场局面是很明朗的，按照调控的思路继续走下去，短期内不会再有重磅政策出台。但就像我刚才说的，投资客开始出动，高价楼盘急于入市，市场上有种相对乐观的情绪。在这些因素的推动下，如果未来房价上涨过快，不排除房产税等政策出台的可能性。
例如，目前北京的二手房价与4月份最高点相比仍有7%左右的降幅，尤其是北京通州、望京等前期涨幅较大区域的二手房价，回落明显。并且，8月份房价上涨与自住型购房需求的大量释放有关，在房源供应量不断增加的背景下，房价并无大幅上涨的迹象。更为重要的是，虽然楼市回暖，但投资炒房迹象并未显现。
目前市场上的购房主体首次置业者占55%、改善性购房者占40%左右、投资炒房客不足5%，并未出现投资炒房客大量入市的迹象。 楼市季节性回暖并不会成为引发管理层出台更为严厉调控政策。但是，即便如此，目前房价的轻微反弹会引起足够重视。
笔者认为，从今年政府的调控态度来看，房价如果还是快速上涨，或者引起调控政策必然加码。但是，目前反弹没带来房价暴涨，因此不会引发第二轮调控。8月份以来，房产交易市场的回暖，属于健康的季节性回暖。伴随着成交量的回暖，房价出现轻微上涨，并不会引发管理层出台更为严厉的第二轮楼市宏观调控政策。