随着城市住房价格不断上涨，房产行情成为了人们日常关注的焦点之一，住房价格时刻牵动着广大老百姓紧张的神经。许多人纷纷寻找住房价格上涨背后的原因，希望据此作出正确的购房投资决策。近来，人们又把目光集中到了住房空置率上面。

　　住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占总面积的比率。为证明空置住房之多，不少网友纷纷出示黑灯照片尝试说明现状。另据报道，四类房产空置率高达40%左右，其中包括郊区的高档住房、投资性住房商住两用楼盘和无产权房（2010年8月11日第一财经日报）。许多人认为如此之高的住房空置率，说明房产投机风气之盛，以致建成的房产没有被有效利用，是导致高价房产的重要原因之一。

　　且不去说空置房的定义仍末明确与统一。一般称1年没有有居住的住房为空置房，为何定为1年？不是半年？也不是三年呢？暂且以1年为时间界限吧，但空置率真的会推高住房价格吗？

　　众所周知，改革开放以前，一般家庭是非常穷困的。以服装为例，小孩与大人长年累月穿的，往往只有一、两套衣服。就连衣服上打满了补丁，也仍然舍不得扔掉。小孩多的家庭，一件衣服，往往是老大穿过老二穿，老二穿过老三穿，然后老四、老五一直传着穿。

　　改革开放以来，经济日益发展，人均收入日益提高，现在的小孩，每年购买5套新衣，怕算是少的吧。特别是叔叔阿姨多的小孩，你买我送的，一年新购的衣服往往不下10套。衣服多了，“空置”率当然水涨船高。但从未见到过儿童服装因为“空置率”提高而价格下降的实事。

　　更不用说妙龄少女了。一年之中，购买10套以上衣服的，怕不占少数吧。“年年岁岁花相似”，年年岁岁衣相似，服装存量不断增加，可想而知，少女服装“空置率”会有多高。此种情况下，却也从来没有见到过女装价格下降的。能见到的服装价格，却与住房价格一样，仍然不停地往上窜。

　　不仅如此。君不见，近年来的家庭用品，诸如餐具、家具、鞋子、钻戒、化妆品等等，拥有数量与“空置率”日益高涨，物品价格也没见下降。相反地，电脑、电视、手机、像机、汽车等物品的拥有量与“空置率”日渐上升，物品价格也随之下降。由此可见，一段时间内的商品价格，不是“空置率”能够影响与左右得了的。

　　现实生活中，市场上任何商品是由供应竞争决定的。改革开放以来，经济日益发展，人均收入日益高涨，人们的购买能力日益提高，这是住房价格不停上涨的基础。另外，经济发展，在城市工作生活的吸引力日益增加，越来越多的人希望能工作生活在城市当中。

　　面对汹涌而来的城市住房需求，供应增加却明显跟不上步伐。限制住房供应增加的因素之中，最重要的是土地要素供应。目前，我国住房用地实行的是批租制度，从农业用地转到住房用地的过程中，中间需要经历两个过程。

　　一是把农用地收归国有，此过程中政府成为唯一的土地买方，形成了买方垄断，补尝给农民的土地费用相对较少。现实中存在大量的住房强拆强迁现象，大量与住房拆迁有关的暴力事件，便能说明农业用地转让补偿费用的高低。君不见，在市场上买卖其他物品，很难见到强买强卖的，更不用说暴力事件了。

　　第二个过程是政府拍卖土地给开发商。面对开发商，政府又成了唯一的土地卖方，卖方垄断导致了高昂的土地价格，不停涌现的“地王”就能说明这一现实。

　　现行土地流转制度使得政府扮演了双边垄断的角色，使得土地流转费用增加，供应减少，从而制约了住房供应。住房价格在供求夹击之下，水涨船高，天经地仪。

　　城市化日益深入，经济日益发展，人均收入不断提升，城市住房需随之上升。此情况下，只有不断完善土地流转制度，降低土地流转费用，增加土地要素供应，才能激励动员房产供应，稳定住房价格。